林峰院長談2014房地產發展趨勢系列之二:中國房地產行業的首要風險來自政策

編者按：日前，我院林峰院長在接受媒體采訪時，針對2014年的房價走勢、目前房地產行業所面臨的風險、一二三線城市樓市將如何分化、十年調控迎來新轉折，長效機制何時形成以及如何評價城鎮化對房地產的影響等，形成了一系列前瞻性的觀點。編者對此進行了整理，并分系列發布。本文為系列之二。

近幾年房地產企業整體呈現負現金流，且缺口越來越大。目前，很多業內人士進行了有關房地產行業泡沫的討論，認為房地產泡沫的破裂近在咫尺，整個行業的風險正在逐漸增大。林峰院長認為，2014年中國房地產泡沫不會大規模破滅，最大的風險不是來自于資金，而是政策。

2014年房地產泡沫不會大規模破滅

毋庸置疑，中國房地產行業的泡沫風險是客觀存在的，但是沒有必要過分夸大。原因在于，中國的房地產是一個有機利益鏈，在這一利益鏈中農民、政府、地產商、不動產持有人和購房者都在受益，整體上良性大于惡性。在這種現狀下，如果大規模的刺破泡沫，對經濟結構會產生巨大的不利影響。除此之外，從政策層面來看，在政府的房地產核心機制還沒有調整之前，房地產泡沫大規模破滅的可能性并不大。

中國房地產行業的第一風險來自政策

客觀來說，目前中國房地產行業的資金鏈已經市場化、國際化，對銀行的依賴程度在逐漸降低，所以資金鏈給房地產行業帶來的風險并不大。總體來看，整個產業面臨的風險，主要來源于政策層面。

首先是土地政策。包括土地招拍掛政策、收儲制度、土地放量的結構和控制以及土地的國有制和使用權等等。土地使用權和所有權的分離、政府對土地所有權的控制，以及土地收儲制度，造成了中國土地供應量的有限性和控制性。從規劃到土地政策再到公共投資，都影響著土地的價值：土地是否符合規劃的利用、土地是否能形成很好的公用設施條件以及在整個區域建設中是否能形成公共建設和公共服務的配套水平。生地的價格很低，但在土地上形成了基礎設施開發和社會配套投入之后，就形成了土地升值的前提和核心。除此之外，人口聚集也會帶來土地升值。只要土地升值的要素不變，土地的價格發展趨勢就不會改變。

第二是房產稅政策。房產稅從試點到大面積推廣，是長效機制建設的過程。從現在的法律基礎和制度基礎來看，房產稅快速推出的可能性并不大。在3到5年內完成房產稅的落地，是比較合理的，在2014年推出的可能性不大。
除了土地政策和房產稅政策，針對房地產行業的金融政策、管制政策、容積率政策等等，都對開發的速度和成本構成很大影響。

總體來說，土地政策、房地產稅政策、工商管理政策、住建行業的相關政策以及金融政策，這五個方面的政策對房地產的影響是最大的。

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