關(guān)于十八屆三中全會(huì)土地改革政策的解讀

2013年11月份召開的第十八屆三中全會(huì)讓土地政策改革成為焦點(diǎn)，中央政府或?qū)⑦M(jìn)一步放開農(nóng)民直接轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策，三中全會(huì)《深化改革決定》提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，可以說此次十八屆三中全會(huì)精神理順了中國目前的部分土地問題，土地市場的健康發(fā)展將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。此次農(nóng)村土地改革的重點(diǎn)如下：

1、允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。

2、擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。

3、建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。

分析此次政策變動(dòng)，綠維創(chuàng)景提出以下幾個(gè)觀點(diǎn)：

首先，該政策僅適用于農(nóng)村建設(shè)用地，耕地不在此列，耕地保護(hù)的紅線是不能動(dòng)的，以往涉及耕地的占用政策并沒有做出相應(yīng)的調(diào)整。這意味著國家并非大刀闊斧的完全放開農(nóng)村土地，集體所有的土地使用權(quán)只在建設(shè)用地方面有調(diào)整，當(dāng)然，這種政策上的調(diào)整也是基于現(xiàn)有土地法律基礎(chǔ)上的。所以，土地改革的大方向是不變的，目前所探討的也僅僅是建設(shè)用地政策上的新舉措。

第二，新一輪土地改革的基礎(chǔ)性工作之一是農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)，就是將經(jīng)過依法依規(guī)登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)證頒發(fā)給使用權(quán)人。確權(quán)及土地所有權(quán)證的發(fā)放意味著對農(nóng)民土地使用權(quán)的認(rèn)可，農(nóng)民據(jù)此可出租具有使用權(quán)的土地。政府允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，改革方案放松了農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序，允許村集體直接出售農(nóng)村建設(shè)用地，而不必再通過征地程序。雖然政策松動(dòng)，但是值得注意的是這個(gè)與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)的政策面對的是經(jīng)營性建設(shè)用地，而非住宅類建設(shè)用地，房地產(chǎn)開發(fā)商目前還不具備直接收購集體建設(shè)用地搞住宅房地產(chǎn)開發(fā)的條件，如果開發(fā)就是“小產(chǎn)權(quán)”，這是近期的高壓線，還是不碰為好，反而以經(jīng)營性為目的的房地產(chǎn)生存的空間大大提升，如旅游地產(chǎn)。

第三，農(nóng)地流轉(zhuǎn)改革初期面對的是遠(yuǎn)郊農(nóng)村，城市及周邊地區(qū)有價(jià)值的集體土地入市量會(huì)比較小，這與穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行有直接關(guān)系，對商品房開發(fā)的土地供應(yīng)模式?jīng)_擊不大，住宅類地產(chǎn)的地價(jià)不會(huì)一下子降下來。但是該項(xiàng)政策將在小范圍內(nèi)試點(diǎn)，經(jīng)營性用地價(jià)格會(huì)因此上漲，農(nóng)民土地補(bǔ)償金也會(huì)增加。雖然在短期內(nèi)，新一輪土地制度改革取得突破有限，其影響也有限，但是隨著試點(diǎn)范圍不斷擴(kuò)大，影響也將逐漸擴(kuò)大。

第四，新政的提出，打破了當(dāng)前地方政府在土地征收及出讓的壟斷地位。村集體將在農(nóng)地的開發(fā)上擁有更大的話語權(quán)。政府原本為了謀求在未來獲得屬地內(nèi)企業(yè)稅收收入，通常免費(fèi)出讓土地給在當(dāng)?shù)赝顿Y建廠企業(yè)，通過此次改革，政府在這方面的收益將大大折扣。換言之，這部分的利益轉(zhuǎn)讓給了集體，決策權(quán)掌握在集體手里，農(nóng)民的利益增加了，這是好事。但會(huì)不會(huì)集體要價(jià)太高而阻礙當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展呢？這個(gè)問題其實(shí)不難回答，如果企業(yè)足夠打動(dòng)地方，打動(dòng)集體，解決農(nóng)民的就業(yè)，改善民生，為當(dāng)?shù)卣峁└嗟呢?cái)政稅收，價(jià)格其實(shí)并不會(huì)成為讓企業(yè)打退堂鼓的理由。旅游業(yè)或許在這個(gè)時(shí)候優(yōu)勢更加明顯，所以說，此次改革對中國旅游業(yè)發(fā)展起到了加速促進(jìn)的作用。

第五，企業(yè)原本因政府優(yōu)惠政策拿到的土地，由于成本低廉，并不是百分百的全力開發(fā)，有的可能就是單純?yōu)榱苏加猛恋?，等待更好的政策，以致造成眾多空置工業(yè)區(qū)及土地浪費(fèi)等問題，損害了國家及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的利益。此次政策放寬，有成本的地督促企業(yè)加快建設(shè)，同時(shí)由集體把控的項(xiàng)目也將更加符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際，實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)能最大化。

當(dāng)前旅游產(chǎn)業(yè)面對的主要問題就是土地。旅游開發(fā)用地面積大，涉及的地類也多種多樣，建設(shè)用地必然會(huì)涉及，但是面積不大，容積率不高。征地過程中地價(jià)以及屬性的判斷是令旅游開發(fā)商頭疼的問題，以往的政策對這個(gè)方面沒有明確的解決辦法，搞建設(shè)要占用指標(biāo)，政府騰不出相應(yīng)的指標(biāo)，只能挪用，農(nóng)村建設(shè)用地的所有權(quán)歸集體，占用宅基地的手續(xù)相當(dāng)繁瑣，并且農(nóng)民得不到合理的補(bǔ)償，出現(xiàn)了各式各樣的矛盾。新改革政策的提出，合理的解決了多個(gè)矛盾，土地使用簡單化，農(nóng)民積極性也同步提高，企業(yè)也得心應(yīng)手。

旅游開發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓住當(dāng)前的大好形勢，只要解決好當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的利益沖突，此次改革不但不會(huì)對地價(jià)造成哄抬的后果，反而更加有利于項(xiàng)目開發(fā)。只要集體見到好項(xiàng)目，企業(yè)為集體算好經(jīng)濟(jì)賬，讓集體看到開發(fā)的美好前景，項(xiàng)目就會(huì)比以前運(yùn)行順暢的多。綠維創(chuàng)景憑借多年的旅游規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，深知地方關(guān)注的焦點(diǎn)，通過對項(xiàng)目一條龍的包裝與打造，以開發(fā)商與地方共贏的模式詮釋項(xiàng)目，并將持續(xù)關(guān)注國家對土地政策的變動(dòng)，研究最新、最具有針對性、最具有實(shí)施性的開發(fā)方案，甚至幫助地方政府編制和申請?jiān)圏c(diǎn)方案，從地方到政府全面改善旅游開發(fā)的環(huán)境，加快地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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