旅游地產(chǎn)土地政策探討

       土地開發(fā)的基本政策

越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始熱衷于旅游投資的當(dāng)今，不得不說，目前的中國旅游市場正在如火如荼的以前所未有的速度發(fā)展，這不僅僅是人民生活水平提高的體現(xiàn)，隨著旅游業(yè)的多元化發(fā)展，旅游不斷融入人們的生活，成為越來越多人的休閑方式，這種滲透式的發(fā)展也開啟了旅游生活的新時(shí)代。

當(dāng)今旅游已經(jīng)不是簡簡單單的風(fēng)景欣賞時(shí)代，旅游元素的多元化，旅游項(xiàng)目的廣泛性，使這個(gè)詞語涉獵的領(lǐng)域越來越多，商機(jī)也越來越大。由此，很多從未接觸過地產(chǎn)投資的商家也欲進(jìn)行旅游項(xiàng)目的開發(fā)，但苦于無從下手，有個(gè)想法容易，找個(gè)旅游設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)打造也不難，難之難很多投資人根本不知道旅游投資從何下手，簡而言之做項(xiàng)目首先要拿到批復(fù)，拿到地，旅游業(yè)的高速發(fā)展，用地屬性涉及各個(gè)地類，就是地產(chǎn)開發(fā)商也可能判斷失準(zhǔn)，政策把握不住，更何況是其他領(lǐng)域的投資人呢！

因此，探討旅游地產(chǎn)土地政策問題很有必要，也是關(guān)系到旅游項(xiàng)目能否順利開展實(shí)施的關(guān)鍵，綠維創(chuàng)景長期以來在旅游地產(chǎn)土地政策方面一直為開發(fā)商提供適時(shí)謀略，本文在對土地開發(fā)基本政策進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，就實(shí)際操作中存在的矛盾和問題提出一些探討，與大家共同交流。

土地開發(fā)的基本政策

土地開發(fā)有詳盡的法律法規(guī)，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)都在規(guī)范著土地開發(fā)整個(gè)進(jìn)程，了解他們做到知己知彼，才能在整個(gè)項(xiàng)目的把控上游刃有余。

（一）土地使用權(quán)出讓

1.土地出讓使用權(quán)年限

開發(fā)商拿到土地使用權(quán)有兩種方式，一種是出讓，一種是轉(zhuǎn)讓，出讓是國家對開發(fā)商的行為，轉(zhuǎn)讓則是已取得土地使用權(quán)的人對開發(fā)商的行為。我國的土地使用權(quán)也就是通常所說的產(chǎn)權(quán)是有年限的，不同的土地用途所獲得的土地使用權(quán)年限也不同。土地使用權(quán)出讓的最高年限按用途分別確定如下：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

對于旅游業(yè)涉及的土地使用權(quán)年限的劃分還是比較詳細(xì)的，傳統(tǒng)的旅游星級賓館、酒店項(xiàng)目立項(xiàng)，土地使用權(quán)年限為 40 年；國家級或省級旅游度假區(qū)內(nèi)的旅游商業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為 40或50 年；國家級或省級旅游度假區(qū)內(nèi)的綜合類用地性質(zhì)，一般適合于度假酒店、度假公寓等旅游房產(chǎn)建設(shè)，土地使用權(quán)年限為 50 年；商業(yè)用地性質(zhì)的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，一般適合于建設(shè)旅游星級賓館、商務(wù)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假酒店等以酒店經(jīng)營為主要目的投資行為，土地使用權(quán)年限為 40 年；商業(yè)城市中的綜合類用地性質(zhì)，一般適合于商務(wù)酒店、全套房酒店、旅游星級賓館、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等旅游房產(chǎn)建設(shè)，土地使用權(quán)年限為 50 年；服務(wù)式公寓、純住宅類酒店式公寓、度假公寓、度假別墅等旅游房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，本身屬于房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，土地使用權(quán)年限為 70 年。

2.出讓的方式

土地使用權(quán)出讓方式有四種：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。不同的地塊政府國土部門會通過不同的方式進(jìn)行出讓，出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議出讓；有利于土地布局優(yōu)化和重大工程較大地塊出讓，給出讓方留有選擇余地，綜合考慮受讓人情況一般采用招標(biāo)出讓；地塊條件好、功能便利、繁華地段，方法簡便易行，出讓方不易控制最高價(jià)，此時(shí)采用拍賣出讓；對于一般地塊普遍采用掛牌出讓。雖然不同出讓方式有明確的界定，但是受到地域性的影響，很多地方在定位的時(shí)候沒有明顯的界限，也就給開發(fā)商在如何獲得土地使用權(quán)的方式上留了余地，也出現(xiàn)過還沒有掛牌某塊地已經(jīng)名花有主的情況。

開發(fā)商通過國土部門協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓的方式獲得了土地使用權(quán)后，必須按照出讓合同的有關(guān)規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如果未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地，縣或縣以上人民政府管理部門可以根據(jù)情節(jié)給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。不按合同開發(fā)建設(shè)不可取并且違法，開發(fā)商需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，因此原則上講拿地一定要一步到位，“曲線救國”的方式其實(shí)并不可取。但是對于土地使用的用途方面其實(shí)有部分的空間可以探討，對于旅游產(chǎn)業(yè)來說，并不像純粹的房地產(chǎn)業(yè)居民住宅和商場那么界限分明，很多都是在原有用地基礎(chǔ)上發(fā)展旅游，或者土地出讓合同上對于土地開發(fā)利用的描述并不細(xì)化的很明確，也就有了探討的余地。對于有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的旅游項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣怯枰灾С值?，包括在獲得土地使用權(quán)的政策上會有一定的惠民政策，不少地塊的一級二級開發(fā)都以鼓勵式的方法交給一個(gè)開發(fā)商來做的。

還有值得注意的就是，出讓的土地使用權(quán)僅指地上的使用權(quán)，對地下資源埋藏物和市政公用設(shè)施不在出讓范圍。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

開發(fā)商可以通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地使用權(quán)，包括出售、交換和贈與等具體形式。轉(zhuǎn)讓的期限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。這一點(diǎn)值得注意，猶如買房子的產(chǎn)權(quán)剩余一樣，并且土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。必須按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地，不然土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是為無效。通俗的說從其他人手里得到的用來開發(fā)商場的土地使用權(quán)合同是不能蓋住宅小區(qū)的。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有能詳細(xì)分為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，針對不同的情況有不同的轉(zhuǎn)讓過程和相應(yīng)的辦理手續(xù)。

（三）補(bǔ)地價(jià)

在土地使用權(quán)有償出讓體系中的土地使用者，如需改變合同規(guī)定的土地用途，在征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。如果原屬于行政劃撥無償取得的土地使用權(quán)，如果土地使用權(quán)和地上建筑物轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，應(yīng)向當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府補(bǔ)交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交。

（四）合作建設(shè)

地產(chǎn)商可以通過與擁有土地使用權(quán)的單位合作的方式進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，由對方提供土地使用權(quán)，地產(chǎn)商可提供建設(shè)資金，將建設(shè)項(xiàng)目報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批；房屋建成后，地產(chǎn)商根據(jù)聯(lián)合建設(shè)合同，也可以取得一定的報(bào)酬。

<a href="http://www.copantips.com/topic/fangdichan/" target="_blank">[相關(guān)專題]旅游與地產(chǎn)，互補(bǔ)互助中的聯(lián)姻</a>

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 查看更多