旅游地產土地政策探討

       實際操作中存在的矛盾與問題探討

（一）指標問題

1.有建設用地指標，但是不滿足占補平衡

這是很多一線城市面臨的問題，也是導致很多項目不能上馬的主因，用開發旅游業的優勢去說服政府開發未利用地，將未利用地進行土地開發整理，使得新增耕地滿足占補平衡要求。沒有未利用地可開發的，部分地區可購買其他地區耕地指標進行占補平衡。

2.規劃基期年建設用地指標飽和，沒有建設用地指標可用

將現有建設用地集約，目前這種問題的解決辦法一般是走建設用地增減掛鉤指標。將分散的農村居民點集中，新建中心村，將原有農村建房進行土地復墾，騰退居民點，恢復耕地，既補充耕地又富余出建設用地指標，可進行建設。

（二）有項目有建設用地

這種情況是指項目所在地在土地利用總體規劃中規劃為建設用地或有條件建設區，已經列入所在地土地利用總體規劃大綱，本身已經滿足建設用地指標要求，在政策上允許進行建設的建設用地。地塊土地使用權屬問題可能遇到如下情況：

1.土地使用權國家所有

這是最容易實施的一種情況，此時的土地可能是已經經過一級開發的“熟地”，也可能是未經過開發的“生地”，“熟地”可通過招標、拍賣、掛牌的出讓方式進行土地使用權的獲得，進行開發建設，“生地”可通過申請土地一級開發的方式進行開發為熟地，再獲得土地使用權進行開發。很多地區對一級開發商在獲得二級開發土地使用權的政策上都有一定的扶持。

2.土地集體所有

國家未列入招標、拍賣、掛牌等出讓計劃，可申請政府進行一級開發，收回國有土地使用權并出讓。土地收購儲備范圍如下：

(1)新增建設用地中用于經營性開發的土地

(2)已列入危舊房改造計劃的土地

(3)依法收回的閑置土地

(4)政府依法收購和整理的國有土地

(5)因單位搬遷、解散、撤銷、破產、兼并或其他原因調整出的原劃撥國有土地，含原有城市基礎設施改造調整出的劃撥用地。

(6)土地使用權期限已滿、政府依法收回的土地

(7)以出讓方式取得土地使用權后無力繼續履行出讓合同，又不具備轉讓條件的土地

(8)土地使用者要求政府收回的土地

(9)市區范圍內無合法使用權的國有土地

(10)其他依據法律、法規可以收回的國有土地

如果開發項目涉及符合以上情況的土地，開發商是可以通過相應的手續獲得土地使用權的，其實如果開發商對地塊的渴求度很高的話，一般是可以以合法的形式獲得的，比如給與一定的補償等等。

3.土地已經出讓的建設用地

這種情況可通過土地轉讓的方式進行建設用地使用權的獲得，但必須按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地，否則土地使用權轉讓行為無效。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。需要修改土地出讓合同中土地用途的還需重新與國土部門簽署合同，這種方式比較適合在原合同范圍基礎上直接進行開發建設，如果原開發商不想將拿到的地進行開發，或者經濟條件不允許無法實施開發，轉讓土地使用權也不是惡意炒作地價，此時以轉讓的方式獲得土地是比較經濟的方式。

（三）有項目沒建設用地

這種情況一般發生在開發商突然有了靈感進行開發旅游項目，而項目所在地在土地利用總體規劃中未列入建設用地或有條件建設區。應對這種局面要視下面三種情況而論：

1.項目地占用基本農田

這種情況項目很難批復，一般需要國家文件，如果沒有國家批文，可上報當地國土部門，在下一輪土地利用總體規劃調規時將項目地的基本農田屬性調成建設用地或者有條件建設區，面積不超過三十五公頃的可調成一般農地，并錄入土地利用總體規劃新建或擴建項目中。當然基本農田的調出的前提是需要將其他地方達到基本農田要求的一般農地調入基本農田，以達到基本農田的平衡。這項工作主要有國土部門規劃科進行協調，開發商能做的就是將開發意向提交到國土部門。

2.占用一般農地

這種情況要比占用基本農田容易處理，項目在土地利用總體規劃中明確了項目名稱，錄入了規劃文本，規劃時未明確位置以及相應位置地類，如今項目地需占用一般農地，這種情況當地國土部門可在建設用地指標允許下進行批復，但是需做好耕地建設用地占補平衡，建設用地指標不滿足的，可申請利用建設用地增減掛鉤指標。

3.占用未利用地

這種情況有別于占用一般農地的是不受耕地占補平衡限制，項目在土地利用總體規劃中明確了項目名稱，錄入了規劃文本，規劃時未明確位置以及相應位置地類，如今項目地需占用未利用地，如巖石裸地，灘涂等，這種情況當地國土部門可在建設用地指標允許下進行批復。
 
這里補充一點，如果新增項目沒有在上一輪土地利用總體規劃中明確項目名稱，也就是說在土地利用總體規劃里根本沒有記錄，屬純新項目，然而該項目對當地經濟發展起到至關重要的作用，從上級到基層領導都予以高度重視，視地區而定，也存在當地國土部門的允許下先行建設，但是在新一輪土地利用總體規劃調規中必須規劃為建設用地，并占用下一輪建設用地指標。

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