旅游地產土地政策探討

       旅游項目用地指導性分析――以農業觀光旅游開發為例

針對目前旅游項目開發的用地問題，明確的政策要求，緊跟政策導向進行開發建設才能少走彎路，創造旅游開發的最大價值。以農業觀光旅游開發為例，首先明確用地概念，服務休閑型設施農業指依托農產品型設施農業建立起來的，主要供外來游客進行觀光、采摘、休閑度假等為主的示范農業。

此類項目開發用地涉及的設施農業用地是指發展設施農業使用的土地，根據用途分為農業生產用地和附屬設施用地。農業生產用地指直接用于種植、養殖，提供初級農副產品的土地。附屬設施用地是指為了保證設施農業項目正常運轉和健康發展，為農業生產用地服務配備的一定比例的附屬設施配套用地，分為附屬設施農用地和附屬設施建設用地。附屬設施農用地指直接服務于農業生產的田間道路、地面未固化的建筑（構筑）物等附屬設施用地。附屬設施建設用地指用于農產品加工、交易、研發及餐飲、住宿、會議等配套設施用地。在以農業為依托的休閑觀光項目以及各類農業園區，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設施農用地范圍，按非農建設用地管理。確需建設的，必須符合土地利用規劃，依法辦理建設用地審批手續，附屬設施建設用地禁止單獨出租、轉讓等，不能隨意改變用途，禁止進行房地產項目開發。

明確了項目開發占地的屬性后，就要針對以上屬性關注國土部門頒發的相應法規，批文，隨時掌握國家在政策上的新導向，同時也要關注地方在開發用地上的新政策，在服從政策法規的同時抓住政策法規上的惠民政策，實現土地的合理利用。

2009年國土資源部又出臺了《國土資源部關于促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》（國土資發[2009]27號），對設施農用地及其附屬用地的歸類、適用政策和審批進行了進一步的明確和簡化。按照該文件規定，除了設施農業附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農用地轉用審批手續，按照建設用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面、或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農村道路、農田水利用地，均可作為設施農用地辦理用地手續。（未再強調不得占用基本農田），不納入農用地轉用范圍，不占建設用地指標。

國家的政策明確了，就要研究地方的政策，《國土資源部農業部關于完善設施農用地管理有關問題的通知》（國土資發〔2010〕155號）上明確的指出“附屬設施用地規模應嚴格控制，省級國土資源和農業部門可結合本地實際情況，制定不高于《通知》規定限額的具體標準”。以天津農業設施用地政策為例，農業生產用地占設施農業用地的比例原則上不低于85%，其中寬度小于2米的田間道路、溝渠、田坎等用地的比例原則上不高于8%；附屬設施農用地占設施農業用地的比例原則上不高于12%，附屬設施農用地內功能用途相同的建筑（構筑）物原則上不超過1處；原則上說，附屬設施建設用地占設施農業用地的比例上不高于3%。不難看出地方性的政策針對地方實際情況與國家政策存在著一定的差異，這也是符合國家法規要求的，所以在項目規劃上存在著很多值得探討的地方，不少地方也有已經實施的成功案例。

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