民宿系列一:民宿選址的七大要素
民宿是“美好生活”的重要載體,在我國農業供給側結構性改革與精準扶貧背景下,以民宿為依托與帶動,鄉村的“綠水青山”將成為鄉村振興的重要抓手。民宿開發要樹立商業化思維,它首先是個生意,然后才是門有情懷的生意。
綠維文旅將推出系列文章,從民宿的選址、建設、投資、運營四方面詳細剖析民宿籌建的全流程。
選址的重要性
決定一個民宿成功的因素有很多,建設和運營都是完全依靠后天的控制,而選址是先天性極強的因素,基本上選址一經確定,市場方向就大致確立??梢哉f,好的選址是成功的一半。選址不理想,后期其他方面做得再成熟也會事倍功半。成熟的民宿及民宿聚集區無不具備極佳的選址條件。裸心谷為代表的莫干山地區是全國首屈一指的休閑度假游市場,它背靠的是全國最大的江浙滬市場,距離上海蘇州不超過2個半小時車程,距離杭州半小時車程,是全國著名的兼具人文資源和自然資源的四大避暑勝地之一。而在2016年就已經入住率達到80%、融資超過1億元的詩莉莉的選址均是洱海、麗江、漓江等景觀資源在全國范圍都是絕無僅有的區域。
選址的重要因素
影響選址的因素很多,重要因素可歸納為以下幾類。
1.區位
民宿從本質上來說,是住宿業消費升級的產物,是旅游配套的升級產品。中國地域遼闊,各地區自然環境、人文風貌、經濟發展水平千差萬別,各地區的消費水平,消費偏好也隨之各異。一二線城市或城市群相對全國其他經濟水平偏弱的城市來說,居民出游率和出游消費水平都高出許多。這些地區具有較大的中高端旅游消費市場,民宿發展具有堅實的市場基礎。而對收入水平相對較差的地區來說,鄉村旅游住宿往往還停留在農家樂的水平,發展條件相對滯后。另外,隨著旅游業整體的發展,有相當一部分地區具有全國性的旅游資源優勢,或氣候宜人,或景觀奇麗、或人文深厚,這些地區旅游經濟發達,是孕育民宿的絕佳土壤。也有些區位天生就同時具有旅游資源優勢和經濟發展優勢,莫干山地區就是這樣的例子。
從民宿的區位和市場劃分,可將民宿劃分為城市依托型和景區依托型。顧名思義,景區依托型即依托景區景點的吸引力,借助先天的旅游住宿市場,發展而成的民宿類型。景區依托型民宿與周邊娛樂、餐飲等旅游配套共同形成旅游區旅游服務體系,其選址與旅游區及周邊配套關系密切。洱海周邊民宿集群就屬于這一類型,洱海地處中國獨特的地理氣候區域,享有絕佳的湖景、山景和人文資源,并形成了良好的旅游環境,這個地區的民宿自然應運而生,其主要服務前來旅游區觀光旅游的消費人群。
而城市依托型民宿,最主要的形成動力在于其臨近城市龐大的消費市場。這類民宿首先出現在一線城市或城市群近郊,這類民宿的消費群體有很大一部分屬于休閑度假型,有時候往往沒有明確的目的,僅僅是身心的放松。這類民宿與主城區的區位與交通的關系成為制約其發展的重要因素,但良好的自然環境同樣是硬性條件,就近的旅游景點和資源也會提高民宿的經營品質。這兩種不同類型的民宿,在前期定位和后期建設運營上都有一定的差別,需要具體分析對待。
2.交通
作為一個需要到達目的地才能消費的行業,交通的便利性對于民宿是一個重要因素,距離市場的遠近決定了潛在消費群體的數量。交通的可達性對定位不同的民宿來說,有不同的要求。對于定位觀光游,景區配套型民宿來說,對便利的公共交通有著較強的要求,公共交通可達核心景觀的時長不宜超過30分鐘。對于客群定位以城市近郊自駕休閑度假為主的民宿來說,主要指距離城區的遠近。從市場經驗分析來看,對于一二線城市自駕不宜超過2小時。同樣距離臨近知名景點不宜超過半小時車程。而在三四線城市,對自駕時間要求則更短。
3.區域環境區域環境是選址當中最為重要的因素,消費者群體選擇民宿作為住宿的目的地,首先是對其區域環境的認可。區域景觀的獨特性尤為重要,意味著先天性帶來的客流量的多少。在評價區域景觀的時候,不僅僅把山水生態景觀的品質作為唯一要素,在所針對的市場環境范圍內,其景觀越是具有稀缺性、唯一性,其價值就越大。如果民宿選址處在5A級景區、世遺景點或一個有著某種象征意義的地區,對應的客流量會比普通景區大很多。
4.地塊狀況
在確定良好的區域環境之后,具體地塊的狀況也具有一定影響。地塊與周邊水系、景點、交通干道的關系都影響著建成民宿的品質。依山傍水的位置、古樹、文化遺跡以及絕佳的觀景視野都會給民宿加分。
5.資源
資源對于民宿來說沒有固定的范圍和界定,但基本可以劃分為兩種類型。一類是能帶來美好境遇和體驗的環境事物,周邊方便可達的景區,地塊周邊獨特的草木山水,都是這類資源,地區文化氛圍也是這類資源重要的要素。這類資源具有鮮明的先天性,選址的時候占有資源越多,資源稟賦也就越強。在項目設計建設中也要充分利用這些資源,發揮各資源價值,讓這類資源最終成為吸引游客的重要載體。另一類則是能完善補充民宿功能的相關業態。旅游產業六大供給要素吃、住、行、游、購、娛,民宿為代表的非標住宿主要承擔的是“住”這一項,在建設中,民宿可適度延伸承擔其他要素功能。實際建設過程中,民宿很難把其他要素都囊括,難以建立整個旅游服務體系。但在一定范圍內,具有一定的其他配套業態對于民宿無疑是很重要的,這不僅能增加民宿的吸引力,也能減少民宿建設的公共服務投入。如醫療、安保等社會服務類的配套為旅游消費者,乃至民宿自身都提供了保障。
6.基礎設施
民宿體量較小,設計及布局上靈活性強,而作為經營主體,給水、排水、強弱電、消防、污染處理等方面都需要細細考慮。如果民宿所建區域配套設施不全面,建設成本及運營成本也會增高;如果電容量不夠需要增容,或是缺乏穩定健康的生活用水,可能電力增容或增加生活用水供給設施比改造民宿的成本還要高。特別是在一些距離城鎮較遠的村落,所有基礎設施都要在確定選址之時做系統的規劃。
7.政策
民宿的選址也要考察所在地區的政府態度與相關政策,這是行業最不可控的一個因素。民宿屬于新興的旅游住宿方式,很多地方政策法規并不明朗,不同地區政府也有著不同的態度,這就決定了所需辦理證件的難易程度。民宿選定地址之前必須要和當地的行政單位進行溝通,確保各級行政機構和當地居民的支持。簽訂租賃合同的時候確認土地屬性和房屋的權屬,避免糾紛。目前,大多政府都扶植民宿產業,會提供政策、資源甚至資金方面的支持,另外也會根據當地特色給予適當引導。
(本專題由綠維文旅度假分院研究)
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旅游運營回答
- 特色小鎮的發展架構有哪些?
- 1、以特色產業為引擎的泛產業聚集結構特色小鎮主要聚焦自身優勢的特色產業;[詳情]