城市思考：房地產與城鎮化

       企業經營的變化趨勢

企業經營的變化趨勢，開發理念從重數量、重擴張，轉變為重品質、重效益、重品牌。開發企業前幾年房價猛漲的時候，蘿卜拔了不洗泥，皇帝女兒不愁嫁。但是現在不行了，所以回過頭來要做好，重視品牌建設、重視品質。

開發地域從趨于飽和的城市向更有市場前景的城市轉移，現在要好好找找，不是哪兒都能開發，有些城市房地產已經飽和了，就不能投資。

開發模式從自主投資轉向兼顧聯建、代建和品牌輸出。過去我們開發企業都是自己自主的投資，現在開始轉向多種經營、多種方式。比如浙江省最大的房地產企業綠城，老總叫宋衛平，他做的不錯。但是他所有的產品過去都是面向高端客戶、有錢人，他的項目全部集中在一線城市和二線城市，面向全是有錢的，前幾年還不錯，一調控限購，這些人全被限購住了，這些人房子都很多，而且都是高收入家庭，都在一二線城市，全都賣不出去了，所以綠城受到的打擊是最慘的。那綠城怎么辦呢？網上好多人說綠城快破產了，宋衛平也很著急，但是宋衛平人很好，品質非常好，而且在朋友圈里，大家覺得這個人非常正派，是可交的人，所以很多人伸出援手，香港融創集團就幫他，宋衛平就首先把他原先囤的土地賣出去，土地賣完了賣項目，然后賣股權，這樣宋衛平緩過來了，度過難關。他還要發展，因為有三萬職工，有兩萬是搞物業的，除了給自己的項目搞物業管理之外，很多項目都由他來負責，就是把物業公司交給他。綠城說你買我的房子不是買我的房子，不是買一種產品，而是買了一種生活方式，園區生活服務體系他搞得很好。另外一方面，杭州市政府要拆遷，好多老百姓不走，要價很高。后來政府就做工作，答應你什么條件你們就同意搬家？老百姓說你房子建得跟綠城一樣我就搬。政府就只好來求綠城了，說老宋你把我們的拆遷房建得跟原來的商品房一樣，老宋說好，所以很多房子都是綠城代建，綠城收費還挺高，政府花錢，他們也沒有任何投入，凈賺，就靠管理的輸出，代建模式就出來了，也和別人聯建。綠城現在也搞保障性住房了，現在在建的有一千多萬平方米，這個形勢下只搞高檔的不行了，在這個形勢下要轉向。

經營方式從單純銷售轉向自留部分物業用于租賃和經營。過去我們房地產也是很簡單，蓋了房子就賣，賣完了以后拿錢再買地再賣，很簡單。香港的房地產企業都是每建一個項目都留很多物業，現在經過調控我們也學聰明了，大家建了房子賣掉一些留一些，當市場不好的時候，我通過租賃經營也有穩定的收入，自己可以搞點酒店、商場，或者租賃出去，搞多種經營來規避風險。

開發產品變化趨勢：產品種類從商品房轉向保障房，從單一住宅開發擴展至商業、旅游、工業、老年地產開發。老齡化是一個趨勢，到去年年底老年人是1.24億，這個趨勢還在很快的發展，所以大家覺得老年地產很有前途，所以很多開發商，包括老年住區，包括專業的養老機構。

產品品質從相對低劣粗放，轉向精細化和綠色、智慧、長壽、適老。過去產品的品質不太講究，現在很精細化、綠色、低碳、節能，這都是肯定要做到的。另外就是智慧，現在我們部里向全國各省發文件，要建智慧城市，智慧城市的基礎就是智慧社區，所以今后的小區建設智能化技術要充分得到應用。另外就是要長壽命，過去我們房子建了沒有多少年就拆掉了，遠遠沒有達到設計使用年限，現在房子蓋得很高了，過去就是很大的浪費，但是現在蓋到30層，有很多小城市蓋到33、34層，為什么到33、34層呢？因為到35層必須要有自動噴水滅火裝置，煙感、溫感這些裝置都要上去，因為我們現在最好的消防車，水泵揚程最高也就100米，上面再著火就沒辦法了。最好的云車是可以達到17層，如果超過100米以上，屋頂上要有直升飛機停機坪，如果著火了以后，人可以跑到樓頂上，直升飛機可以上去直接把人接走。但是這么高的房子怎么拆呢？過去是拆低層建高層，拆住宅建商業，但是蓋到那么高怎么拆呢？以前是可以通過市場的力量，因為有利可圖，改變土地使用性質，提高土地使用強度，開發商通過改造能賺錢?，F在30多層那以后賺不了錢了，所以現在一定要強調長壽。還有就是適老，普通的商品住宅也得適合老年人生活，因為住宅要使用很多很多年，一代一代傳下去，人總有老的一天，因此有好多設計我們要考慮適合老年人的需要。另外，小區里的配套設施的建設也要適合老年人的需要。

產品屬性從“毛坯房”轉向成品房，“毛坯房”將逐步退出房地產市場。這是我們國家長期計劃經濟福利分房之后、轉成市場化以后出現的一種短期的現象，1994年6月份我們部里當時發了一個文件，叫做關于住宅初裝修驗收的規定，那之前我們毛坯房是不合法的，94年6月份以后才合法，到現在不到20年。但是現在大家都感覺到了，包括很多消費者不再愿意買毛坯房了，毛坯房問題太多太多，帶來互相的干擾、材料的浪費，造成很多結構的安全隱患，用電安全隱患、漏水等等，很多很多問題，而且也不少花錢，特別是污染，老百姓自己采購材料，一個是浪費很多精力，但是也弄不好，還不如開發商專業一點，讓開發商統一做。所以很多人現在愿意買成品房，為什么全世界都是成品房，只有我們是毛坯房，所以今后要從毛坯房轉向成品房，毛坯房要逐步退出房地產市場。

建造方式變化趨勢。

隨著人力成本的不斷上升，產業化的建造方式所占的比重將逐漸加大，我們現在在北京一個技術工人、建筑工人一天的工資要600-800塊，好一點的技術工人，就是普通沒有技術的也得三四百塊錢，否則他不干，建筑公司招不到人了。怎么辦呢？只好產業化了，這個產業化是被逼出來。之前勞動力便宜的時候，用這種方式可以行得通，現在勞動力越來越貴了，只好工廠化了。

BIM等數字化技術手段將在開發項目的設計、建造、運營維護方面發揮越來越大的作用。BIM技術就是三維的，通過數字技術可以立體的演示出來，不但是設計，建造過程當中也可以指導。而且圖紙出來之后，隨時可以把用到多少詳細材料，一共造價多少，非常詳細的做出來。所以現在很多設計院、施工企業在研究BIM技術。

為了降低成本、保證質量，開發企業積極參與建筑材料、部品和設備的集中采購模式?，F在開發企業成本壓力非常大，怎么降低成本呢？大的企業都有自己的團隊，比如說像廣州的恒大集團，現在老是在國內前三名，有五百人的采購隊伍，可以挑選最好的符合要求的材料，同時把價格壓得很低，壓得很底的條件是我可以給廠家很多定單，我在全國有200多個項目、200多個城市，只要定了協議以后，可以源源不斷的把定單給你，只要告訴你往哪兒發貨，什么時候發到，都是什么東西，但是價格要給最優惠的。作為恒大來說，一個是給人家定單很多，恒大還有一條是保證付款，在很長時間里頭恒大是這樣規定的，每個月的20號的25號是付款日，20號到25號之間凡是運到現場的材料貨款必須打到對方供應商的賬戶上，如果沒有匯出去，他們內部要追究責任，什么原因造成的，要重罰責任者。后來調控以后，恒大稍微有一點做不到了，那就說推遲一個月，但是說得很清楚，我下個月保證給你，絕對不會拖欠半年以上。所以恒大對供應商的吸引力在哪里呢？他要求那么嚴格，價格又壓得那么低，但是他可以保證給你定單，大量訂貨，另外他保證給你付款，這點對廠家吸引力很大。但是萬達也是一樣，也有500多人的采購隊伍，綠城也是好幾百人。但是一些中小開發商，他們沒有那么專業的隊伍，一個工資才三四十人，真正管材料的才幾個人，而且建筑材料又種類很多，買就買不到很便宜的材料，質量又保不住，所以他們跟我們說，能不能搞集中采購，大家聯合起來，比如電梯我們一塊考察以后，就定哪個廠家的，大家都定這個廠家的，爭取把價格壓下來。當然其他的什么地磚、門窗、油漆、涂料也是一樣。很多開發商現在在積極參加這樣的工作，除了我們在組織以外，其他的也有很多集中采購的組織，像中城聯盟、綠城都在搞，綠城自己也在做集中采購，除了供自己使用之外，很多房地產公司，包括海爾，買材料就是讓綠城去買的，你到時候買什么給我捎帶著買，我給你點錢。另外綠城也搞電子商務，現在我們這個也在網上做，中房網有電子商務，綠城又在杭州搞了一個商場，有空大家可以去參觀，是電量跟有形的市場結合，供大家參觀，可以到市場里頭看到樣品，這種方法都是降低成本、保證質量的一些好的措施。

謝謝大家很認真的聽我講完，謝謝。

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