旅游地產土地政策探討

       土地開發的基本政策

越來越多的房地產開發商開始熱衷于旅游投資的當今，不得不說，目前的中國旅游市場正在如火如荼的以前所未有的速度發展，這不僅僅是人民生活水平提高的體現，隨著旅游業的多元化發展，旅游不斷融入人們的生活，成為越來越多人的休閑方式，這種滲透式的發展也開啟了旅游生活的新時代。

當今旅游已經不是簡簡單單的風景欣賞時代，旅游元素的多元化，旅游項目的廣泛性，使這個詞語涉獵的領域越來越多，商機也越來越大。由此，很多從未接觸過地產投資的商家也欲進行旅游項目的開發，但苦于無從下手，有個想法容易，找個旅游設計機構打造也不難，難之難很多投資人根本不知道旅游投資從何下手，簡而言之做項目首先要拿到批復，拿到地，旅游業的高速發展，用地屬性涉及各個地類，就是地產開發商也可能判斷失準，政策把握不住，更何況是其他領域的投資人呢！

因此，探討旅游地產土地政策問題很有必要，也是關系到旅游項目能否順利開展實施的關鍵，綠維創景長期以來在旅游地產土地政策方面一直為開發商提供適時謀略，本文在對土地開發基本政策進行梳理的基礎上，就實際操作中存在的矛盾和問題提出一些探討，與大家共同交流。

土地開發的基本政策

土地開發有詳盡的法律法規，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規都在規范著土地開發整個進程，了解他們做到知己知彼，才能在整個項目的把控上游刃有余。

（一）土地使用權出讓

1.土地出讓使用權年限

開發商拿到土地使用權有兩種方式，一種是出讓，一種是轉讓，出讓是國家對開發商的行為，轉讓則是已取得土地使用權的人對開發商的行為。我國的土地使用權也就是通常所說的產權是有年限的，不同的土地用途所獲得的土地使用權年限也不同。土地使用權出讓的最高年限按用途分別確定如下：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

對于旅游業涉及的土地使用權年限的劃分還是比較詳細的，傳統的旅游星級賓館、酒店項目立項，土地使用權年限為 40 年；國家級或省級旅游度假區內的旅游商業用地，土地使用權年限為 40或50 年；國家級或省級旅游度假區內的綜合類用地性質，一般適合于度假酒店、度假公寓等旅游房產建設，土地使用權年限為 50 年；商業用地性質的旅游房產項目，一般適合于建設旅游星級賓館、商務酒店、經濟型酒店、度假酒店等以酒店經營為主要目的投資行為，土地使用權年限為 40 年；商業城市中的綜合類用地性質，一般適合于商務酒店、全套房酒店、旅游星級賓館、服務式公寓、經濟型酒店等旅游房產建設，土地使用權年限為 50 年；服務式公寓、純住宅類酒店式公寓、度假公寓、度假別墅等旅游房產項目的建設，本身屬于房地產開發性質，土地使用權年限為 70 年。

2.出讓的方式

土地使用權出讓方式有四種：協議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。不同的地塊政府國土部門會通過不同的方式進行出讓，出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議出讓；有利于土地布局優化和重大工程較大地塊出讓，給出讓方留有選擇余地，綜合考慮受讓人情況一般采用招標出讓；地塊條件好、功能便利、繁華地段，方法簡便易行，出讓方不易控制最高價，此時采用拍賣出讓；對于一般地塊普遍采用掛牌出讓。雖然不同出讓方式有明確的界定，但是受到地域性的影響，很多地方在定位的時候沒有明顯的界限，也就給開發商在如何獲得土地使用權的方式上留了余地，也出現過還沒有掛牌某塊地已經名花有主的情況。

開發商通過國土部門協議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓的方式獲得了土地使用權后，必須按照出讓合同的有關規定開發、利用、經營土地，如果未按合同規定的期限和條件開發、利用土地，縣或縣以上人民政府管理部門可以根據情節給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。不按合同開發建設不可取并且違法，開發商需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，重新簽訂土地使用權出讓合同，并調整土地使用權出讓金，因此原則上講拿地一定要一步到位，“曲線救國”的方式其實并不可取。但是對于土地使用的用途方面其實有部分的空間可以探討，對于旅游產業來說，并不像純粹的房地產業居民住宅和商場那么界限分明，很多都是在原有用地基礎上發展旅游，或者土地出讓合同上對于土地開發利用的描述并不細化的很明確，也就有了探討的余地。對于有利于當地經濟發展的旅游項目，當地政府是予以支持的，包括在獲得土地使用權的政策上會有一定的惠民政策，不少地塊的一級二級開發都以鼓勵式的方法交給一個開發商來做的。

還有值得注意的就是，出讓的土地使用權僅指地上的使用權，對地下資源埋藏物和市政公用設施不在出讓范圍。

（二）土地使用權轉讓

開發商可以通過土地使用權轉讓的方式獲得土地使用權，包括出售、交換和贈與等具體形式。轉讓的期限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。這一點值得注意，猶如買房子的產權剩余一樣，并且土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。必須按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地，不然土地使用權轉讓行為是為無效。通俗的說從其他人手里得到的用來開發商場的土地使用權合同是不能蓋住宅小區的。土地使用權轉讓有能詳細分為國有土地使用權轉讓和集體土地使用權轉讓，針對不同的情況有不同的轉讓過程和相應的辦理手續。

（三）補地價

在土地使用權有償出讓體系中的土地使用者，如需改變合同規定的土地用途，在征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準后，應重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金。如果原屬于行政劃撥無償取得的土地使用權，如果土地使用權和地上建筑物轉讓、出租或抵押，應向當地縣級以上人民政府補交出讓金，或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交。

（四）合作建設

地產商可以通過與擁有土地使用權的單位合作的方式進行地產開發，由對方提供土地使用權，地產商可提供建設資金，將建設項目報有關主管部門立項、審批；房屋建成后，地產商根據聯合建設合同，也可以取得一定的報酬。

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