城市思考：房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化

       企業(yè)經(jīng)營(yíng)的變化趨勢(shì)

企業(yè)經(jīng)營(yíng)的變化趨勢(shì)，開發(fā)理念從重?cái)?shù)量、重?cái)U(kuò)張，轉(zhuǎn)變?yōu)橹仄焚|(zhì)、重效益、重品牌。開發(fā)企業(yè)前幾年房?jī)r(jià)猛漲的時(shí)候，蘿卜拔了不洗泥，皇帝女兒不愁嫁。但是現(xiàn)在不行了，所以回過頭來要做好，重視品牌建設(shè)、重視品質(zhì)。

開發(fā)地域從趨于飽和的城市向更有市場(chǎng)前景的城市轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在要好好找找，不是哪兒都能開發(fā)，有些城市房地產(chǎn)已經(jīng)飽和了，就不能投資。

開發(fā)模式從自主投資轉(zhuǎn)向兼顧聯(lián)建、代建和品牌輸出。過去我們開發(fā)企業(yè)都是自己自主的投資，現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)向多種經(jīng)營(yíng)、多種方式。比如浙江省最大的房地產(chǎn)企業(yè)綠城，老總叫宋衛(wèi)平，他做的不錯(cuò)。但是他所有的產(chǎn)品過去都是面向高端客戶、有錢人，他的項(xiàng)目全部集中在一線城市和二線城市，面向全是有錢的，前幾年還不錯(cuò)，一調(diào)控限購(gòu)，這些人全被限購(gòu)住了，這些人房子都很多，而且都是高收入家庭，都在一二線城市，全都賣不出去了，所以綠城受到的打擊是最慘的。那綠城怎么辦呢？網(wǎng)上好多人說綠城快破產(chǎn)了，宋衛(wèi)平也很著急，但是宋衛(wèi)平人很好，品質(zhì)非常好，而且在朋友圈里，大家覺得這個(gè)人非常正派，是可交的人，所以很多人伸出援手，香港融創(chuàng)集團(tuán)就幫他，宋衛(wèi)平就首先把他原先囤的土地賣出去，土地賣完了賣項(xiàng)目，然后賣股權(quán)，這樣宋衛(wèi)平緩過來了，度過難關(guān)。他還要發(fā)展，因?yàn)橛腥f職工，有兩萬是搞物業(yè)的，除了給自己的項(xiàng)目搞物業(yè)管理之外，很多項(xiàng)目都由他來負(fù)責(zé)，就是把物業(yè)公司交給他。綠城說你買我的房子不是買我的房子，不是買一種產(chǎn)品，而是買了一種生活方式，園區(qū)生活服務(wù)體系他搞得很好。另外一方面，杭州市政府要拆遷，好多老百姓不走，要價(jià)很高。后來政府就做工作，答應(yīng)你什么條件你們就同意搬家？老百姓說你房子建得跟綠城一樣我就搬。政府就只好來求綠城了，說老宋你把我們的拆遷房建得跟原來的商品房一樣，老宋說好，所以很多房子都是綠城代建，綠城收費(fèi)還挺高，政府花錢，他們也沒有任何投入，凈賺，就靠管理的輸出，代建模式就出來了，也和別人聯(lián)建。綠城現(xiàn)在也搞保障性住房了，現(xiàn)在在建的有一千多萬平方米，這個(gè)形勢(shì)下只搞高檔的不行了，在這個(gè)形勢(shì)下要轉(zhuǎn)向。

經(jīng)營(yíng)方式從單純銷售轉(zhuǎn)向自留部分物業(yè)用于租賃和經(jīng)營(yíng)。過去我們房地產(chǎn)也是很簡(jiǎn)單，蓋了房子就賣，賣完了以后拿錢再買地再賣，很簡(jiǎn)單。香港的房地產(chǎn)企業(yè)都是每建一個(gè)項(xiàng)目都留很多物業(yè)，現(xiàn)在經(jīng)過調(diào)控我們也學(xué)聰明了，大家建了房子賣掉一些留一些，當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，我通過租賃經(jīng)營(yíng)也有穩(wěn)定的收入，自己可以搞點(diǎn)酒店、商場(chǎng)，或者租賃出去，搞多種經(jīng)營(yíng)來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)產(chǎn)品變化趨勢(shì)：產(chǎn)品種類從商品房轉(zhuǎn)向保障房，從單一住宅開發(fā)擴(kuò)展至商業(yè)、旅游、工業(yè)、老年地產(chǎn)開發(fā)。老齡化是一個(gè)趨勢(shì)，到去年年底老年人是1.24億，這個(gè)趨勢(shì)還在很快的發(fā)展，所以大家覺得老年地產(chǎn)很有前途，所以很多開發(fā)商，包括老年住區(qū)，包括專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

產(chǎn)品品質(zhì)從相對(duì)低劣粗放，轉(zhuǎn)向精細(xì)化和綠色、智慧、長(zhǎng)壽、適老。過去產(chǎn)品的品質(zhì)不太講究，現(xiàn)在很精細(xì)化、綠色、低碳、節(jié)能，這都是肯定要做到的。另外就是智慧，現(xiàn)在我們部里向全國(guó)各省發(fā)文件，要建智慧城市，智慧城市的基礎(chǔ)就是智慧社區(qū)，所以今后的小區(qū)建設(shè)智能化技術(shù)要充分得到應(yīng)用。另外就是要長(zhǎng)壽命，過去我們房子建了沒有多少年就拆掉了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限，現(xiàn)在房子蓋得很高了，過去就是很大的浪費(fèi)，但是現(xiàn)在蓋到30層，有很多小城市蓋到33、34層，為什么到33、34層呢？因?yàn)榈?5層必須要有自動(dòng)噴水滅火裝置，煙感、溫感這些裝置都要上去，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在最好的消防車，水泵揚(yáng)程最高也就100米，上面再著火就沒辦法了。最好的云車是可以達(dá)到17層，如果超過100米以上，屋頂上要有直升飛機(jī)停機(jī)坪，如果著火了以后，人可以跑到樓頂上，直升飛機(jī)可以上去直接把人接走。但是這么高的房子怎么拆呢？過去是拆低層建高層，拆住宅建商業(yè)，但是蓋到那么高怎么拆呢？以前是可以通過市場(chǎng)的力量，因?yàn)橛欣蓤D，改變土地使用性質(zhì)，提高土地使用強(qiáng)度，開發(fā)商通過改造能賺錢?，F(xiàn)在30多層那以后賺不了錢了，所以現(xiàn)在一定要強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)壽。還有就是適老，普通的商品住宅也得適合老年人生活，因?yàn)樽≌褂煤芏嗪芏嗄辏淮淮鷤飨氯?，人總有老的一天，因此有好多設(shè)計(jì)我們要考慮適合老年人的需要。另外，小區(qū)里的配套設(shè)施的建設(shè)也要適合老年人的需要。

產(chǎn)品屬性從“毛坯房”轉(zhuǎn)向成品房，“毛坯房”將逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是我們國(guó)家長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利分房之后、轉(zhuǎn)成市場(chǎng)化以后出現(xiàn)的一種短期的現(xiàn)象，1994年6月份我們部里當(dāng)時(shí)發(fā)了一個(gè)文件，叫做關(guān)于住宅初裝修驗(yàn)收的規(guī)定，那之前我們毛坯房是不合法的，94年6月份以后才合法，到現(xiàn)在不到20年。但是現(xiàn)在大家都感覺到了，包括很多消費(fèi)者不再愿意買毛坯房了，毛坯房問題太多太多，帶來互相的干擾、材料的浪費(fèi)，造成很多結(jié)構(gòu)的安全隱患，用電安全隱患、漏水等等，很多很多問題，而且也不少花錢，特別是污染，老百姓自己采購(gòu)材料，一個(gè)是浪費(fèi)很多精力，但是也弄不好，還不如開發(fā)商專業(yè)一點(diǎn)，讓開發(fā)商統(tǒng)一做。所以很多人現(xiàn)在愿意買成品房，為什么全世界都是成品房，只有我們是毛坯房，所以今后要從毛坯房轉(zhuǎn)向成品房，毛坯房要逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

建造方式變化趨勢(shì)。

隨著人力成本的不斷上升，產(chǎn)業(yè)化的建造方式所占的比重將逐漸加大，我們現(xiàn)在在北京一個(gè)技術(shù)工人、建筑工人一天的工資要600-800塊，好一點(diǎn)的技術(shù)工人，就是普通沒有技術(shù)的也得三四百塊錢，否則他不干，建筑公司招不到人了。怎么辦呢？只好產(chǎn)業(yè)化了，這個(gè)產(chǎn)業(yè)化是被逼出來。之前勞動(dòng)力便宜的時(shí)候，用這種方式可以行得通，現(xiàn)在勞動(dòng)力越來越貴了，只好工廠化了。

BIM等數(shù)字化技術(shù)手段將在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)維護(hù)方面發(fā)揮越來越大的作用。BIM技術(shù)就是三維的，通過數(shù)字技術(shù)可以立體的演示出來，不但是設(shè)計(jì)，建造過程當(dāng)中也可以指導(dǎo)。而且圖紙出來之后，隨時(shí)可以把用到多少詳細(xì)材料，一共造價(jià)多少，非常詳細(xì)的做出來。所以現(xiàn)在很多設(shè)計(jì)院、施工企業(yè)在研究BIM技術(shù)。

為了降低成本、保證質(zhì)量，開發(fā)企業(yè)積極參與建筑材料、部品和設(shè)備的集中采購(gòu)模式?，F(xiàn)在開發(fā)企業(yè)成本壓力非常大，怎么降低成本呢？大的企業(yè)都有自己的團(tuán)隊(duì)，比如說像廣州的恒大集團(tuán)，現(xiàn)在老是在國(guó)內(nèi)前三名，有五百人的采購(gòu)隊(duì)伍，可以挑選最好的符合要求的材料，同時(shí)把價(jià)格壓得很低，壓得很底的條件是我可以給廠家很多定單，我在全國(guó)有200多個(gè)項(xiàng)目、200多個(gè)城市，只要定了協(xié)議以后，可以源源不斷的把定單給你，只要告訴你往哪兒發(fā)貨，什么時(shí)候發(fā)到，都是什么東西，但是價(jià)格要給最優(yōu)惠的。作為恒大來說，一個(gè)是給人家定單很多，恒大還有一條是保證付款，在很長(zhǎng)時(shí)間里頭恒大是這樣規(guī)定的，每個(gè)月的20號(hào)的25號(hào)是付款日，20號(hào)到25號(hào)之間凡是運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)的材料貨款必須打到對(duì)方供應(yīng)商的賬戶上，如果沒有匯出去，他們內(nèi)部要追究責(zé)任，什么原因造成的，要重罰責(zé)任者。后來調(diào)控以后，恒大稍微有一點(diǎn)做不到了，那就說推遲一個(gè)月，但是說得很清楚，我下個(gè)月保證給你，絕對(duì)不會(huì)拖欠半年以上。所以恒大對(duì)供應(yīng)商的吸引力在哪里呢？他要求那么嚴(yán)格，價(jià)格又壓得那么低，但是他可以保證給你定單，大量訂貨，另外他保證給你付款，這點(diǎn)對(duì)廠家吸引力很大。但是萬達(dá)也是一樣，也有500多人的采購(gòu)隊(duì)伍，綠城也是好幾百人。但是一些中小開發(fā)商，他們沒有那么專業(yè)的隊(duì)伍，一個(gè)工資才三四十人，真正管材料的才幾個(gè)人，而且建筑材料又種類很多，買就買不到很便宜的材料，質(zhì)量又保不住，所以他們跟我們說，能不能搞集中采購(gòu)，大家聯(lián)合起來，比如電梯我們一塊考察以后，就定哪個(gè)廠家的，大家都定這個(gè)廠家的，爭(zhēng)取把價(jià)格壓下來。當(dāng)然其他的什么地磚、門窗、油漆、涂料也是一樣。很多開發(fā)商現(xiàn)在在積極參加這樣的工作，除了我們?cè)诮M織以外，其他的也有很多集中采購(gòu)的組織，像中城聯(lián)盟、綠城都在搞，綠城自己也在做集中采購(gòu)，除了供自己使用之外，很多房地產(chǎn)公司，包括海爾，買材料就是讓綠城去買的，你到時(shí)候買什么給我捎帶著買，我給你點(diǎn)錢。另外綠城也搞電子商務(wù)，現(xiàn)在我們這個(gè)也在網(wǎng)上做，中房網(wǎng)有電子商務(wù)，綠城又在杭州搞了一個(gè)商場(chǎng)，有空大家可以去參觀，是電量跟有形的市場(chǎng)結(jié)合，供大家參觀，可以到市場(chǎng)里頭看到樣品，這種方法都是降低成本、保證質(zhì)量的一些好的措施。

謝謝大家很認(rèn)真的聽我講完，謝謝。

本文關(guān)鍵字： 查看更多