升級版產(chǎn)權(quán)酒店---私產(chǎn)酒店商業(yè)模式淺析

       2.5國內(nèi)發(fā)展存在的問題

2.5.1價格偏高。

  據(jù)了解, 目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標準間一般標價20 萬元到40 萬元之間。如果按照國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付8 000 美元計算, 目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當于人民幣6 萬多元。就我國居民的平均收入水平而言, 顯然還是奢侈品,城市工薪階層多數(shù)不具備購買能力。

2.5.2受限很多。

  國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定, 業(yè)主應(yīng)在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期, 這與我國城市居民目前的旅游度假消費模式有很大差異, 規(guī)定顯得缺乏靈活性。

2.5.3市場無序。

  產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展商大多盲目跟進, 項目倉促上馬, 資金實力不足, 前期大力炒作, 但工程進度和后期配套服務(wù)跟不上。

2.5.4缺乏規(guī)范。

  目前國家相關(guān)管理部門對分時度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定, 相關(guān)部門也沒有出臺針對產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。這造成了傳統(tǒng)方式的分時度假產(chǎn)品由于在銷售環(huán)節(jié)上存在問題和部分不法經(jīng)營者的搶先進入, 影響了市場健康發(fā)展。

3. 利潤之本――第二代旅游度假地產(chǎn)，私產(chǎn)酒店浮出水面

    像任何事物的發(fā)展都有一個過程，都需要規(guī)范和完善，我國的旅游地產(chǎn)市場也不例外。正式在這樣發(fā)展的情況下，目前我國出現(xiàn)了一些新型的旅游度假地產(chǎn)，其設(shè)計、開發(fā)、銷售、經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了相應(yīng)的創(chuàng)新，綠維創(chuàng)景把這種升級版的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品稱之為私人酒店。

3.1 私產(chǎn)酒店的主要有優(yōu)點

3.1.1權(quán)益設(shè)計向業(yè)主傾斜

    這種私人酒店擴大了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主在酒店運營上監(jiān)督和回報上享有比以往更大的自主權(quán)。 傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)酒店一般會為業(yè)主提供一定時段的免費自住權(quán)，但其自住的天數(shù)和時間需要受到一定的限制；而新型私人酒店其業(yè)主的自住權(quán)不受任何限制，即業(yè)主可以不限次數(shù)、不限時間的使用私人酒店，業(yè)主入住酒店只需交納酒店的基本運營費用，業(yè)主的自住時間的多少與年終分紅的最終利潤分配方案掛鉤，自住的越少，回報越多；自住的越多，回報越少。  

3.1.2產(chǎn)品譜系更加豐富

    早期的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品在產(chǎn)品設(shè)計和酒店區(qū)別不大，在產(chǎn)品的設(shè)計上，私產(chǎn)酒店在規(guī)劃設(shè)計上特別注重酒店產(chǎn)品的實用性和有效性，注重酒店細節(jié)設(shè)計對運營成本和投資回報的影響，這些設(shè)計細節(jié)包括面積、戶型、裝修、設(shè)施配套等。

    產(chǎn)品的設(shè)計也更加考慮業(yè)主的自住的需求，整個私產(chǎn)酒店居家的氛圍日趨濃厚，設(shè)計套房的比例逐漸加大，家居化的房間布置越來越受到投資者的歡迎，極大了改變了以往酒店標間壓抑和局促感。

3.1.3社區(qū)規(guī)劃復(fù)合化

    目前旅游地產(chǎn)的“復(fù)合化”成為一種規(guī)劃趨勢，旅游地產(chǎn)往往集合各種旅游資源，將溫泉、高爾夫球場、馬會等多種游樂設(shè)施和私產(chǎn)酒店一起組成復(fù)合共生型的社區(qū)。在一個旅游地產(chǎn)中既有酒店類物業(yè)，又有公寓、商業(yè)、商務(wù)辦公類物業(yè)，這些物業(yè)共同組成一個混合的旅游地產(chǎn)社區(qū)，在這個社區(qū)里的各種配套資源可以和私產(chǎn)酒店實現(xiàn)共享，達到了對各種旅游資源利用最大化。這一點普通意義上的通常產(chǎn)權(quán)酒店和新型的私產(chǎn)酒店完全不能相提并論。

    目前海南、山東、浙江等地都出現(xiàn)了占地上千畝，銷售套數(shù)數(shù)千的大型私產(chǎn)酒店大盤?！?/p>

3.2 旅游地產(chǎn)的開發(fā)運營需要持續(xù)創(chuàng)新

    綠維創(chuàng)景通過研究國內(nèi)外成功的產(chǎn)權(quán)酒店項目，結(jié)合自己多年的工作實踐，總結(jié)出自己的新型旅游地產(chǎn)-----私產(chǎn)酒店旅游地產(chǎn)的開發(fā)運營模式。

3.2.1開發(fā)上堅持“共生型”規(guī)劃

    私產(chǎn)酒店規(guī)劃上要集合溫泉、高爾夫球場、馬會等多種游樂設(shè)施于一身，規(guī)劃出“復(fù)合共生型”酒店社區(qū)。這種復(fù)合的“共生型”的私產(chǎn)酒店社區(qū)，將成為未來旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要模式。

   “復(fù)合共生型”私產(chǎn)酒店規(guī)劃不僅能夠提高運營效率，也為私產(chǎn)酒店開展多元化經(jīng)營創(chuàng)造了條件，可以盡一切可能滿足游客“吃、住、行、購、娛”的多重需要。

    例如是在我國廣大的西部地區(qū)，工農(nóng)業(yè)比較薄弱，而旅游資源又特別豐富，開發(fā)新型私產(chǎn)酒店能夠整合各種旅游資源，還應(yīng)承擔更多的社會責任，提升當?shù)禺a(chǎn)業(yè)和就業(yè)水平，拉長旅游經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)鏈條，為當?shù)亟?jīng)濟提供的新增長點。

    所以也只有高起點的“復(fù)合共生型”規(guī)劃，才能發(fā)揮出對區(qū)域旅游資源的整合功能，才承擔起區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展“引擎”的作用。

3.2.2運營上引入“第三方”力量保證業(yè)主權(quán)益

“第三方”是指獨立于開發(fā)商和酒店經(jīng)營公司的擔保公司和審計師事務(wù)所。目前市場上雖然有少數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品聘請了擔保公司作擔保，但是在擔保公司設(shè)立上，很多擔保公司也是開發(fā)商發(fā)起成立的，很難做到徹底消除經(jīng)營隱患。

為了合理的規(guī)避風險，私產(chǎn)酒店必須不僅要有專門的酒店管理公司統(tǒng)一承租經(jīng)營，而且還要有獨立于開發(fā)商的擔保公司和審計機構(gòu)作為第三方，來保證經(jīng)營回報合同的履行。

私產(chǎn)酒店運營架構(gòu)設(shè)計

3.2.3定位上突出特色

    私產(chǎn)酒店定位要善于借助于獨特的某一方面的資源（比如溫泉、高爾夫等）使之成為最具某種特色的休閑、度假酒店。差異化經(jīng)營將是私產(chǎn)酒店的生存之道。

    私產(chǎn)酒店定位上片面的求大、求全，或過分的簡陋都不是最好的定位。檔次太低，吸引不到客源；而檔次太高，將會增加開發(fā)成本，將直接拉升產(chǎn)權(quán)酒店的售價，影響到日后開發(fā)銷售。同時也會造成今后管理成本過高，得不償失。

    根據(jù)我們的研究成果顯示：目前我國正在出售的旅游度假酒店市場上銷售和運營好的一般是3－4星級的酒店。

4. 利潤之源――私產(chǎn)酒店的市場分析

    二十世紀七十年代，瑞士亞力山首先提出的 “時權(quán)酒店”（Time share）是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。時權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的私產(chǎn)酒店。
目前產(chǎn)權(quán)酒店在國外已經(jīng)趨于成熟，其中最重要的一個原因就是西方國家中產(chǎn)階層的崛起，為私產(chǎn)酒店形成了龐大的客戶群，這也是私產(chǎn)酒店最為重要的一個市場。 

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