林峰視點：低效旅游資產如何盤活？

綠維文旅累積完成4000余個規劃設計項目，600余個項目已建造完成并落地運營，參與項目獲得數十項國家級獎勵，提供規劃、設計、咨詢、投融資、建造、招商、運營、綜合孵化，詳詢15811113303！
 

綠維導語：連續20年旅游都是投資熱點。文旅投資熱的時期，適合旅游投資的政策層出不窮，小鎮開發”“文旅產業園區”“文創小鎮”“全域旅游”“新農村建設”“舊城改造”，政策手段一直在創新。即使投資放緩，2023年各主要文旅集團全年簽約重大文旅項目超百個，投資金額超3000億元。新興增量大幅增加和低效存量不斷積淀成為了一直存在的問題。從旅游產業和需求市場的現實看，唯有存量與增量兩手抓、存量與增量同步改善，才能事半功倍地加快改革旅游供給側結構。

 

本文圍繞低效旅游資產的產生與盤活展開，也歡迎大家在評論區暢所欲言！

 

 

 

 

 

01 文旅開發投資的邏輯改變了

新時代，文旅開發投資從老賽道駛入轉型升級的新賽道。

第一，以地產升值、財務效益為依托的開發邏輯轉換為以現金流為依托的運營邏輯。

以前文旅大規模開發叫粗放式開發，是和城市的粗放式擴張相呼應的，以區域開發為主的基礎設施、土地開發、房產開發，然后才是旅游產品、景區產品、旅游二消、旅游配套的發展?，F在地產仍然在文旅發展中起著重要作用，其中商文旅主導的商業文化旅游地產和避暑度假康養地產仍然保持著比較好的增長態勢。

第二，開發邏輯在跟著新邏輯發生變化。以“食住行游購娛”等要素功能完善為核心轉向以文化為帶動、新媒體傳播為基礎、體驗為核心、“文旅新勢力”為支撐的“新吸引模式”。

第三，大規模的區域開發轉為中小規模的項目開發為主體。

綠維文旅認為在大規模區域開發停滯的前提下，在文旅消費需求持續、政府重視支持、消費與投資政策刺激驅動、文旅數字技術革新、存量資產盤活、城市更新與鄉村振興戰略深化推進等多重有利因素和機遇下，用城市更新盤活存量資產、用城市文旅帶動增量資產，是政府在當前經濟形勢下不得不選擇的選擇。

以文旅帶動文旅康養體教等綜合發展，有效結合地產業已經積累的企業資產規模、運作條件，帶動消費產業升級，覆蓋城鎮化，城鄉融合和鄉村振興，讓他們成為更有價值的推手和重要主體，將成為中國社會經濟發展的重要的領域。文旅產業地產對中國推動以第三產業消費引導的城鎮化發展具有重大意義，是基于產業發展帶動城鎮化，實現全國全域土地覆蓋下，生活質量升級、消費升級的重要抓手。

 

02 低效旅游資產產生的原因

第一，重開發，輕后期運營。

一部分項目前期投入出于公益性考慮，更多考慮的是民生工程，投資成本高，但是后期發現運維成本高昂，利用率低，在內容運營、產品創意和項目迭代方面受到種種限制，不僅是存量資產的嚴重閑置，而且，每年還要補貼一大筆資金，政府財政難以維系，特別是一部分博物館、文化館、生態提升項目等?？紤]到高昂的維護成本，以及在內容運營、產品創意和項目迭代方面的種種限制，不僅是存量資產的嚴重閑置，而且，每年還要補貼一大筆資金，這對本來就已經捉襟見肘甚至是陷入嚴重債務危機的地方財政而言，已經成為明顯的負擔。

一部分項目建設初期因為政治屬性強，領導色彩濃重，以個人興趣偏好替代了嚴謹的專業策調研和規劃，在旅游開發中塞入一些面子性項目。這類項目建設更加注重形象工程，既沒有考慮前期投資成本，也輕視了后期運營的需要。

投資、建設和運營脫節的問題最終導致的就是低效旅游資產的增加。

第二，重進度，輕規劃策劃。

政策及市場紅利引導下，文旅投資過快增長也會出現大量文旅企業一擁而上、盲目投資的現象。一部分項目屬于追風式、雷同化、早過時的旅游項目，并沒有做前期的規劃策劃，缺乏市場調研和可行性分析，許多項目在規劃、設計階段就脫離實際的同質化、商業化，結果自然不符合客源市場的需求。例如，2016年，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、財政部聯合發布通知，提出到2020年，我國將培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。此后，2017年進入全國小鎮醞釀建設的巔峰時期，多個省份計劃大搞特色小鎮。但僅僅幾年間，這一波特色小鎮潮、旅游大項目熱已退潮，網上甚至流傳出“中國特色小鎮死亡名單”。

第三，重投入，輕投資計劃。

當旅游投資是投資熱點的時候，很多熱錢涌入，一部分項目在開發資金儲備并不充足的情況下，沒有做好投資分期計劃，盲目建設，導致建設項目半途而廢。還有一部分項目前期投資計劃做好了，但是在建設過程中，受制于政治任務、領導偏好，增加部分面子工程，投資增大，難以為繼。特別是2018年資管新政去杠桿之后，很多項目貸款困難，后續投入難，三年疫情又加重了這個難度，集中露出水面。市場冰凍，真正進入困局。小的清盤了，大的僵在那里，清盤都沒法清。

第四，重發展，輕政策紅線。

觸及保護紅線，旅游開發出師不利。這類問題大多出在所聘規劃團隊不專業，規劃編制階段就“越線”，評審把關又流于形式，最終給投資開發埋下“地雷”。2023年9月，四川自然資源廳對劍閣縣25個文旅項目開展督察，發現7個已動工項目存在違法違規用地、違規改變用地性質、立項和規劃審批手續不全等問題，立即予以叫停和處理。此類問題，在全國各地并非偶發個案，在景區開發、露營地建設、民宿項目等方面，也時有發生。

第五，重房產，輕文旅康養

我國產業地產在發展中，受到發展方向、發展經驗、規劃建設等因素的影響，依舊存在許多問題。文旅地產需要破除部分“借產業地產之名，行房地產之實”的行為。文旅康養地產不同于普通的住宅和商業地產，是文旅產業或康養產業和生活功能相結合的綜合項目。在產業地產開發過程中，部分企業依舊沿用住宅房地產的開發思維，缺乏對產業發展的專業規劃，導致其又回到傳統地產的粗放開發模式，最終導致項目的失敗。

第六，重常態，輕創新發展

一些傳統的文旅資產，特別是國有資產景區，還是傳統門票思維，守正但不創新。2019年3月，國家發展改革委辦公廳發布《關于持續深入推進降低重點國有景區門票價格工作的通知》，是自2018年國家發改委要求重點國有景區門票價格進行調整后的再次發文。2020年新冠疫情三年以來，全國各地部分景區提出免門票政策，隨著門票降價趨勢的推進，景區迎來“后門票經濟”時代。只守正不創新的旅游景區，在“后門票經濟”時代，門票在景區綜合收入和地方旅游綜合收入中的占比會越來越小，景區收益必然下降，需要加速調整商業，在原有傳統商業的升級。

 

03 如何盤活低效旅游資產？

所謂閑置文旅資產的盤活，本質上要基于閑置文旅資產進行新的價值閉環的構建，其中，最直接的價值閉環構建路徑就是通過創意運營為這些文旅資產導入游客，通過對文旅消費的滿足實現價值變現，進而填補之前投資開發建設中所形成的資金缺口、債務利息和收益承諾等。

第一，政府統籌，摸清家底，積極引導

文旅資產的盤活需要對癥下藥，需要政府統籌摸清家底，分門別類。對于建設停滯、停業歇業、經營困難、運營無力等多種低效資產進行統籌。要在全面摸底排查的基礎上，建立項目清單和整改臺賬，包括項目名稱、核心業態、建設時長、投資主體、開發程度、現存狀況、前景估測等，一一調查和登記清楚。政府部門主要工作就是統籌謀劃，調動起各類融資資本、投資開發部門和國有投資公司的積極性，積極推動項目盤活落地執行工作。各個職能部門對低效資產所屬方進行一定的技術指導和政策支持，亦或是牽線搭橋，導入優質資源、優質企業、優質業態等。

第二，資金先行，多方籌資，備好子彈

資金鏈斷裂的項目，缺乏核心吸引力需要提升的項目、更新類項目，都需要資金支持，僅靠業主方自己尋找盤活之路，如增資改造、委托經營、整體轉讓，成功概率往往較低，要“用好各類財政、金融、投資政策，支持旅游企業盤活存量旅游項目與存量旅游資產”。對于盤活效益高的項目優先支持。鼓勵金融機構按照市場化原則為盤活閑置旅游項目提供配套融資支持，支持符合條件的項目通過資產重組等方式，提升資產吸引力，鼓勵社會資本以及設計策劃、建設投資、管理運營、內容生產、技術支持等方面的市場主體參與文化和旅游項目投資、建設、運營。同時，建議金融機構在支持旅游閑置項目盤活時，應對民營投資的旅游項目保持相應扶持比例。

第三，運營前置，策劃先行，有序盤活。

對于有資金支持的項目，不能盲目上馬，應該在運營前置為理念的指導下，策劃先行做好核心項目開發時序 、投資時序和投資回報分析，制作出切實可行的盤活方案?，F在盤活旅游閑置項目，應力避不經充分論證、不經規范程序，就提交領導拍板的情形。要充分聽取專家團隊的意見，包括調查、把脈、鑒定和建議，乃至提出盤活的方案以及具體策劃、規劃和設計，使每一個項目的處置都有依據、有程序、有規范。

第四，尊重市場，場景運營，業態創新。

文旅市場的需求側和供給側都發 生重大變化，新產品、新業態、 新增長和原有的產品增長軌跡發生了變化，市場和產業動能都在變化文旅新勢力崛起，新勢力正在引領旅游發展進入了一個新的發展階段，文旅發展進入新周期。文旅資產盤活應該尊重市場新需求，積極融合市場接受度高盈利情況良好的的演藝、旅拍、國潮等文旅新勢力內容。同時，通過將旅游所在地的空間、文化、價值觀和生活方式等諸多元素融合在一起，形成具有沉浸感、體驗性、互動性，便于新媒體等媒介進行傳播的場域和情境。通過場景運營和業態創新，真正盤活低效資產。

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