城市思考：房地產與城鎮化

       社會公共資源分布不均

再有一個問題是社會公共資源分布不均，尤其是大中小城市，我們現在叫做經濟、社會、行政都是二元結構，同樣的房子可能在北京很貴很貴，但是如果在另外一個城市，它可能價格就會很便宜，因為他能享受到的教育資源、醫療資源、商業資源、環境資源等等都是很不均等的。

另外就是改革阻力太大，我剛才說有這么多弊病，大家說是不是可以把稅制改一改，因為阻力非常大，因為很多人是既得利益集團，改了會觸動他的利益，而往往這些人又有決策權，可以參加討論，這就很難了。因為很多話媒體不好說，就是地主領導土改，因為咱們共產黨的土改等于是搶了。因為在日本和臺灣也有土改，過去我們過去土地制度是一樣的，就是國民黨包括美國也知道，這種土地制度二戰以后是不行的，我們解放以后，共產黨領導農民把富農的土地給分了，楞搶過來，而且還要批斗他們。在美軍占領日本以后，二戰以后，麥克阿瑟也領導了一次土改。從工業上來說日本是發達的，但是農業是一樣的，怎么辦呢？是花錢買，買了地主的土地分給農民，后來蔣介石到臺灣以后也是學這個辦法搞土改。

不管怎么說，需要改革，但是改革阻力很大，所以這個事嚷嚷了十幾年了，現在大家公認還是應該收稅，或者叫做財產稅，或者叫做房產稅，或者叫做物業稅，不管是什么稅，就是一種財產稅的形式。但是只能說是試點，擴大試點。什么時候真正全國統一的制度，還要等很長時間。

這些問題不解決，房價還有可能上漲。所以政府只能調控，在市場經濟條件下，一個政府所有的職責濃縮起來就是16個字、四句話，經過調控、市場監控、社會管理、公共服務。全世界市場經濟的國家，政府實際上就干這么多事。經濟上房價漲得那么快、那么高，老百姓有意見，怎么辦呢？就通過經濟節，就是要調控，但是這個調控手段有行政手段、有經濟手段、法律手段等等，現在最好還是用經濟手段，但是經濟手段又很難，一下又不能出臺把整個稅制都改過來，怎么辦呢？事情就很急，所以政府就采用了一些行政手段，實際上在市場經濟條件下，行政手段最好少用。

現在主要的手段就這么四個方面，一個是實行差別化的信貸政策，遏制投資和投機的購房行為，引導合理的住房消費，通過信貸、貸款，這是由財政部、中國人民銀行來制定的，看房價漲得高了，第一套房子貸款可以有點優惠，首付可以少一點。第二套房子首付要多，六成，有的地方七成，利率提高，基準利率乘以1.1倍，就是在抑制需求。在房價過高和上漲過快的部分大中城市財政行政手段進行限購，北京是最厲害的，北京16000平方公里里頭全部限制了。如果你的家庭是北京戶口，在北京有戶口的家庭你已經有了兩套房子了，對不起，絕對再不賣給你第三套了，你花多少錢也不賣給你。如果你在北京生活、在北京工作，沒有北京戶口，那么你家里已經有一套房子了，不再賣給你第二套。如果你現在沒有房子，你想買，要查你有沒有五年以上在北京納稅的證明，你個人所得稅連續交了五年了，可以買一套，或者沒有納稅證明，你連續在北京交了五年社保也算數，但是這需要你在北京工作生活有一定的時間了。

有人說房價還得要漲，我得想辦法買，那就假離婚?，F在北京出臺政策，單親家庭，只能買一套房，離婚白離了。你本來家里有兩套房，現在一離婚，又可以買兩套房，這不行，所以就出臺規定單親家庭只可以買一套房。

今年有新國五條，1，完善穩定房價工作責任制。2，堅決抑制投資投資性購房。3，增加普通商品住房及用地供應。4，加快保障性安居工程規劃建設。5，加強市場監管和預期管理。6，加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制。

我今天講的最后一個問題，這是重點。就是我國房地產業未來發展趨勢。房地產到底會怎么樣？我們國家房地產未來仍然還有很大的發展空間，理由：1，我國經濟增長潛力巨大?，F在的發達國家人均GDP一般是在五萬美元左右，美國、英國、德國、日本，主要的發達國家，基本上是這樣的數字。但是我們中國剛剛是五千美元多一點，所以還差得遠著呢，有差距就有空間。2，工業化、城鎮化處于快速發展期，我們還是要快速發展。3，人們改善居住水平的愿望強烈，所以有點錢還是想買房子，或者是解決居住問題，或者是改善提高居住水平。

目前調控方式未來幾年將常態化。因為長效機制還沒有建立起來，所以調控不會完結，不行了就再出臺更嚴厲的政策。像有些城市房價漲太快了，就擴大限購的范圍，貸款再收緊一些。建立長效機制需要時間，長效機制建立起來之前不能放任不管。

房地產價格變化趨勢。在政策執行力度大的一二線城市，房價會得到控制，因為不行就加碼，但同時也承受著政策一旦退出，房價將大幅反彈的壓力，北上廣深就是這樣的狀況。在三四線城市房價總體水平是平穩的，其中部分城市可以小幅上漲，有一些近年來房地產盲目擴張的城市，房價會下降，個別城市甚至腰斬，不是說這個城市產業不行，鄂爾多斯揚眉吐氣，連續幾十年鄂爾多斯GDP是每年增長50%，人均GDP曾經號稱超過香港，但房子建太多了，現在就不是腰斬了，鄂爾多斯兩萬塊錢的房子賣三千塊錢一平米也賣不出去，所以有些人跳樓自殺、上吊了。因為房價漲太快了，貸款貸不過來，就民間融資，就互相打電話，都是好朋友，憑借信任，打一個電話幾百萬，我需要多長時間，都是高利貸，不用寫合同，一個電話或者在網上一點擊鼠標馬上錢就匯過去了，但是后來房價一下子下來之后，還不起了，有些人要面子，有的人過去還是法院院長，也參加民間集資，最后覺得無臉見人了，就跳樓了。房價為什么要調控，房價漲得快，調控的目的是怕它掉下來，漲得越快，越容易往下掉，過去海南、北海已經有過這種經驗教訓了，所以有人覺得中國的房價會永遠往上漲，要特別當心，這個話極其危險。外國人說中國的房地產市場充滿了投機和惡意炒作，因為他們已經經歷過多次了，玩這套他們覺得小兒科，中國人還很新鮮，因為沒有經歷。當時在海南待過的，像馮侖、潘石屹、張寶全，他們拿地都很謹慎。前幾年房價漲太快的時候，張寶全嚇住了，就去搞影視了，他說房價漲這么快，像海南一樣，我不做了，退出，膽子更小一點。

房地產泡沫真正要破裂時間很長，像日本32年之后才破滅，日本到現在20年了，經濟停滯不前。日本人也很苦惱，釣魚島問題，整個國家右傾化，跟經濟不好有關系，日本專家跟我說，他們在房價最高的時候買了房子，結果一掉下來，掉了2/3多，剩下30%，這套房子一千萬日元買的，最后只剩下300萬日元。跟香港97年亞洲金融危機也是一樣的，基本跌了2/3，結果香港出現17萬負資產，2003年的時候他們大游行，他們以為是共產黨把香港回歸之后造成的，因為恰好是在香港剛剛回歸之后。所有人都沒有預料到，誰預料到的是索羅斯預料到的，是他干的，發現亞洲金融系統有毛病，但是最后大家把火撒到共產黨身上，實際上共產黨也夠冤枉的。

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