林峰視點：文旅項目O+EPC模式運營如何有效前置

綠維文旅累積完成4000余個規(guī)劃設計項目，600余個項目已建造完成并落地運營，參與項目獲得數(shù)十項國家級獎勵，提供規(guī)劃、設計、咨詢、投融資、建造、招商、運營、綜合孵化，詳詢15811113303！
 

綠維導語：文旅項目EPCO模式已經(jīng)成為被普遍認可的開發(fā)模式，成為文旅投資的高效率模式。

 

EPCO模式，有的現(xiàn)在直接寫成“O+ EPC”，是以運營管理執(zhí)行為前提，投融資、設計、采購、施工、運營一體化的總體承包模式。這個模式因為運營的前置，可以實現(xiàn)降低項目失敗風險，達到效率最大化，實現(xiàn)投資收益保障。

 

本文我們不是討論要不要運營前置來做項目開發(fā)，綠維文旅認為文旅開發(fā)——運營必須前置，這是毋庸置疑的。本文主要討論運營前置遇到哪些問題？到底應該怎么做才能真正實現(xiàn)效率最大化。

 

 

 

 

01 運營前置遇到的問題

“O+EPC”模式，運營前置是關鍵，但是在現(xiàn)實操作中，真正做到運營前置困難重重，以下就是綠維文旅在實踐中發(fā)現(xiàn)的一些問題：

第一，專業(yè)的文旅運營人員短缺。現(xiàn)在綜合性的有一線實踐經(jīng)驗的旅游運營人員非常短缺。很多人都是紙上談兵，但是須知旅游運營工作是一個非常復雜的系統(tǒng)性工作，很多小問題需要面面俱到的，

第二，運營人員缺少話語權。大型文旅開發(fā)項目動輒百萬、千萬，甚至上億、十億……這么大型的項目能夠配一個運營人員全程指導已經(jīng)很不容易了，但是作為指導者在團隊中往往更多是建議的作用，并沒有真正的話語權。

第三，運營人員不懂策劃設計。術業(yè)有專攻，一個擁有一線運營管理經(jīng)驗的人，大部分是不懂策劃設計的，對策劃設計提的意見，往往被策劃設計人員認為不夠專業(yè)予以否決。其實，運營人員的意見并非真的不專業(yè)，而是角度不同，導致溝通不暢，運營人員不知道怎么從策劃設計的角度表達出自己的看法。

綜上，運營前置會遇上這樣那樣的問題，加上整體的成本控制問題等各種問題，導致想要真正做到運營前置困難重重。

02 技術參與路線與運營前置路線并行

綠維文旅針對運營前置的問題，在EPC項目運作的過程中，執(zhí)行了技術參與路線與運營前置路線雙線并行的運作模式。

下圖對于FEPCO的大部分細節(jié)進行了梳理，是一張非常詳細的表格。這里面講到兩條路線，一條是技術參與路線，一條是運營參與路線。技術參與路線從設計技術、采購技巧、施工技術、運營技術等，運營參與路線是邀請運營各方面人才全面參與到EPCO各個環(huán)節(jié)中來。

 

 

 

通過兩線并行，實現(xiàn)從可行性研究到策劃規(guī)劃理想土地報規(guī)招標、完整設計、采購施工、竣工交付到試運營到正式運營的全過程。實現(xiàn)了貫通到底的運營理念和責任鏈，實現(xiàn)運營引領、全鏈貫通、一體落實、一責到底。

 

 

03運營全介入

 

運營前置，運營參與設計施工一體化過程，保障設計建設效果?；谶\營結果數(shù)據(jù)需求導向制定的運營前置規(guī)劃方案，是所有文旅項目的評估標準。在運營前置規(guī)劃中，基于消費者行為的數(shù)據(jù)精算，將綜合提供諸如“年游客量”“行業(yè)分析”“業(yè)態(tài)分析”“區(qū)域分布密度”“消費者客單價”“成本分析”“投資與利潤分析”等等?；谶@些精算的數(shù)據(jù)分析和行業(yè)分析，運營方才能幫助資方進行精準的分期啟動策略、資金安排、建設體量與產品布局等一系列決策安排，從而讓資方每一步的決策都能做到胸有成竹、有的放矢。

 

運營全介入，在前端找資金的時候就把運營導入進來，實現(xiàn)：

 

1、運營全介入：從策劃開始介入，規(guī)劃設計介入、建設介入、無縫對接開業(yè)經(jīng)營。

2、達到運營驗收效果的設計：必須保障四個方面要求，包括整體策劃、運營驗收、完整設計、全過程服務。

 

因此，必須保障四個方面要求：整體策劃、運營驗收、完整設計、全過程服務。

 

 

 

3、造價全控：建造師和造價師參與到前期的設計和成本控制。

4、運營驗收：不僅建設工程要驗收，運營落地也需驗收，保障落地效果及運營效率。

5、建設過程，設計、施工、運營共同決策，保障落地效果。

 

實現(xiàn)這樣的效果需要專業(yè)專職的運營團隊，專業(yè)專職運營團隊的全程把控是關鍵，全鏈條參與提出要求。

 

綠維文旅形成了“O+EPC”合作全套的流程與模式，從策劃規(guī)劃可研、資金籌備、項目立項、招投標、初設概算、投資分析、完整設計、施工計劃、運營建議、采購、建造管理、員工培訓、竣工驗收、運營導入等15個環(huán)節(jié)對運營如何參與進行了細致的要求。

 

 

04 綠維文旅的EPCO模式簡介

 

綠維文旅的EPCO模式能保證項目設計與運營收益完全對接，并使前期策劃、規(guī)劃、設計、報規(guī)、報建等高效落地，土建、房建、市政、景觀、室內、游樂互動等建設過程緊密結合，大幅提升項目工程效率，通過對賭條款實現(xiàn)社會效益和持續(xù)經(jīng)營回報。

 

綠維文旅擁有專業(yè)專職隊伍，是政府和國有投資集團的最佳合作伙伴。現(xiàn)實中，有的單位運營團隊沒有深入介入到前期，規(guī)劃設計團隊、開發(fā)團隊和建設團隊與運營目標脫節(jié)，不對最后的運營負責任。文旅項目的關鍵在前期，沒有把運營前置到前期，項目就會出問題。

 

林峰博士指出EPCO項目，不是傳統(tǒng)意義上的EPC，而是以運營回報率達成為前提的完整的策劃、規(guī)劃、設計、建造、經(jīng)營運作的全程服務結構。林峰博士也表示在EPCO過程中，越是流程完整的項目做起來越是簡單，越是不完整的越是難做，特別是建設完成一半，讓你用運營接手它的項目，這是最困難的。

 

綠維文旅案例：我的園藝家生態(tài)農莊

 

我的園藝家項目是由綠維文旅協(xié)助開發(fā)的EPCO項目，綠維文旅實施開展項目包裝、開業(yè)籌備、并實施設計、采購、施工、運營一體化的整合服務。實踐證明，這個模式可以實現(xiàn)降低項目失敗風險，達到效率最大化，實現(xiàn)投資收益保障。

“我的園藝家”生態(tài)農莊自開業(yè)以來，園藝樹樂園、魔法樂園、花園酒店年夜飯、特色園藝美陳展、趣味工坊等運營情況良好，露營派對+燒烤音樂會、“紫色油菜花海+蛙聲音樂會”、“送戲下鄉(xiāng)”大舞臺、傣族之夜、美食嘉年華活動不斷。

我的園藝家酒店落地實景圖

 

園藝樹無動力樂園實景圖

 

 

綠維文旅助力文旅開發(fā)的EPCO模式也多次經(jīng)受住市場的考驗，屢獲好評。實踐證明，EPCO模式是目前文旅投資最高效的模式之一。

 

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綠維文旅是文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興EPCO綜合服務商，“四甲”規(guī)劃設計、建設總包、文旅運營全程服務機構。從2005年創(chuàng)立之初，便提出了“創(chuàng)意經(jīng)典·落地運營”的理念，經(jīng)過十幾年創(chuàng)新發(fā)展，目前已經(jīng)形成了頂層設計、投融資、EPCO、招商、運營、智慧旅游、博物館展陳設計等全產業(yè)鏈多引擎驅動發(fā)展新格局。

從頂層設計到落地運營，綠維文旅形成了“運營為基礎、資源全整合、規(guī)劃設計建設運營一體化”的全流程操作的核心能力，將更好地為文化、旅游、大健康、體育、農業(yè)、教育、房地產等區(qū)域綜合開發(fā)及項目落地建設、運營管理提供全鏈全程的服務。

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