關于十八屆三中全會土地改革政策的解讀

2013年11月份召開的第十八屆三中全會讓土地政策改革成為焦點，中央政府或將進一步放開農民直接轉讓集體土地使用權。關于農地流轉的相關政策，三中全會《深化改革決定》提出要建立城鄉統一的建設用地市場，可以說此次十八屆三中全會精神理順了中國目前的部分土地問題，土地市場的健康發展將為房地產市場的發展奠定良好的基礎。此次農村土地改革的重點如下：

1、允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價?？s小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。

2、擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。

3、建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

分析此次政策變動，綠維創景提出以下幾個觀點：

首先，該政策僅適用于農村建設用地，耕地不在此列，耕地保護的紅線是不能動的，以往涉及耕地的占用政策并沒有做出相應的調整。這意味著國家并非大刀闊斧的完全放開農村土地，集體所有的土地使用權只在建設用地方面有調整，當然，這種政策上的調整也是基于現有土地法律基礎上的。所以，土地改革的大方向是不變的，目前所探討的也僅僅是建設用地政策上的新舉措。

第二，新一輪土地改革的基礎性工作之一是農村集體土地所有權確權，就是將經過依法依規登記的集體建設用地使用權和宅基地使用權證頒發給使用權人。確權及土地所有權證的發放意味著對農民土地使用權的認可，農民據此可出租具有使用權的土地。政府允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，改革方案放松了農村建設用地使用權流轉的程序，允許村集體直接出售農村建設用地，而不必再通過征地程序。雖然政策松動，但是值得注意的是這個與國有土地同等入市、同權同價的政策面對的是經營性建設用地，而非住宅類建設用地，房地產開發商目前還不具備直接收購集體建設用地搞住宅房地產開發的條件，如果開發就是“小產權”，這是近期的高壓線，還是不碰為好，反而以經營性為目的的房地產生存的空間大大提升，如旅游地產。

第三，農地流轉改革初期面對的是遠郊農村，城市及周邊地區有價值的集體土地入市量會比較小，這與穩定當前房地產行業的正常運行有直接關系，對商品房開發的土地供應模式沖擊不大，住宅類地產的地價不會一下子降下來。但是該項政策將在小范圍內試點，經營性用地價格會因此上漲，農民土地補償金也會增加。雖然在短期內，新一輪土地制度改革取得突破有限，其影響也有限，但是隨著試點范圍不斷擴大，影響也將逐漸擴大。

第四，新政的提出，打破了當前地方政府在土地征收及出讓的壟斷地位。村集體將在農地的開發上擁有更大的話語權。政府原本為了謀求在未來獲得屬地內企業稅收收入，通常免費出讓土地給在當地投資建廠企業，通過此次改革，政府在這方面的收益將大大折扣。換言之，這部分的利益轉讓給了集體，決策權掌握在集體手里，農民的利益增加了，這是好事。但會不會集體要價太高而阻礙當地經濟發展呢？這個問題其實不難回答，如果企業足夠打動地方，打動集體，解決農民的就業，改善民生，為當地政府提供更多的財政稅收，價格其實并不會成為讓企業打退堂鼓的理由。旅游業或許在這個時候優勢更加明顯，所以說，此次改革對中國旅游業發展起到了加速促進的作用。

第五，企業原本因政府優惠政策拿到的土地，由于成本低廉，并不是百分百的全力開發，有的可能就是單純為了占用土地，等待更好的政策，以致造成眾多空置工業區及土地浪費等問題，損害了國家及當地農民的利益。此次政策放寬，有成本的地督促企業加快建設，同時由集體把控的項目也將更加符合當地的實際，實現土地產能最大化。

當前旅游產業面對的主要問題就是土地。旅游開發用地面積大，涉及的地類也多種多樣，建設用地必然會涉及，但是面積不大，容積率不高。征地過程中地價以及屬性的判斷是令旅游開發商頭疼的問題，以往的政策對這個方面沒有明確的解決辦法，搞建設要占用指標，政府騰不出相應的指標，只能挪用，農村建設用地的所有權歸集體，占用宅基地的手續相當繁瑣，并且農民得不到合理的補償，出現了各式各樣的矛盾。新改革政策的提出，合理的解決了多個矛盾，土地使用簡單化，農民積極性也同步提高，企業也得心應手。

旅游開發企業應該抓住當前的大好形勢，只要解決好當地農民的利益沖突，此次改革不但不會對地價造成哄抬的后果，反而更加有利于項目開發。只要集體見到好項目，企業為集體算好經濟賬，讓集體看到開發的美好前景，項目就會比以前運行順暢的多。綠維創景憑借多年的旅游規劃經驗，深知地方關注的焦點，通過對項目一條龍的包裝與打造，以開發商與地方共贏的模式詮釋項目，并將持續關注國家對土地政策的變動，研究最新、最具有針對性、最具有實施性的開發方案，甚至幫助地方政府編制和申請試點方案，從地方到政府全面改善旅游開發的環境，加快地方經濟的發展。

<a href="http://copantips.com/topic/stxc/" target="_blank">[相關專題]生態文明下的新型城鎮化模式探索</a>

本文關鍵字： 查看更多