度假酒店打造手法及運營模式初探

       度假酒店的運營模式探討

從經(jīng)濟角度來說，度假酒店的核心目的在于獲得經(jīng)營成功。由此，運營模式是度假酒店的重要內(nèi)容。我們認(rèn)為，度假酒店的運營模式需要重點關(guān)注以下幾方面：

1、要關(guān)注成本投入與產(chǎn)出效益的合理

在規(guī)劃設(shè)計中，要從建筑工程、環(huán)境工程等方面控制成本投入。首先應(yīng)考慮度假酒店建筑的實用性，其次才是景觀性，不要一味盲目的追求建筑風(fēng)格的獨特性，而忽略實際經(jīng)營的有效利用。

2、要構(gòu)建合理的租售配比

酒店的銷售模式一般分為常規(guī)銷售和產(chǎn)權(quán)銷售。為降低經(jīng)營風(fēng)向，我們認(rèn)為在保證酒店功能性前提下，應(yīng)盡可能降低持有比例，按照“地塊內(nèi)適建客房數(shù)量―酒店經(jīng)營上佳狀態(tài)客房數(shù)=銷售數(shù)”計算，構(gòu)建合理的租售配比。其中一部分進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售，即售后簽訂回租經(jīng)營合約，合理控制回租比例及租金成本，適當(dāng)增加回租運營策略，以每年使用天數(shù)劃分不同檔位，提供不同服務(wù)和回報，形成良好資金鏈。持有部分進(jìn)行多方面功能劃分，保證酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和多方面配套功能。

在這種模式的帶動下，酒店管理完全可以超越經(jīng)營型本身，與度假物業(yè)結(jié)合起來，以客房、公寓、商鋪、會所別墅、會員卡含房產(chǎn)使用權(quán)等為主，形成一個大型酒店帶動旅游房產(chǎn)銷售的格局。

3、要重視整體發(fā)展與分期建設(shè)的協(xié)調(diào)

一方面，為保證主題的突出，風(fēng)格的協(xié)調(diào)，其開發(fā)建設(shè)必須遵循規(guī)劃的要求，堅持整體性的原則和理念，避免出現(xiàn)相互影響、相互矛盾的負(fù)關(guān)系面開發(fā)效果。

另一方面，考慮到項目投資和開發(fā)時序的因素，項目區(qū)的開發(fā)也要注重近期建設(shè)項目的獨立性，全面開花的開發(fā)建設(shè)是不現(xiàn)實的，“獨立開發(fā)，滾動建設(shè)、兼顧整體”應(yīng)該是度假酒店建設(shè)的主導(dǎo)思路。因此，要在大地塊的區(qū)劃基礎(chǔ)上具體安排項目的空間布局和開發(fā)時序，從整體上對各個項目的獨立發(fā)展進(jìn)行規(guī)范。

4、要重視酒店產(chǎn)品與目標(biāo)市場的對接

一方面，雖然定位為度假酒店，但并不代表就是提供純粹的度假產(chǎn)品，而是要充分研究酒店所處的區(qū)位與環(huán)境，如果其市場是多元化的，就必須兼顧商務(wù)會議等其他功能。另一方面，要根據(jù)淡旺季市場需求的變化，靈活地運用價格杠桿進(jìn)行促銷，實現(xiàn)酒店經(jīng)營效益的高度化。

5、要重視度假酒店與旅游景區(qū)的聯(lián)動

度假酒店往往建設(shè)在著名的旅游城市郊區(qū)或旅游景區(qū)中，因此中高端游客是度假酒店需要重點關(guān)注的市場。同時，酒店的度假人群對旅游景區(qū)也有著游覽的需求。所以，應(yīng)與所在地各主要旅游景區(qū)建立良好聯(lián)系，實現(xiàn)經(jīng)營上的有機互動，這將有利地促進(jìn)度假酒店的整體發(fā)展。

6、要重視重大活動對與酒店經(jīng)營的促進(jìn)

具有良好影響的國內(nèi)、國際重大活動的舉辦對于提高酒店的知名度具有重要的推進(jìn)作用。如博鰲索菲特度假酒店，由于每年舉辦博鰲亞洲論壇而聲名遠(yuǎn)揚；三亞喜來登度假酒店因為連續(xù)三年舉辦世界小姐賽事而名揚中外。因此，度假酒店要充分利用區(qū)域配套，積極申辦相關(guān)的重大活動，必將有力促進(jìn)酒店的整體經(jīng)營發(fā)展。

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