專業(yè)酒店顧問的關(guān)注階段及要點(diǎn)

在酒店項目開發(fā)中，酒店顧問已逐漸成為除開發(fā)商和管理公司之外的新的重要一方，其作用得到了主流開發(fā)商和管理公司的一致認(rèn)可。顧問是社會專業(yè)化分工的必然產(chǎn)物，顧問和管理的分離，是現(xiàn)代化顧問公司發(fā)展的必然趨勢。

一、專業(yè)酒店顧問的必要性

目前，國內(nèi)酒店的投資開發(fā)業(yè)主一般是在公司擴(kuò)大投資領(lǐng)域時才涉足到酒店項目，行業(yè)經(jīng)驗薄弱，人才儲備匱乏。而酒店又是長期運(yùn)營項目，也是資本、技術(shù)、勞動密集型項目。酒店的建筑設(shè)計和材料設(shè)備選型是否符合酒店長期運(yùn)營的需要？區(qū)域設(shè)計是否符合運(yùn)營管理要求？內(nèi)外部動線設(shè)計是否合理？這一切都需要專家顧問團(tuán)隊，在項目先期階段介入，從運(yùn)營管理的角度進(jìn)行綜合評價。

酒店的管理權(quán)與業(yè)權(quán)一般是分離的，存在投資方和管理方兩種利益主體。管理方一定是希望投資方（即業(yè)主）加大投資，設(shè)備配套余量越大越好；然而業(yè)主方也要計算經(jīng)濟(jì)收益，評估管理方提出的要求是否合理和必要。業(yè)主如何在前期籌建設(shè)計、管理團(tuán)隊選擇、合同洽談、工程監(jiān)控、開業(yè)籌備等方面保證順利進(jìn)行？這就需要有相對獨(dú)立、專業(yè)的酒店管理顧問，協(xié)助業(yè)主把握、評估和監(jiān)控項目進(jìn)展。

二、酒店顧問的關(guān)注階段和顧問內(nèi)容

酒店顧問自酒店可行性研究開始，一般以動態(tài)服務(wù)形式，參與到項目設(shè)計、管理團(tuán)隊甄選、合作談判、建設(shè)與開業(yè)籌備工作中。

（一）項目設(shè)計階段

酒店顧問協(xié)助業(yè)主評選設(shè)計方案，甄選設(shè)計公司；進(jìn)一步細(xì)化產(chǎn)品功能布局，提出詳細(xì)的設(shè)施設(shè)備建議，協(xié)助業(yè)主出具設(shè)計任務(wù)書，配合項目設(shè)計全過程；就項目主題、布局、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、機(jī)電設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計等各階段提供建議，協(xié)助審核各階段設(shè)計圖紙，就項目功能合理性、投資成本控制、運(yùn)營管理各方面提供專業(yè)意見，協(xié)助完成方案設(shè)計。

（二）管理團(tuán)隊甄選及合作談判階段

酒店顧問依據(jù)專業(yè)經(jīng)驗協(xié)助投資方甄選、接洽與擬建項目相適應(yīng)的管理公司及品牌，推介與考察項目；協(xié)助進(jìn)行合同談判，簽訂《酒店管理合同》，維護(hù)業(yè)主利益。

1、甄選酒店運(yùn)營管理公司

通過適應(yīng)性分析來確定選取標(biāo)準(zhǔn)，對各運(yùn)營管理公司的總體發(fā)展、物業(yè)分布、品牌戰(zhàn)略、營銷網(wǎng)絡(luò)、管理強(qiáng)項、管理費(fèi)用等進(jìn)行綜合考量，針對項目定位，初步甄選出一些相匹配的管理公司。

2、選擇運(yùn)營管理公司

推薦初步選取的運(yùn)營管理公司，對意向的公司進(jìn)行約訪，安排對其現(xiàn)管理或代理的項目進(jìn)行考察。

3、合同談判

- 收到管理公司合作意向書后,在參考本地其它相同或類似項目的基礎(chǔ)上，就主要條款特別是商業(yè)條款提出專業(yè)意見。為上述目的，參加相關(guān)談判，并協(xié)助簽署正式《合作意向書》；

- 收到管理公司的酒店協(xié)議文本后，結(jié)合其它管理公司的通行做法和大部分業(yè)主的最佳實(shí)踐，遵循《合作意向書》中達(dá)成的原則，提出初步的書面分析意見；將上述分析意見呈送后，研究酒店協(xié)議，掌握管理公司意圖，制訂談判策略；

- 借助對各個管理公司相關(guān)項目實(shí)際操作的理解和熟悉，針對合同中通常的法律條款及各種商務(wù)條款，提供意見，并根據(jù)形勢進(jìn)行談判方案調(diào)整。

- 分析管理公司關(guān)于酒店協(xié)議修改意見的反饋，盡可能地在其余業(yè)主之間尋找利益平衡點(diǎn)，促成雙方簽約；

- 把酒店協(xié)議作為一個系統(tǒng)文件整體分析權(quán)衡，避免任何潛在風(fēng)險；充分利用意向書留下的空間為業(yè)主謀取最大利益。

（三）酒店籌備及初期運(yùn)營階段

酒店顧問派遣營運(yùn)、工程、財務(wù)等各方面的專業(yè)人員，從管理公司或團(tuán)隊到位至酒店開業(yè)后1年內(nèi)，按照實(shí)際需要為項目提供酒店資產(chǎn)管理顧問服務(wù)，協(xié)助業(yè)主培養(yǎng)業(yè)主代表、技巧的處理與管理公司相關(guān)事宜、審核管理公司提交的各項計劃、預(yù)算、安排等、監(jiān)控管理公司運(yùn)營，促使酒店早日步入穩(wěn)定運(yùn)營期。

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