新型城鎮(zhèn)化下的旅游房地產開發(fā)服務模式及要點

我國財富升值50%以上的基礎，實際上來自土地升值和房產升值。新型城鎮(zhèn)化被認為是保持未來中國持續(xù)增長的關鍵架構，在未來20~30年的時間里，在中國城鎮(zhèn)化的主要階段中，土地和房價持續(xù)上漲所帶來的財富效應仍將是中國經濟持續(xù)發(fā)展的最關鍵要素及核心增長機理。旅游房地產作為旅游與地產結合的產物，具備旅游業(yè)和房地產業(yè)的雙重思維方式，有著巨大的活力。在新型城鎮(zhèn)化及中國未來發(fā)展主流當中尋找旅游地產發(fā)展方面的價值將會成為未來中國旅游地產最重要的發(fā)展方向和方式。

一、中國房地產存在五大結構良性機會與四大結構惡性困境

目前中國房地產發(fā)展處于結構性矛盾狀態(tài)，良性發(fā)展與不良困境同時存在：

五大結構良性機會：第一，城鎮(zhèn)化空間巨大，為未來20年提供了持續(xù)增長的機會；第二，土地控制有效，土地升值結構有序良性，保證了不動產持續(xù)保值增值的基礎，為土地一級開發(fā)提供穩(wěn)定的空間與機會；第三，城市配套水平持續(xù)升級，重置成本保持增長，保證了城市房地產保值升值基礎，為城市梯級房地產升值形成波浪式推進結構，形成城市房地產開發(fā)的可控與有序機會；第四，產城一體化趨勢明確，為城市可持續(xù)發(fā)展提供了保障，為工業(yè)區(qū)、高新區(qū)、產業(yè)區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)等與城市房地產混合發(fā)展提供了機會。同時，新的產城一體化城鎮(zhèn)開發(fā)，形成了創(chuàng)新開發(fā)的商機，使產業(yè)資本與房地產資本融合發(fā)展成為新主流模式；第五，剛需、改善性需求、服務業(yè)需求、商業(yè)需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛，房地產成本與市場價格之間的利潤空間仍然較大，構成了多數(shù)產品盈利能力的基礎，房地產產品開發(fā)仍然是最盈利的商業(yè)模式。

四大結構惡性困境：第一，基于房地產商低價土地、高價房產追求與政府政績需求的新城造城模式，大多數(shù)是一種脫離產業(yè)的惡性開發(fā)，造成了空城與鬼城；第二，既脫離旅游又脫離城鎮(zhèn)的所謂“旅游房地產”，特別是沿海地區(qū)大量的空樓鬼樓，是極大的資源浪費；第三，大規(guī)模的商業(yè)綜合體規(guī)劃與開發(fā)，由于缺少商業(yè)及休閑娛樂文化商務等等產業(yè)經營的基礎，以賣房給小業(yè)主為目標，建造了大量無人氣的商業(yè)樓盤，形成了開發(fā)商與小業(yè)主間較大矛盾，也因此越來越難賣；第四，產業(yè)房地產熱中，虛產業(yè)、實房地產的運作手法，騙政府又騙業(yè)主，害人又害己，在社會大背景之下，已經越來越難。

二、新型城鎮(zhèn)化下的旅游房地產開發(fā)服務內容

新型城鎮(zhèn)化下的旅游房地產開發(fā)，可以體現(xiàn)在四個層面：旅游城鎮(zhèn)化中土地開發(fā)、旅游公共設施建設、旅游休閑項目建設和旅游房地產產品開發(fā)。旅游房地產開發(fā)在旅游引導的新型城鎮(zhèn)化建設中起到最核心的推動作用，其四個層面與旅游引導的新型城鎮(zhèn)化之間有著密切關系，因此服務內容也主要體現(xiàn)在四個方面：

三、新型城鎮(zhèn)化下的旅游房地產開發(fā)服務模式及要點

綠維創(chuàng)景提出旅游房地產五級臺階的開發(fā)服務模式：第一，進行資源包裝和前期設計，賣出項目；第二，實施基礎開發(fā)，進行子項目的招商引資或賣出項目；第三，開發(fā)引爆人氣的項目，形成地價升值，招商引資或賣出項目；第四，開展一期開發(fā)，形成人氣，銷售部分商業(yè)與住宅房產，再招商引資或賣出項目；第五，獨立整體開發(fā)，引入資本合作，或上市資本運作。每一種形式所對應的開發(fā)關鍵及盈利來源、盈利大小均不相同。概括起來，主要有以下幾大要點：

1、要點一：構建旅游核心吸引力，快速引爆市場

對于任何一個旅游區(qū)域開發(fā)和旅游項目開發(fā)來說，吸引力的打造都是最基礎、最本質、最核心的工作。從房地產項目吸引力的塑造來看，進行旅游地產的主題定位及打造，具有提升附加價值的功效，也是旅游地產發(fā)展的關鍵所在。而資源是旅游開發(fā)的基礎，也是形成旅游地產特色主題的關鍵。

在旅游地產中，旅游與地產的功能分別為：旅游聚集人氣，地產帶動商氣。如何選擇具有市場開發(fā)潛力的項目，進行運營模式的轉換，形成市場的快速引爆，是旅游地產開發(fā)期冀達到的一個主要目標。旅游景區(qū)、主題公園、濱海度假項目、休閑商業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)等都是聚集人氣、引爆人氣、帶動商氣的旅游項目。

2、要點二：形成地產升值

土地升值，是旅游地產的第一個盈利點。如何旅游引爆項目形成的旅游游客，引導進入休閑消費，包括購物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關鍵。因此，從觀光游客的人氣基礎，形成休閑人氣，建設集散與休閑商氣，是土地價值升值的關鍵。有了休閑消費，休閑商業(yè)地產的價值就形成了，整個區(qū)域的土地價值才能夠提升。

3、要點三：形成“持續(xù)經營產品+銷售型房地產品”的產品結構

旅游地產最大的盈利，來自二級開發(fā)的房產。旅游房產的種類較多，特別是房地產市場調控以來，具有經營價值的旅游休閑商業(yè)房產的品種越來越多，模式創(chuàng)新很快。其中休閑小鎮(zhèn)的商鋪、客棧、前店后坊的工坊等業(yè)態(tài)模式，直接帶動了休閑小鎮(zhèn)地產的火爆。銷售型酒店房產產品，花樣翻新，銷售較旺，包括產權客房、產權公寓、酒店公寓、私產酒店、時權酒店等，都銷售很旺。會所莊園房產，會員制房產，各有門道。郊區(qū)住宅、景觀住宅、郊野別墅、養(yǎng)老別墅、度假別墅等，銷售受到一定制約。

什么樣的房產受歡迎，價格、銷售量如何才能最佳。這些問題，都與旅游地產的產品設計關系極大。開發(fā)房產的產品設計，需要全面結合市場需求，形成符合市場需求，符合國家政策方向，才有機會獲得銷售的回報。

4、要點四：旅游地產開發(fā)商向區(qū)域運營商身份轉變

在旅游地產逐漸成為新型城鎮(zhèn)化核心架構的主導趨勢下，旅游地產開發(fā)商應以區(qū)域經濟社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任，把旅游開發(fā)、特色產業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設、社會統(tǒng)籌結合起來，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規(guī)劃、二級招商、土地一級開發(fā)、泛旅游產業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設開發(fā)、商業(yè)地產開發(fā)、住宅和度假地產開發(fā)，推動區(qū)域經濟社會綜合發(fā)展，獲得區(qū)域綜合運營帶來的巨大升值效益。

四、新型城鎮(zhèn)化下的旅游房地產開發(fā)服務產品

面向新型城鎮(zhèn)化下的旅游地產開發(fā)，綠維創(chuàng)景提出，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運用泛旅游產業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構下的地產產品。綠維創(chuàng)景運用泛旅游地產的架構，將旅游地產產品概括為八大類型：

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