一降一升 海南房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型大幕拉開

       空置之憂

“海南萬里真吾鄉(xiāng)?！惫?097年，蘇東坡被貶海南，臨行前卻把尚未謀面的海南當作自己的第二故鄉(xiāng)。海南作為國內(nèi)的旅游大省，旅游業(yè)起步早，發(fā)展快，自改革開放以來，海南的房地產(chǎn)行業(yè)一直處在國內(nèi)旅游地產(chǎn)行業(yè)的風口浪尖上。

900多年后，被東坡先生稱為“南荒”之地的海南，成為全國人民不遠萬里紛紛前來購房置業(yè)的熱土?！昂Ｄ先f里真吾鄉(xiāng)”成了大量島外購房者的真實寫照。

房地產(chǎn)行業(yè)在海南區(qū)域經(jīng)濟中的地位舉足輕重，對海南省地方財政貢獻巨大，是海南省城市基礎(chǔ)設(shè)施投入的主要來源。但與此同時，海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題、季節(jié)性空置問題、經(jīng)營性地產(chǎn)與保障性住房的平衡問題等也日漸突出。

有鑒于此，11月初下發(fā)的《海南省人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)首次提出，從明年起，要逐步降低商品住房開發(fā)比例，并納入市縣考核指標體系。

隨后海南省提出，要建立合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多元化的產(chǎn)品體系，不斷增加旅游酒店度假產(chǎn)品、產(chǎn)權(quán)式公寓等經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，堅持走精品特色發(fā)展之路。

這“一降一升”，拉開了一場影響海南房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟發(fā)展的轉(zhuǎn)型大幕。

空置之憂

房屋季節(jié)性空置，造成資源浪費

海南旅游房地產(chǎn)最大的特點應是使用權(quán)的流動性

11月27日，中國北方大部分地區(qū)普遍降溫；12月4日，我國25個省份深陷霧霾天氣；而千里之外的海南卻是一片陽光明媚。

每到這個季節(jié)，北方老人們結(jié)伴來到海南，開始他們長達幾個月的候鳥生活。

事實上，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)兩頭在外的特征：開發(fā)商、購買者來自全國范圍，外銷比重極高。2011年，海口和三亞房地產(chǎn)外銷比例為53.6%和80.9%，其他市縣島外購房面積比例基本在90%以上。2012年，島內(nèi)需求擴大，島外市場比重有所下降，但仍占據(jù)主導地位。

對島外市場的過分依賴帶來的最直接后果是，海南房地產(chǎn)業(yè)第二居所明顯，造成房屋的大量季節(jié)性空置，給小區(qū)的物業(yè)管理帶來了難題，也給小區(qū)供水、供電帶來很大損耗，造成資源浪費。

三亞卓達東方巴哈馬小區(qū)租戶宋先生告訴記者，該小區(qū)屬高檔小區(qū)，絕大多數(shù)業(yè)主都是外地人。一到夏天，候鳥老人撤離，小區(qū)里一片黑暗，只有幾戶人家亮燈。這個時候，樓道里的兩部電梯通常只開一部，公共照明也基本停用。記者在瓊海、萬寧等地采訪了解到，這種現(xiàn)象絕非個例。

部分開發(fā)項目缺乏足夠的市政與服務設(shè)施配套，也是空置率高的一個原因。

省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王靜告訴記者，目前海南省土地出讓方式多以“熟地出讓、現(xiàn)狀交付”為特點，一些地方連基本的排水設(shè)施和衛(wèi)生處理都沒完善，就忙著進行房地產(chǎn)開發(fā)，結(jié)果出現(xiàn)“垃圾靠風吹，排水靠自然”的怪象。

對此，省人大常委會環(huán)資委委員、雅克設(shè)計集團董事長侯百鎮(zhèn)表示，海南必須要提高房屋利用率，如果只是簡單出售，那就只是輸出成本而沒有帶來消費，沒有促進經(jīng)濟，這是對海南資源的極大浪費。轉(zhuǎn)型升級中最需要解決的就是資源利用問題，一個政策的出臺，不單是對將來發(fā)展的指導，也要為過去的遺留問題提供解決方案和對策。開發(fā)商賣完房子走人了，把房屋空置率問題留在海南，等到海南土地快使用完、規(guī)劃完后再解決，那就晚了。

省政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任、海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院院長李仁君也表示，海南商品房主要賣給島外客戶，旅游淡季會出現(xiàn)大量的“房屋空置”現(xiàn)象。這樣龐大的數(shù)量，是海南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的巨大隱患。

“目前國內(nèi)并沒有關(guān)于空置率征稅的立法。”李仁君說，如果能引進分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店，將從根源上解決海南大量房屋閑置問題，也可以促進海南第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

海南現(xiàn)代管理研究院院長、海大教授王毅武告訴記者，他的觀點是，海南房子不但要限購，而且要禁購?！胺孔硬皇峭顿Y品。海南旅游房地產(chǎn)最大的特點應該是使用權(quán)的流動性，可以向島外居民開放使用權(quán)，但所有權(quán)不是你的?！?/P>

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