新型城鎮化下的旅游房地產開發服務模式及要點

我國財富升值50%以上的基礎，實際上來自土地升值和房產升值。新型城鎮化被認為是保持未來中國持續增長的關鍵架構，在未來20~30年的時間里，在中國城鎮化的主要階段中，土地和房價持續上漲所帶來的財富效應仍將是中國經濟持續發展的最關鍵要素及核心增長機理。旅游房地產作為旅游與地產結合的產物，具備旅游業和房地產業的雙重思維方式，有著巨大的活力。在新型城鎮化及中國未來發展主流當中尋找旅游地產發展方面的價值將會成為未來中國旅游地產最重要的發展方向和方式。

一、中國房地產存在五大結構良性機會與四大結構惡性困境

目前中國房地產發展處于結構性矛盾狀態，良性發展與不良困境同時存在：

五大結構良性機會：第一，城鎮化空間巨大，為未來20年提供了持續增長的機會；第二，土地控制有效，土地升值結構有序良性，保證了不動產持續保值增值的基礎，為土地一級開發提供穩定的空間與機會；第三，城市配套水平持續升級，重置成本保持增長，保證了城市房地產保值升值基礎，為城市梯級房地產升值形成波浪式推進結構，形成城市房地產開發的可控與有序機會；第四，產城一體化趨勢明確，為城市可持續發展提供了保障，為工業區、高新區、產業區、經濟開發區等與城市房地產混合發展提供了機會。同時，新的產城一體化城鎮開發，形成了創新開發的商機，使產業資本與房地產資本融合發展成為新主流模式；第五，剛需、改善性需求、服務業需求、商業需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛，房地產成本與市場價格之間的利潤空間仍然較大，構成了多數產品盈利能力的基礎，房地產產品開發仍然是最盈利的商業模式。

四大結構惡性困境：第一，基于房地產商低價土地、高價房產追求與政府政績需求的新城造城模式，大多數是一種脫離產業的惡性開發，造成了空城與鬼城；第二，既脫離旅游又脫離城鎮的所謂“旅游房地產”，特別是沿海地區大量的空樓鬼樓，是極大的資源浪費；第三，大規模的商業綜合體規劃與開發，由于缺少商業及休閑娛樂文化商務等等產業經營的基礎，以賣房給小業主為目標，建造了大量無人氣的商業樓盤，形成了開發商與小業主間較大矛盾，也因此越來越難賣；第四，產業房地產熱中，虛產業、實房地產的運作手法，騙政府又騙業主，害人又害己，在社會大背景之下，已經越來越難。

二、新型城鎮化下的旅游房地產開發服務內容

新型城鎮化下的旅游房地產開發，可以體現在四個層面：旅游城鎮化中土地開發、旅游公共設施建設、旅游休閑項目建設和旅游房地產產品開發。旅游房地產開發在旅游引導的新型城鎮化建設中起到最核心的推動作用，其四個層面與旅游引導的新型城鎮化之間有著密切關系，因此服務內容也主要體現在四個方面：

三、新型城鎮化下的旅游房地產開發服務模式及要點

綠維創景提出旅游房地產五級臺階的開發服務模式：第一，進行資源包裝和前期設計，賣出項目；第二，實施基礎開發，進行子項目的招商引資或賣出項目；第三，開發引爆人氣的項目，形成地價升值，招商引資或賣出項目；第四，開展一期開發，形成人氣，銷售部分商業與住宅房產，再招商引資或賣出項目；第五，獨立整體開發，引入資本合作，或上市資本運作。每一種形式所對應的開發關鍵及盈利來源、盈利大小均不相同。概括起來，主要有以下幾大要點：

1、要點一：構建旅游核心吸引力，快速引爆市場

對于任何一個旅游區域開發和旅游項目開發來說，吸引力的打造都是最基礎、最本質、最核心的工作。從房地產項目吸引力的塑造來看，進行旅游地產的主題定位及打造，具有提升附加價值的功效，也是旅游地產發展的關鍵所在。而資源是旅游開發的基礎，也是形成旅游地產特色主題的關鍵。

在旅游地產中，旅游與地產的功能分別為：旅游聚集人氣，地產帶動商氣。如何選擇具有市場開發潛力的項目，進行運營模式的轉換，形成市場的快速引爆，是旅游地產開發期冀達到的一個主要目標。旅游景區、主題公園、濱海度假項目、休閑商業、旅游小城鎮等都是聚集人氣、引爆人氣、帶動商氣的旅游項目。

2、要點二：形成地產升值

土地升值，是旅游地產的第一個盈利點。如何旅游引爆項目形成的旅游游客，引導進入休閑消費，包括購物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關鍵。因此，從觀光游客的人氣基礎，形成休閑人氣，建設集散與休閑商氣，是土地價值升值的關鍵。有了休閑消費，休閑商業地產的價值就形成了，整個區域的土地價值才能夠提升。

3、要點三：形成“持續經營產品+銷售型房地產品”的產品結構

旅游地產最大的盈利，來自二級開發的房產。旅游房產的種類較多，特別是房地產市場調控以來，具有經營價值的旅游休閑商業房產的品種越來越多，模式創新很快。其中休閑小鎮的商鋪、客棧、前店后坊的工坊等業態模式，直接帶動了休閑小鎮地產的火爆。銷售型酒店房產產品，花樣翻新，銷售較旺，包括產權客房、產權公寓、酒店公寓、私產酒店、時權酒店等，都銷售很旺。會所莊園房產，會員制房產，各有門道。郊區住宅、景觀住宅、郊野別墅、養老別墅、度假別墅等，銷售受到一定制約。

什么樣的房產受歡迎，價格、銷售量如何才能最佳。這些問題，都與旅游地產的產品設計關系極大。開發房產的產品設計，需要全面結合市場需求，形成符合市場需求，符合國家政策方向，才有機會獲得銷售的回報。

4、要點四：旅游地產開發商向區域運營商身份轉變

在旅游地產逐漸成為新型城鎮化核心架構的主導趨勢下，旅游地產開發商應以區域經濟社會統籌發展為己任，把旅游開發、特色產業發展、城鎮建設、社會統籌結合起來，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規劃、二級招商、土地一級開發、泛旅游產業項目開發、市政公用建設開發、商業地產開發、住宅和度假地產開發，推動區域經濟社會綜合發展，獲得區域綜合運營帶來的巨大升值效益。

四、新型城鎮化下的旅游房地產開發服務產品

面向新型城鎮化下的旅游地產開發，綠維創景提出，必須以區域綜合開發為理念，運用泛旅游產業集群化發展模式，開發泛旅游架構下的地產產品。綠維創景運用泛旅游地產的架構，將旅游地產產品概括為八大類型：

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