一個旅游商業(yè)房地產(chǎn)項目的商業(yè)模式

       XX項目商業(yè)模式的特點

本項目的商業(yè)模式為“旅游商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)”模式，如下圖所示： 

此模式形成了以區(qū)域開發(fā)為總體指導(dǎo)，旅游和商業(yè)房產(chǎn)的完好結(jié)合；建立了以旅游為靈魂，以招商建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)及旅游開發(fā)經(jīng)營為運作手段的最佳模式；通過景點打造、景觀打造，文化氛圍營造、自然環(huán)境保護(hù)、公共空間配置等完成了區(qū)域環(huán)境打造；最終由主題多元的空間規(guī)劃和功能布局承載體現(xiàn)。 

通過旅游為商業(yè)房產(chǎn)提供市場支撐，商業(yè)房產(chǎn)功能吸引旅游增長的關(guān)系互動，旅游主題的打造，充分拓展出市場空間，營造了旺盛的人氣，增強了整個區(qū)域的吸引力，甚至輻射到了周邊，并與周邊形成了良好的競和關(guān)系；提升了整個地塊的土地、房產(chǎn)價值；改善提升了項目地塊的環(huán)境； 

所設(shè)計的交叉運作、滾動開發(fā)模式最大程度的緩解了時間和資金壓力； 

所設(shè)計的多元主題商業(yè)房產(chǎn)的概念，舒緩了商業(yè)房產(chǎn)市場消解的壓力； 

所設(shè)計的投資回收結(jié)構(gòu)最小化開發(fā)商的市場風(fēng)險、最大程度吸引了項目投資者、房產(chǎn)投資者、經(jīng)營者，并巧妙的使部分房產(chǎn)投資者成為游客的一部分。 

整個模式為通過吸引游客流、增加游客流停滯時間、增加物流，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。主要的特點體現(xiàn)如下： 

增加了市場吸引力，延長了消費滯留時間，提高了消費水平： 

天府水鎮(zhèn)建成后，良好的自然環(huán)境、水利博物館、XX大院、XX寺等游玩景點、X街歷史保護(hù)區(qū)的文化氛圍、渾然一體的水景、雅致的小品、體現(xiàn)人文氣息的廣場節(jié)點、可悠閑漫步的步行街、濱江的休閑區(qū)、考慮周全的配套服務(wù)設(shè)施，將大大增加對游客的吸引力。項目內(nèi)容將吸引參觀XX景區(qū)的游客停駐以及XX市的休閑度假市場游客，加上其它一日游的游客運營第一年的游客量應(yīng)達(dá)到470萬左右，休閑旅游＋綜合消費的模式對游客有著相當(dāng)?shù)奈Α?nbsp;

與周邊的景區(qū)互動明確而有效： 

此模式是對周邊景區(qū)功能的延伸和補充。對游玩XX景區(qū)的游客而言，X街歷史保護(hù)區(qū)及水景等可視為旅游活動的一部分，成為旅游功能的延伸；而大面積的商業(yè)房產(chǎn)為游客提供了檔次齊全的餐飲、住宿、交通、購物、娛樂等休閑功能，觀光之外的所有活動都可以在此項目區(qū)內(nèi)進(jìn)行，游客可以以此為據(jù)點，停駐幾日游玩周邊景點；對在XX山度假的游客而言，此項目區(qū)提供了內(nèi)容豐富、便利的功能服務(wù)，可選擇在此娛樂、購物消費而在青城山住宿，事實上XX山及周邊的旅游房地產(chǎn)也為項目區(qū)消解了一部分游客的住宿。通過此模式的設(shè)計，項目區(qū)與周邊景區(qū)形成了共贏的關(guān)系。 

土地房產(chǎn)增值效應(yīng)明顯有序： 

此模式通過旅游環(huán)境整體打造積聚人氣，選用商業(yè)房產(chǎn)的業(yè)態(tài)將人氣轉(zhuǎn)化為消費，運用投資概念降低開發(fā)風(fēng)險和營造人氣，使得該項目地塊的土地和房產(chǎn)能在較短的時間內(nèi)升值，或者說在項目還未運營前即開始增值。但如果不是此模式而是采用旅游＋住宅房產(chǎn)的模式，則房產(chǎn)的售價很難迅速增值，或者連成本都難以維持。 

提升環(huán)境質(zhì)量： 

優(yōu)越舒適的旅游環(huán)境是該項目的首要賣點。此模式對環(huán)境打造的投入和環(huán)境保護(hù)要求很高。從景觀打造，水治理，綠地，廣場面積，容積率，建筑風(fēng)格、環(huán)保設(shè)施、污染整治、項目區(qū)內(nèi)人的環(huán)境保護(hù)意識等整體上都有相應(yīng)的規(guī)定，以做到整個環(huán)境的提升。 

滾動開發(fā)有效運用規(guī)劃、營銷、資金、資本四重杠桿： 

從空間規(guī)劃上看，開發(fā)的順序X街－XX休閑一期－入口區(qū)－餐飲區(qū)－XX休閑二期－產(chǎn)權(quán)酒店－水利博物館－別墅區(qū)－國際接待區(qū)，呈現(xiàn)出一個閉合的環(huán)形，從聚集人氣吸引游客、休閑娛樂功能的齊備、資產(chǎn)實力提高、現(xiàn)金流創(chuàng)造等方面看，項目開發(fā)順序安排合理；項目拆遷和開發(fā)難度體現(xiàn)為從易到難。 

由下圖可知，靜態(tài)投資為16億的項目，通過此模式動態(tài)投資為5個億，由于投資概念的融入，在建設(shè)期項目自身就有著很好的現(xiàn)金流；建設(shè)期為4年，平均每年建成9萬平米；使開發(fā)商的運作風(fēng)險和資金風(fēng)險最小化；滾動開發(fā)模式也使市場消解得到了一定的時間間隔，降低了市場風(fēng)險。

本文關(guān)鍵字：旅游房地產(chǎn) 查看更多