度假酒店打造手法及運營模式初探

       度假酒店的運營模式探討

從經濟角度來說，度假酒店的核心目的在于獲得經營成功。由此，運營模式是度假酒店的重要內容。我們認為，度假酒店的運營模式需要重點關注以下幾方面：

1、要關注成本投入與產出效益的合理

在規劃設計中，要從建筑工程、環境工程等方面控制成本投入。首先應考慮度假酒店建筑的實用性，其次才是景觀性，不要一味盲目的追求建筑風格的獨特性，而忽略實際經營的有效利用。

2、要構建合理的租售配比

酒店的銷售模式一般分為常規銷售和產權銷售。為降低經營風向，我們認為在保證酒店功能性前提下，應盡可能降低持有比例，按照“地塊內適建客房數量―酒店經營上佳狀態客房數=銷售數”計算，構建合理的租售配比。其中一部分進行產權式銷售，即售后簽訂回租經營合約，合理控制回租比例及租金成本，適當增加回租運營策略，以每年使用天數劃分不同檔位，提供不同服務和回報，形成良好資金鏈。持有部分進行多方面功能劃分，保證酒店的服務標準和多方面配套功能。

在這種模式的帶動下，酒店管理完全可以超越經營型本身，與度假物業結合起來，以客房、公寓、商鋪、會所別墅、會員卡含房產使用權等為主，形成一個大型酒店帶動旅游房產銷售的格局。

3、要重視整體發展與分期建設的協調

一方面，為保證主題的突出，風格的協調，其開發建設必須遵循規劃的要求，堅持整體性的原則和理念，避免出現相互影響、相互矛盾的負關系面開發效果。

另一方面，考慮到項目投資和開發時序的因素，項目區的開發也要注重近期建設項目的獨立性，全面開花的開發建設是不現實的，“獨立開發，滾動建設、兼顧整體”應該是度假酒店建設的主導思路。因此，要在大地塊的區劃基礎上具體安排項目的空間布局和開發時序，從整體上對各個項目的獨立發展進行規范。

4、要重視酒店產品與目標市場的對接

一方面，雖然定位為度假酒店，但并不代表就是提供純粹的度假產品，而是要充分研究酒店所處的區位與環境，如果其市場是多元化的，就必須兼顧商務會議等其他功能。另一方面，要根據淡旺季市場需求的變化，靈活地運用價格杠桿進行促銷，實現酒店經營效益的高度化。

5、要重視度假酒店與旅游景區的聯動

度假酒店往往建設在著名的旅游城市郊區或旅游景區中，因此中高端游客是度假酒店需要重點關注的市場。同時，酒店的度假人群對旅游景區也有著游覽的需求。所以，應與所在地各主要旅游景區建立良好聯系，實現經營上的有機互動，這將有利地促進度假酒店的整體發展。

6、要重視重大活動對與酒店經營的促進

具有良好影響的國內、國際重大活動的舉辦對于提高酒店的知名度具有重要的推進作用。如博鰲索菲特度假酒店，由于每年舉辦博鰲亞洲論壇而聲名遠揚；三亞喜來登度假酒店因為連續三年舉辦世界小姐賽事而名揚中外。因此，度假酒店要充分利用區域配套，積極申辦相關的重大活動，必將有力促進酒店的整體經營發展。

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