房企轉型文旅產業(yè)，能否逆勢翻盤？

據統(tǒng)計，目前百強房企中，已接近60%的企業(yè)涉足文旅產業(yè)，其中，約10家以上的企業(yè)專門成立了文旅集團，文旅產業(yè)成為房企轉型的新趨勢。但是，如何轉變地產思維為文旅地產思維，在文旅融合的基礎上真正實現地產的轉型升級成為了現階段主要的問題。

本文從產業(yè)地產發(fā)展歷程、相關政策研究入手，探索文旅地產的開發(fā)方向。

1、生產要素聚集階段——企業(yè)自建園區(qū)

20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)——蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，開啟了工業(yè)園區(qū)的發(fā)展之路。在這個階段，政府為了吸引資金和實體投資創(chuàng)辦企業(yè)，提供了大量的稅收減免、土地價格優(yōu)惠等政策，吸引了眾多企業(yè)涌入園區(qū)。這些企業(yè)大多是一些低附加值型的勞動密集型生產企業(yè)，通過貿易鏈獲得附加值，缺少技術研發(fā)價值。眾多企業(yè)聚集形成工業(yè)園區(qū)是產業(yè)地產發(fā)展的最初階段。

2、主導產業(yè)整合階段——工業(yè)地產

在政府推動與市場競爭的作用下，這個階段產業(yè)園區(qū)的生產要素開始重新配置和整合，形成主導產業(yè)鏈條下的上中下游企業(yè)聚集結構，大大提升了企業(yè)的生產力。這個階段的主導產業(yè)以工業(yè)為主，政府也不斷地規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，并配套相應的生產服務設施。與此同時，與產業(yè)相關的科技企業(yè)開始進駐園區(qū)，提升了園區(qū)的綜合開發(fā)實力。生產企業(yè)和技術企業(yè)的聚集形成了相對完整的產業(yè)鏈條，工業(yè)地產的影響力不斷擴大。

3、產業(yè)轉型升級階段——產業(yè)地產

2003年業(yè)內首次提出產業(yè)地產概念，可以被看作工業(yè)地產概念的升級換代。在這個階段，隨著互聯(lián)網技術的更迭與產業(yè)融合進程的加快，產業(yè)園區(qū)內開始涌現技術密集型企業(yè)和新興產業(yè)企業(yè)，并在創(chuàng)新思維的驅動下，推動科技產業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)、文化產業(yè)等多元化產業(yè)發(fā)展，推動園區(qū)產業(yè)結構的優(yōu)化升級。此外，在國家出臺的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、城鎮(zhèn)化發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等政策的推動下，這個階段的產業(yè)地產突破了產業(yè)園區(qū)的限制，開始向產業(yè)小鎮(zhèn)、產業(yè)綜合體、產業(yè)新城、產業(yè)新區(qū)等載體蔓延，實現產業(yè)功能、地產項目與城鎮(zhèn)發(fā)展的融合。

產業(yè)地產相關政策主要圍繞新興產業(yè)、產業(yè)融合、產業(yè)改革創(chuàng)新、產業(yè)園區(qū)創(chuàng)建等方面，并加強對各類產業(yè)特色小鎮(zhèn)、綜合體的支持力度，旅游、文化、商貿、康養(yǎng)、物流、現代農業(yè)、現代制造業(yè)、科技等多元化產業(yè)發(fā)展得到廣泛關注，對產業(yè)地產的推進奠定了良好的基礎。

表：產業(yè)地產相關政策

時間

政策名稱

主要內容

2013年3月

《科技部關于印發(fā)國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新驅動戰(zhàn)略提升行動實施方案的通知》

通過世界一流高科技園區(qū)、創(chuàng)新型科技園區(qū)、創(chuàng)新型特色園區(qū)等三類園區(qū)的建設實現自主創(chuàng)新能力提升、產業(yè)核心競爭力增強等五類目標

2013年9月

《關于印發(fā)全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃的通知》

到2020年，基本形成布局合理、規(guī)模適度、功能齊全、綠色高效的全國物流園區(qū)網絡體系

2014年8月

《國務院關于加快發(fā)展生產性服務業(yè)促進產業(yè)結構調整升級的指導意見》

以產業(yè)轉型升級需求為導向，進一步加快生產性服務業(yè)發(fā)展，促進我國產業(yè)逐步由生產制造型向生產服務型轉變

2016年2月

《國務院關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》

發(fā)展具有特色優(yōu)勢的休閑旅游、商貿物流、信息產業(yè)、先進制造、民俗文化傳承、科技教育等魅力小鎮(zhèn)

2016年7月

國家發(fā)展改革委辦公廳《各地促進民間投資典型經驗和做法》

福建省發(fā)揮養(yǎng)老產業(yè)基金杠桿作用，批準設立省養(yǎng)老產業(yè)投資基金，投向養(yǎng)老基礎設施建設、養(yǎng)老綜合體建設、養(yǎng)老產品開發(fā)等項目

2016年7月

《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》

到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、科技教育、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領帶動全國小城鎮(zhèn)建設

2017年4月

《文化部“十三五”時期文化產業(yè)發(fā)展規(guī)劃》

支持大中城市建設文化娛樂綜合體，鼓勵把文化消費嵌入各類消費場所；支持開發(fā)集文化創(chuàng)意、旅游休閑、康體養(yǎng)生等主題于一體的文化旅游綜合體

2017年6月

《全國農村創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新

園區(qū)（基地）目錄》

公布1096個依法合規(guī)、功能完備、輻射帶動能力較強、產業(yè)融合發(fā)展趨勢明顯的全國農村創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新園區(qū)（基地）目錄

2017年8月

《關于印發(fā)國家農村產業(yè)融合發(fā)展示范園創(chuàng)建工作方案的通知》

力爭到2020年建成300個融合特色鮮明、產業(yè)集聚發(fā)展、利益聯(lián)結緊密、配套服務完善、組織管理高效、示范作用顯著的農村產業(yè)融合發(fā)展示范園

2018年3月

《國務院辦公廳關于促進全域旅游發(fā)展的指導意見》

建設美麗宜居村莊、旅游小鎮(zhèn)、風情縣城以及城市綠道、慢行系統(tǒng)，支持旅游綜合體、主題功能區(qū)、中央游憩區(qū)等建設

2018年5月

《關于開展2018年國家現代農業(yè)產業(yè)園創(chuàng)建工作的通知》

通過創(chuàng)建，建成一批產業(yè)特色鮮明、要素高度聚集、設施裝備先進、生產方式綠色、一二三產融合、輻射帶動有力的國家現代農業(yè)產業(yè)園

隨著社會經濟的不斷發(fā)展，產業(yè)地產由最初的工業(yè)生產要素聚集發(fā)展到如今的多產業(yè)創(chuàng)新融合聚集發(fā)展。新技術與新商業(yè)模式不斷催生產業(yè)轉型升級，創(chuàng)新思維和共享理念的融合促進了產業(yè)資源共享。“跨界”、“互聯(lián)”、“生態(tài)”、“共享”、“共贏”、“融合”成為當前產業(yè)地產發(fā)展的關鍵詞。

國家對房地產行業(yè)銀行信貸政策不斷收緊，房地產市場進入了一個亟需轉型的新階段，傳統(tǒng)房企紛紛放棄原有的粗放型發(fā)展模式，進入了產業(yè)地產的競爭領域。近年來，各大地產相關領域的企業(yè)紛紛宣布進軍產業(yè)地產行業(yè)。

例如，華夏幸福積極培育產業(yè)資源，向投資類企業(yè)轉型；阿里巴巴、京東、蘇寧等資本實力較強的企業(yè)紛紛在各地建立倉儲物流產業(yè)園；萬達在北京通州拍下兩塊工業(yè)用地用以投建電影產業(yè)園項目，向文化產業(yè)地產發(fā)力。

由此可見，產業(yè)地產的不斷發(fā)展推動了行業(yè)資源的調整和重組，其根本動力來源于產業(yè)結構的優(yōu)化升級，并得益于國家不斷推動體制改革，能夠為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來更多生機和活力。

1、文旅產業(yè)地產開發(fā)的前提：“產業(yè)+地產+城鎮(zhèn)化”

在產業(yè)優(yōu)化升級、地產功能多元化的背景下，產業(yè)地產應作為一個服務整合平臺，必須是地產發(fā)展、產業(yè)鏈整合、城鎮(zhèn)化升級的疊加。產業(yè)開發(fā)及產業(yè)鏈整合，是地產商的必修課。新形勢下的地產開發(fā)，應實現產城融合發(fā)展，產業(yè)帶動城鎮(zhèn)化建設，形成居民人口聚集，同時結合教育、商業(yè)、金融、體育、衛(wèi)生及健康服務等，成為一體化結構。因此，文旅產業(yè)地產是以文化旅游導向下的產業(yè)及區(qū)域發(fā)展平臺，其目的是優(yōu)化區(qū)域經濟發(fā)展結構，以生產和消費推動城鎮(zhèn)化進程，實現產業(yè)融合和產居融合的目標。

2、文旅產業(yè)地產開發(fā)的結構：“房產融一體化”結構

產業(yè)地產發(fā)展的綜合結構應是與地產、產業(yè)、金融相結合。如果沒有房地產這種不動產，僅僅以現金流做資本，就輕資產做輕資產，缺少了不動產的要素，是非常難經營的。輕資產公司與房地產企業(yè)，都不是資本市場追逐的目標。房產融一體化結構有效地整合房地產不動產結構、服務產業(yè)的現金流結構，以及與投融資的金融關系，充分發(fā)揮服務產業(yè)不動產功能實現的價值，體現金融產業(yè)在不動產流動的交易屬性和價值屬性，這樣的房產融一體化結構是下一個階段產業(yè)地產發(fā)展的核心。

3、文旅產業(yè)地產開發(fā)的模式：文旅融合多產業(yè)的綜合開發(fā)

在房產融一體化和服務整合平臺的架構下，文旅產業(yè)地產最重要的趨勢是產業(yè)融合下的消費服務產業(yè)發(fā)展，旅、文、體、康、養(yǎng)、商、學、金多產業(yè)融合的產業(yè)地產綜合開發(fā)，已成為地產項目開發(fā)的主流。在這個核心結構下最重要的趨勢是產業(yè)融合，旅游、文化、體育、健康、健康、教育、養(yǎng)老這六大幸福產業(yè)加商業(yè)，構成了一種多產業(yè)融合下的綜合地產發(fā)展趨勢。“幸福產業(yè)+商業(yè)+金融”的產房融一體化模式，也將成為新時期產業(yè)地產發(fā)展的新架構。

1、文旅產業(yè)小鎮(zhèn)

文旅產業(yè)小鎮(zhèn)是以一個或多個產業(yè)為主導，實現“生產+生活+生態(tài)”功能，形成產城鄉(xiāng)一體化的綜合聚集區(qū)，其中，小鎮(zhèn)的產業(yè)應屬于文化和旅游相關聯(lián)產業(yè)。在新型城鎮(zhèn)化下，文旅產業(yè)小鎮(zhèn)是以產城鄉(xiāng)一體化發(fā)展為目的的就地城鎮(zhèn)化創(chuàng)新形態(tài)，是一個以自身資源為基礎發(fā)展起來的小型旅游目的地，也是一個高效運轉的經濟系統(tǒng)，是文化旅游產業(yè)聚集區(qū)。文旅產業(yè)小鎮(zhèn)的類型繁多，如文化小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)等均屬于這一范疇。

2、文旅產業(yè)綜合體

文旅產業(yè)綜合體是以一個或多個產業(yè)為主導，將商業(yè)、辦公、居住、觀光、展覽、餐飲、會議、文娛等三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的產業(yè)綜合體。

其開發(fā)是基于一定的文化旅游資源與土地基礎，以文旅休閑為導向進行土地綜合開發(fā)，并將文化旅游吸引核、休閑聚集區(qū)、地產社區(qū)作為核心功能架構，配備相關的生產服務設施，形成整體服務品質較高的休閑聚集區(qū)。一般而言，休閑綜合體、度假綜合體、創(chuàng)新文化綜合體、溫泉養(yǎng)生綜合體、康療運動綜合體、休閑農業(yè)綜合體等均屬于文旅產業(yè)綜合體。

3、文旅產業(yè)園區(qū)

產業(yè)園區(qū)是產業(yè)聚集的載體和組成部分，是專門為從事某種產業(yè)發(fā)展的企業(yè)設計的園區(qū)，并通過招商引資等手段吸引上下游產業(yè)鏈企業(yè)入駐。文旅產業(yè)園區(qū)的開發(fā)要點是要充分發(fā)揮本地文化旅游資源優(yōu)勢，融合科技、金融、物流等資源，推動產業(yè)聯(lián)動，培育文化旅游市場。

基于旅游消費與生產的統(tǒng)一性特點，并不存在單一的旅游產業(yè)園區(qū)，因此，文旅產業(yè)園區(qū)一般指文化相關產業(yè)園區(qū)和泛旅游產業(yè)園區(qū)兩類，包括文創(chuàng)園區(qū)、影視文化園區(qū)、體育產業(yè)園區(qū)、大健康產業(yè)園區(qū)、現代農業(yè)產業(yè)園區(qū)等。

4、文旅產業(yè)新城（新區(qū)）

文旅產業(yè)新城（新區(qū)）是城市在原中心城區(qū)邊緣或之外新建的，以文旅產業(yè)為主導，在行政、經濟、社會和文化上相對獨立并有較大自主權的綜合性城市中心。

文旅產業(yè)新城（新區(qū)）的建設重點在于挖掘特色鮮明的旅游資源和文化資源，突出區(qū)域定位，避免照搬照抄規(guī)劃理念，導致千城一面，降低核心競爭力。

此外，在建設中不能一味追求房地產而忽視了文旅產業(yè)的發(fā)展支撐，導致“空城”“鬼城”的現象出現。

封圖來源攝圖網

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