林峰院長(zhǎng)談2014房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)系列之一:2014將迎來房?jī)r(jià)走勢(shì)“分化年”

編者按：日前，我院林峰院長(zhǎng)在接受媒體采訪時(shí)，針對(duì)2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì)、目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)、一二三線城市樓市將如何分化、十年調(diào)控迎來新轉(zhuǎn)折，長(zhǎng)效機(jī)制何時(shí)形成以及如何評(píng)價(jià)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的影響等，形成了一系列前瞻性的觀點(diǎn)。編者對(duì)此進(jìn)行了整理，并分系列發(fā)布。本文為系列一。

近期，隨著全國(guó)各地的“兩會(huì)”的相繼召開，房?jī)r(jià)的問題毫無疑問又引起了各界人士的熱議。對(duì)于2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，很多房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者都把2014年看作是房?jī)r(jià)的“降溫年”，林峰院長(zhǎng)認(rèn)為這種觀點(diǎn)有失偏頗，更大的可能性是出現(xiàn)分化，降溫、保溫甚至局部升溫同步呈現(xiàn)。房?jī)r(jià)整體上仍然是上漲趨勢(shì)，但上漲趨緩。

2014年房?jī)r(jià)不會(huì)“降溫”

目前很多觀點(diǎn)都把2014年看作是房?jī)r(jià)的“降溫年”，林峰院長(zhǎng)則更愿意用“分化年”來形容已經(jīng)到來的2014年。

2014年房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。風(fēng)險(xiǎn)增大的主要特點(diǎn)之一是單一住宅的銷售會(huì)受到較大抑制，之二是商業(yè)綜合體的過渡開發(fā)會(huì)導(dǎo)致較大規(guī)模的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。在這兩種競(jìng)爭(zhēng)下，地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況肯定會(huì)受影響。

但對(duì)于房?jī)r(jià)來說，2014年被稱為“降溫年”顯得有些以偏概全，“分化年”則更為恰當(dāng)。當(dāng)然，這種分化并不是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)上的轉(zhuǎn)變，而是細(xì)分結(jié)構(gòu)上的轉(zhuǎn)換。具體體現(xiàn)就是細(xì)分市場(chǎng)的差異化、區(qū)域的差異化、與產(chǎn)業(yè)結(jié)合模式的差異化，以及與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合的差異化。

2014年房?jī)r(jià)整體上仍然是上漲趨勢(shì)

2014年房?jī)r(jià)整體上仍然是上漲趨勢(shì)，這是由整個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值鏈決定的。

一是農(nóng)民通過土地轉(zhuǎn)讓，獲得補(bǔ)償價(jià)值，實(shí)現(xiàn)增收獲利。這部分價(jià)值原來比較低，現(xiàn)在在國(guó)家政策的推動(dòng)下正在大幅度提高。通過土地出讓，農(nóng)民從單純的土地?fù)碛姓?，成為了房產(chǎn)擁有者，并且取得了進(jìn)入城市的門票和相應(yīng)的更好的福利待遇。

二是政府通過土地的招拍掛，獲得財(cái)政收益。地產(chǎn)開發(fā)商和政府共同參與收益的分配。另外，在二級(jí)市場(chǎng)上，地產(chǎn)開發(fā)商通過開發(fā)、銷售房產(chǎn)獲得收益。

三是，購(gòu)房者和不動(dòng)產(chǎn)擁有者從房?jī)r(jià)的上升中實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)升值。

上述整個(gè)價(jià)值鏈實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民、政府、開放商、不動(dòng)產(chǎn)擁有者的財(cái)富升值，也是當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的支撐。打破這樣的財(cái)富鏈，對(duì)整個(gè)國(guó)家會(huì)造成非常大的沖擊。另一方面，這個(gè)利益鏈非常牢固，所以從房?jī)r(jià)下跌開始倒逼整個(gè)價(jià)值鏈跳水的現(xiàn)象很難發(fā)生。如果土地的控制鏈保持不變，而城鎮(zhèn)化的進(jìn)程仍然在發(fā)展，那么2014年房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象是不會(huì)大幅度出現(xiàn)的。

因此，2014年房?jī)r(jià)整體的增長(zhǎng)趨勢(shì)不會(huì)改變，但增速會(huì)放緩。

2014年房?jī)r(jià)走勢(shì)將明顯分化

對(duì)于2014年房?jī)r(jià)的具體發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)該依據(jù)各個(gè)城市的不同情況區(qū)分看待。

對(duì)于一線城市，比如2013年房?jī)r(jià)上漲最快的北上廣來說，在擴(kuò)大土地供應(yīng)量、進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策以及城市規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)組團(tuán)化裂變的帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)下降。

對(duì)于二線城市來說，漲幅則會(huì)比2013年略有上升。一方面，1月份的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，提出500萬人口以上城市周邊將“劃紅線”，不再給新的土地，這將導(dǎo)致土地供應(yīng)的緊張；另一方面，城市群、同城化發(fā)展模式將推動(dòng)二線城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展。在這兩個(gè)因素的影響下，二線城市在2014年會(huì)成為領(lǐng)漲板塊，房?jī)r(jià)漲幅將超過一線城市。

三線和四線城市，將徹底出現(xiàn)分化。2014年整體趨勢(shì)會(huì)陷入滯銷和下降。但被納入城市群的、在同城化結(jié)構(gòu)中的三四線城市，以及具有養(yǎng)老、度假、避暑等特殊功能的城市，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)獲得較好的發(fā)展。

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