林峰院長談2014房地產(chǎn)發(fā)展趨勢系列之三:四大調(diào)節(jié)構(gòu)成房地產(chǎn)長效調(diào)節(jié)機制

編者按：日前，我院林峰院長在接受媒體采訪時，針對2014年的房價走勢、目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險、一二三線城市樓市將如何分化、十年調(diào)控迎來新轉(zhuǎn)折，長效機制何時形成以及如何評價城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的影響等，形成了一系列前瞻性的觀點。編者對此進行了整理，并分系列發(fā)布。本文為系列之三。

對于房價的調(diào)控，縱觀中國房地產(chǎn)市場十多年來的發(fā)展，各項“文件”、“通知”等政策條款相伴而生。眾多地產(chǎn)專家、業(yè)界人士認(rèn)為，未來，房地產(chǎn)調(diào)控將在加強落實現(xiàn)有短期政策力度的背景下，著重進行中長期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。

林峰院長認(rèn)為長效機制基于政府對福利性保障房及市場化商品房的雙向控制，土地調(diào)節(jié)、金融調(diào)節(jié)、稅收調(diào)節(jié)和產(chǎn)業(yè)政策調(diào)節(jié)這四大調(diào)節(jié)，構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的長效調(diào)節(jié)機制。今年調(diào)控著力點，將從抑制需求和價格逐步轉(zhuǎn)向加大土地與住房供應(yīng)，包括保障房的建設(shè)和供給、市場化商品房的建設(shè)和供應(yīng)。

長效機制的核心――“雙軌制”

在十八屆三中全會精神的推動下，2014年房地產(chǎn)政策調(diào)控將迎來十年來的最大轉(zhuǎn)折――由短期政策干預(yù)向房地產(chǎn)長效機制的培育轉(zhuǎn)變。林峰院長認(rèn)為長效機制的建立基于政府對整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的雙向控制：一是福利性保障房，即以政府保障性的措施形成非市場化的、福利性的地產(chǎn)發(fā)展，形成民生解決方案。目前這一模式呈增長趨勢。二是市場化的商品房開發(fā)，這一模式和民生有一定的關(guān)系，但更多的是基于市場本身的價值，呈周期性波動發(fā)展。這種雙軌制的房地產(chǎn)發(fā)展模式將市場的正常波動與調(diào)控相結(jié)合，是長效機制的核心和基礎(chǔ)。

長效機制的“四大調(diào)節(jié)手段”

長效機制的建立主要是進行制度建設(shè)，尤其是以土地、金融、稅收等手段為主，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目標(biāo)。林峰院長認(rèn)為土地調(diào)節(jié)、金融調(diào)節(jié)、稅收調(diào)節(jié)和政策調(diào)節(jié)（產(chǎn)業(yè)政策與工商政策調(diào)節(jié)），這四大調(diào)節(jié)構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的長效調(diào)節(jié)機制。土地調(diào)節(jié)以土地供應(yīng)量和供應(yīng)方式的調(diào)節(jié)為手段，稅收調(diào)節(jié)以房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的探索及與稅費的結(jié)合為調(diào)節(jié)手段，金融調(diào)節(jié)以投資及消費信貸和市場化資金運作為調(diào)節(jié)手段，政策調(diào)節(jié)則通過鼓勵綠色建筑和用地控制、容積率控制、城市規(guī)劃控制等，形成對產(chǎn)業(yè)的調(diào)節(jié)。這些形成了政府進行長期有效調(diào)節(jié)市場的行政和政策手段，最終實現(xiàn)市場化的、長期化的調(diào)整結(jié)構(gòu)。

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