林峰院長談2014房地產發展趨勢系列之三:四大調節構成房地產長效調節機制

編者按：日前，我院林峰院長在接受媒體采訪時，針對2014年的房價走勢、目前房地產行業所面臨的風險、一二三線城市樓市將如何分化、十年調控迎來新轉折，長效機制何時形成以及如何評價城鎮化對房地產的影響等，形成了一系列前瞻性的觀點。編者對此進行了整理，并分系列發布。本文為系列之三。

對于房價的調控，縱觀中國房地產市場十多年來的發展，各項“文件”、“通知”等政策條款相伴而生。眾多地產專家、業界人士認為，未來，房地產調控將在加強落實現有短期政策力度的背景下，著重進行中長期政策制定，建立房地產調控長效機制。

林峰院長認為長效機制基于政府對福利性保障房及市場化商品房的雙向控制，土地調節、金融調節、稅收調節和產業政策調節這四大調節，構成了房地產行業的長效調節機制。今年調控著力點，將從抑制需求和價格逐步轉向加大土地與住房供應，包括保障房的建設和供給、市場化商品房的建設和供應。

長效機制的核心――“雙軌制”

在十八屆三中全會精神的推動下，2014年房地產政策調控將迎來十年來的最大轉折――由短期政策干預向房地產長效機制的培育轉變。林峰院長認為長效機制的建立基于政府對整個房地產產業的雙向控制：一是福利性保障房，即以政府保障性的措施形成非市場化的、福利性的地產發展，形成民生解決方案。目前這一模式呈增長趨勢。二是市場化的商品房開發，這一模式和民生有一定的關系，但更多的是基于市場本身的價值，呈周期性波動發展。這種雙軌制的房地產發展模式將市場的正常波動與調控相結合，是長效機制的核心和基礎。

長效機制的“四大調節手段”

長效機制的建立主要是進行制度建設，尤其是以土地、金融、稅收等手段為主，通過市場規律的傳導，達到調整市場結構、促進房地產業健康發展的目標。林峰院長認為土地調節、金融調節、稅收調節和政策調節（產業政策與工商政策調節），這四大調節構成了房地產行業的長效調節機制。土地調節以土地供應量和供應方式的調節為手段，稅收調節以房產稅與房地產稅的探索及與稅費的結合為調節手段，金融調節以投資及消費信貸和市場化資金運作為調節手段，政策調節則通過鼓勵綠色建筑和用地控制、容積率控制、城市規劃控制等，形成對產業的調節。這些形成了政府進行長期有效調節市場的行政和政策手段，最終實現市場化的、長期化的調整結構。

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