產業地產是地產轉型最重要的方向之一，后工業時代的文旅產業地產是未來最具價值的區域綜合開發模式。

什么是產業地產？

產業地產的概念最早在我國提出來是由聯東集團（產業地產商）在 2003 年首先提出的，它的概念是圍繞產業價值鏈微笑曲線打造產業價值鏈的綜合載體，將土地、產業、經濟有機地結合在一起。

產業地產沒有官方釋義和公認的定義，但是業界共識認為產業地產是指：

以產業為依托

以地產為載體

實現土地的整體開發運營

產業及產業鏈整合開發運營

產城融合整體開發運營

工業產業、高科技產業、商貿產業、生產性服務業、文化創意產業、會展產業、旅游產業、教育產業、健康產業、體育產業以及其他產業帶動的區域經濟的綜合開發運營模式。

產業地產的本質：產業主導并帶動的區域開發運營

產業地產的開發運營需要具備提地開發能力、房地產開發能力、產業整合能力、產業運營能力。

產業地產經過了三個階段的發展，走到今天已經成為“一二三產業融合+產居融合+產城融合”一體化發展的結構。

產業地產發展階段

文旅產業地產的發展歷程

•我國文旅產業地產源于旅游地產，是旅游地產的升級發展。

•起源于20世紀90年代海南的分時度假酒店，近30年，經歷了2000-2006年的初步發展、2007-2013年的高速發展、2014-2016年的轉型回落，2016年后開始走向理性、健康發展之路。

•從跑馬圈地、全民參與，到大眾唱衰、轉型調整，如今的文旅地產模式逐漸清晰、發展走向理性、功能更加綜合、產業更加突出。

文旅產業地產是未來最具價值的區域綜合開發模式

綠維文旅董事長林峰博士認為

以文旅帶動文旅康養體教等綜合發展，有效結合地產業已經積累的企業資產規模、運作條件，帶動消費產業升級，覆蓋城鎮化，城鄉融合和鄉村振興，讓他們成為更有價值的推手和重要主體，將成為中國社會經濟發展的重要的領域。文旅產業產業地產對中國推動以第三產業消費引導的城鎮化發展具有重大意義，是基于產業發展帶動城鎮化，實現全國全域土地覆蓋下，生活質量升級、消費升級的重要抓手。

作為《文旅地產綜合評價標準（討論稿）》編制專家組組長，林峰博士正在積極推動《文旅地產綜合評價標準》的編制工作。綠維文旅正由規劃設計向運營集團轉型，可為文旅康養與鄉村振興的項目運營，提供顧問、培訓、招商、融資、營銷、托管、承包及全程孵化服務，有效推動文旅產業地產的發展。

他指出，文旅產業地產屬性為產業地產，以產業為依托，地產為載體；既注重文旅產業的發展，強調泛文旅生產和消費，又強調生活價值的營造。

一、文旅產業地產與與傳統的工業地產相比，其產業屬性與產業結構不同

首先，文旅產業的融合特征，是文旅為主導，文旅康養體教商七大產業融合一體化。

第二，文旅產業的產出特征，是“消費性服務業+創意智造產業+生產性服務業”。消費產業的帶動力是經濟發展的核心，文旅產業恰是消費產業的主力軍；批零結合的創意智造產業包括文創、鄉創等，形成定制化；物流園區、商貿市場等是生產性服務業。三種產業產出模式，構成不同的產業形態。

其中，文創智造業是文創和智造結合形成的一個新概念和新方向，是一種新型的產業類型。文創智造業企業多是小規模生產、特色化生產的企業，包括文創產品、文創店鋪、文創工坊、文創公司等，小批量、定制化、體驗性、可與C端形成良好的互動性，這與大批量生產的生產型制造業有本質的區別。

文創智造業通過體驗化、互動化和參與化形成文創活動、文創表演、藝術演藝化等，從而實現生產過程與消費過程的有效結合。在發展過程中形成了工坊模式、體驗式模式、DIY模式等多種發展模式，形成了精油制造、肥皂制造、陶藝制造等多種新業態模式，同時，也形成了畫家村、音樂小鎮、藝術小鎮等多種類型。

文創智造業可以在文旅小鎮、文旅綜合體、旅游目的地、文旅創意產業園、文旅康養村莊，通過文創化和智能化形成新型產業模式，帶來消費模式升級、消費方式的變化，形成對未來的引領和帶動。

第三，文旅產業的聚集特征，是“產業融合聚集（園區）+消費業態聚集（商區）+產居融合聚集（綜合區）+產城融合聚集（新城區）”。

二、文旅產業地產意義重大

林峰博士強調，后工業時代的文旅產業地產是未來最具價值的區域綜合開發模式。文旅產業地產符合后工業時代的“高質量發展+高品質生活+產業結構升級+區域綜合協調發展”的發展方向。

文旅產業地產以地產作為一個賦能結構和整合結構，實現產業鏈整合、產業空間整合、產業業態整合、資產整合、投融資整合，從而實現區域綜合開發的效果。

文旅產業地產具有引領性和代表性，在未來中國經濟發展中具有重要發展前景和引領作用的發展方向。

1、文旅地產去房地產化，進一步回歸文旅產業本質

我國產業地產在發展中，受到發展方向、發展經驗、規劃建設等因素的影響，依舊存在許多問題。文旅地產需要破除部分“借產業地產之名，行房地產之實”的行為。

產業地產領域的龍頭企業大多是從住宅房地產企業轉型而來，在產業地產開發過程中，部分企業依舊沿用住宅房地產的開發思維，缺乏對產業發展的專業規劃，導致其又回到傳統地產的粗放開發模式，最終導致項目的失敗。文旅產業地產是真正的去房地產化，回歸產業的本質。

文旅產業地產不同于普通的住宅和商業地產，是文旅產業和生活功能相結合的綜合項目。文旅產業的導入，更好的匹配了服務功能和娛樂休閑功能，可以更好的為居住賦能提質。而居住人口的聚集能更好的支撐文旅產業本身的發展，形成良好的循環效應。

2、文旅產業地產強調文旅產業的功能性和帶動性

文化和旅游產業在區域經濟發展中具有很強的推動作用。雖然，對于文旅的需求在當前階段受到壓制，但是擁抱大自然、求知求異的需求沒有消失，甚至會在疫情結束后產生反彈。疫情后人們追求健康生活更加會希望融入大自然，享受生態宜居的良好環境，文旅地產將迎來新的發展。

文旅對于地產而言是賦能，也是整合，文旅產業地產以地產作為一個賦能結構和整合結構，實現產業鏈整合、產業空間整合、產業業態整合、資產整合、投融資整合，從而實現區域綜合開發的效果。

文旅地產以文旅產業為依托，將充分調動文旅產業的融合特征，以文旅為主導，實現文旅康養體教商七大產業融合一體化。

3、文旅小鎮和文旅綜合體將是最重要的開發形式

文旅地產本身對于房地產企業資金、規模、品牌都有一定的要求。疫情的發生，讓房地產行業的集中度不斷地提升，對于品牌房企加速兼并收購，進一步做大做強有促進作用。這有利于疫情結束后，品牌房企對于文旅產業地產的投資和開發。文旅小鎮和文旅綜合體將成為文旅地產最重要的開發形式。

文旅綜合體，為建設用地在40公頃-100公頃之間的產居融合項目，是基于一定的文旅資源與土地基礎，以文旅休閑為導向進行土地綜合開發，以互動發展的文旅吸引核、休閑聚集區、文旅地產社區為核心功能構架，以相關配套設施與延伸產業為支撐保障，形成的文旅休閑聚集區。

文旅小鎮，為建設用地在100公頃以上的產居融合項目，是以開發當地具有價值的自然或人文景觀為基礎，以整體景區化為核心特質，以休閑核心為增長極，以旅游產業綜合發展為目的的一種社會化的政府支持與市場化運作相結合的就地城鎮化模式，與特色小鎮要求一致。

4、文旅產業地產能夠最大程度地提升土地價值

一方面，以旅游產業為引擎的泛旅游產業集群具有較強的消費帶動能力，并能夠有效推動服務產業聚集發展，帶動土地升值，衍生出商業地產及休閑度假地產等高利潤項目，成為區域發展中最重要的新型動力。

另一方面，文化產業中的文創領域具有比較大的消費促進作用，并且文創帶動的不僅僅是消費產業，還有很多TO B端的生產性服務業，如影視、文創生產等。將文化和旅游產業與產業地產模式相結合，基于地產的優勢發展主導產業，融入生活服務設施，促進生活品質升級，這是文旅產業地產的發展邏輯。最終，實現文旅產業的聚集，形成“產業融合聚集（園區）+消費業態聚集（商區）+產居融合聚集（綜合區）+產城融合聚集（新城區）”。

5、文旅產業地產將引領新一輪新型城鎮化發展趨勢

追求低密度、高綠化率、高質量環境的居住空間與文旅地產的發展高度契合。疫情后，養老人群更加注重居住區域的醫療條件，更加注重獨立的戶外活動空間，注重居住地區的環境和服務管理；追求高質量生活的人群，也對旅居生活有了新的需求。

城市人群在城市郊區、鄉村購置房產，這既是文旅產業地產的發展機遇，也將引領新一輪新型城鎮化發展。

產業融合協同發展論壇

第十二屆中國房地產科學發展論壇于2021年7月5-7日在武漢舉行。產業融合協同發展論壇作為第十二屆中國房地產科學發展論壇的主要內容深受行業關注，由中國房地產業協會城市開發專業委員會、商業文化旅游地產委員會、產業協作專業委員會聯合承辦，探討各產業與房地產的融合發展，拓寬開發理念。協助政府和企業分析產業發展趨勢，促進企業對接匹配項目，促進資源共享，更加高效的推動產業的落地。

綠維文旅董事長林峰博士應邀參加產業融合協同發展分論壇，做主持發言，并將與來自京東健康、散花書院、街景智能制造等企業嘉賓在圓桌論壇探討文旅IP如何支持商業、旅游、文化項目案例。

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