城市思考：房地產與城鎮化

       房地產業發展趨

童悅仲：大家下午好,我講一下市場調控和房地產業發展趨勢，我的重點放在房地產業發展趨勢。上午我的同事顧云昌也講過，我們倆角度不一樣，我現在在中國房地產業研究會和中國房地產業協會工作。

08年以來房地產關鍵詞有金融海嘯、救市、回暖、投資投機、房價飆升、蝸居、剛需、房奴、道德血液、史上最嚴厲調控、限購、3600萬套等等。大家都很熟悉了。

下面我講一下統計數字和真實的情況。我們國家統計局定期要發布房地產的一些數字，但是老百姓消費者總感覺他們的直接感受跟統計數字相差甚遠，尤其是在北上廣深這些一線城市。為什么會出現這種情況？我們公布的數字都是平均價格，不能反映出房價變動的真實情況。所謂平均價格，比如北京市總面積16000平方公里，相當于半個海南島還要多一點，海南島是33000平方公里，臺灣省是36000平方公里，北京市接近半個臺灣。去年下大雨淹死人了，說為什么那么長時間還找不出來？因為是暑假期間，除了北京的，還有各地來旅游的，北京近郊還是很漂亮的，所以下大雨爆發山洪，淹死人了，16000平米都找出來很不容易。北京市房價這一年16000平方公里賣了多少商品房，賣了多少錢。老百姓關注的是什么呢？關注的是同一個地段、同一個品質住房價格變動情況，才是房價變化的真相。老百姓關注這套房子原先值多少錢，現在值多少錢，這國家統計局的數字是反映不出來的。

我做了一個表，北上廣深，從2000年-2012年年底，在2000年的時候，這四個城市平均房價大概在五千塊錢左右，北京大致是五千，深圳略高一點，到2012年這四個城市房價大致都在一萬五到兩萬塊錢，好像這么多年也不算漲得太多。北京的小時工，2000年一小時3塊錢，2012年一小時18塊錢、20塊錢，房價漲得還沒有小時工漲得快。但是實際情況就不一樣了，這張圖藍顏色的表示2004年的房價，紅顏色表示2012年的房價，從2004年-2012年也就漲了一倍，但是北京東四環外、西四環內、二三環之間是不同的，二三環之間這幾年漲了差不多十倍，這個表是2012年年底的數字，當時我們部里的舊房子一平米67000塊錢，最近已經掛牌有的10萬塊錢，所以老百姓感覺房價漲得太兇了，不能接受。

房價過高、上漲過快的危害，第一，造成嚴重的民生問題，擴大了貧富差距，影響社會穩定。第二，使得資產泡沫快速堆積，加大金融風險。第三，擠壓了其他產業，破壞經濟協調和平衡。第四，阻礙城鎮化進程。第五，房價過快的城市人才流失競爭力下降。第六，使得開發商喪失了提高品質的動力和熱情。

因為拿到地了，像在一線城市肯定賺錢，所以搞好搞不好，無所謂，怎么樣都能賣出去，再差也有人排隊買，而且賣的價格還很高，所以不是太想把它搞好。

什么原因導致房價上漲這么快呢？表面上原因就是供需，因為在市場前提條件下，價格是由供需關系決定的，當一種商品供大于求的時候，價格要下降，供不應求的時候，價格要上漲?？墒欠孔舆@個東西不一樣，房子跟股票一樣，是最容易產生泡沫的，為什么呢？表面上房子需求太旺，因為很多人在炒房子，還有一部分人是在囤房子，一看房價漲得很快，錢比存在銀行里要好。還有就是剛性需求，孩子要結婚了，需要房子。大家一炒起房來，這個需求就會無限膨脹，因為大家看到房價要漲，很多人要炒，一炒房價就漲得更快，漲得越快，炒房的人越多。所以為什么北京大街小巷滿街都是中介公司，中介公司就是幫著炒房的，過去從來沒有這么多中介公司。這種需求是無限膨脹的，建的房子再多，也滿足不了這種需求。

另外就出新一個供應不足，因為需求太旺盛了，趕不上它的需求。另外我們保障性住房的建設、中低價位、中小戶型的商品房，也供不應求，這些年雖然政府開始重視了，但前些年有些忽略，建房子需要周期，一般一個小區要三年以上，所以供應不足，就導致房價上漲非常快，這是表面原因。深層次原因，一個是我們貨幣發行量過大，增長過快。2004年的時候我們國家廣義貨幣發行量M2是1.53萬億人民幣，去年年底已經達到了103萬億。另外我們政府是壟斷土地資源，依賴土地財政，各地政府都在依賴土地的收入，政府的心理是希望通過賣地來收錢，地賣得越貴，政府越高興。需要賣得貴、賣得多，實際上這是導致房價上漲很重要的原因。另外是現行的稅制，制度設計導致炒房和囤房代價很低，現在房地產的稅都是在交易環節來收，在保有環節現在是零稅率，房產稅在28種稅里是其中之一，但是防塵稅對于住宅來說是零稅率，所以要炒房子、炒住宅就沒有什么成本，代價非常低，這樣炒房的人就愿意多炒。為什么美國沒有人炒房子？因為美國房產稅很重，各個州稅率不一樣，最重的是3.7%，這套房子如果是100萬美元，每年房產稅就是37000美元。前不久汽車城底特律衰敗了，包括中國、包括日本、韓國汽車工業擠壓的，美國原來最大的汽車城，原來是200萬人口，現在70萬人口，大家都紛紛離去了，因為美國人工資太高了，跟中國人競爭不過，就轉行了，或者有些人就到其他國家工作、到其他城市另謀職業了，底特律就衰敗了，房子就成了皮鞋價，買一雙皮鞋500美元，但是500美元可以買一棟花園洋房。中國人說去抄底去吧，但是還不敢抄，因為你還要交稅。

我們國家的稅制導致炒房、囤房很容易，因為房價高?？梢哉{查一下，北京市一方面是很多人，大學畢業生、碩士、博士、海歸，包括農民進城，買房子買不起，家里父母能夠資助，也很勉強，有的是靠小兩口雙方父母，甚至加上爺爺奶奶姥姥姥爺一塊出錢買一套小房子。但是如果是貧苦農民家庭來到北京，就算大學畢業讀到博士了，買不起房，所以大家怨氣很大。另外還有一個情況，北京本地很多家庭有多套房子，北京很多老的居民，尤其是建國以后進城的這些機關干部、軍人，家里有好幾套房子的多的是，所以造成社會很大的不公平。

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