升級版產權酒店---私產酒店商業模式淺析

       2.5國內發展存在的問題

2.5.1價格偏高。

  據了解, 目前國內產權酒店標準間一般標價20 萬元到40 萬元之間。如果按照國際市場分時度假產品的平均首付8 000 美元計算, 目前國內產權酒店首付相當于人民幣6 萬多元。就我國居民的平均收入水平而言, 顯然還是奢侈品,城市工薪階層多數不具備購買能力。

2.5.2受限很多。

  國內大多數產權酒店規定, 業主應在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期, 這與我國城市居民目前的旅游度假消費模式有很大差異, 規定顯得缺乏靈活性。

2.5.3市場無序。

  產權酒店發展商大多盲目跟進, 項目倉促上馬, 資金實力不足, 前期大力炒作, 但工程進度和后期配套服務跟不上。

2.5.4缺乏規范。

  目前國家相關管理部門對分時度假產品性質尚未做出明確界定, 相關部門也沒有出臺針對產權酒店的法律法規。這造成了傳統方式的分時度假產品由于在銷售環節上存在問題和部分不法經營者的搶先進入, 影響了市場健康發展。

3. 利潤之本――第二代旅游度假地產，私產酒店浮出水面

    像任何事物的發展都有一個過程，都需要規范和完善，我國的旅游地產市場也不例外。正式在這樣發展的情況下，目前我國出現了一些新型的旅游度假地產，其設計、開發、銷售、經營等各個環節都出現了相應的創新，綠維創景把這種升級版的旅游地產產品稱之為私人酒店。

3.1 私產酒店的主要有優點

3.1.1權益設計向業主傾斜

    這種私人酒店擴大了業主的權利，業主在酒店運營上監督和回報上享有比以往更大的自主權。 傳統的產權酒店一般會為業主提供一定時段的免費自住權，但其自住的天數和時間需要受到一定的限制；而新型私人酒店其業主的自住權不受任何限制，即業主可以不限次數、不限時間的使用私人酒店，業主入住酒店只需交納酒店的基本運營費用，業主的自住時間的多少與年終分紅的最終利潤分配方案掛鉤，自住的越少，回報越多；自住的越多，回報越少。  

3.1.2產品譜系更加豐富

    早期的產權酒店產品在產品設計和酒店區別不大，在產品的設計上，私產酒店在規劃設計上特別注重酒店產品的實用性和有效性，注重酒店細節設計對運營成本和投資回報的影響，這些設計細節包括面積、戶型、裝修、設施配套等。

    產品的設計也更加考慮業主的自住的需求，整個私產酒店居家的氛圍日趨濃厚，設計套房的比例逐漸加大，家居化的房間布置越來越受到投資者的歡迎，極大了改變了以往酒店標間壓抑和局促感。

3.1.3社區規劃復合化

    目前旅游地產的“復合化”成為一種規劃趨勢，旅游地產往往集合各種旅游資源，將溫泉、高爾夫球場、馬會等多種游樂設施和私產酒店一起組成復合共生型的社區。在一個旅游地產中既有酒店類物業，又有公寓、商業、商務辦公類物業，這些物業共同組成一個混合的旅游地產社區，在這個社區里的各種配套資源可以和私產酒店實現共享，達到了對各種旅游資源利用最大化。這一點普通意義上的通常產權酒店和新型的私產酒店完全不能相提并論。

    目前海南、山東、浙江等地都出現了占地上千畝，銷售套數數千的大型私產酒店大盤?！?/p>

3.2 旅游地產的開發運營需要持續創新

    綠維創景通過研究國內外成功的產權酒店項目，結合自己多年的工作實踐，總結出自己的新型旅游地產-----私產酒店旅游地產的開發運營模式。

3.2.1開發上堅持“共生型”規劃

    私產酒店規劃上要集合溫泉、高爾夫球場、馬會等多種游樂設施于一身，規劃出“復合共生型”酒店社區。這種復合的“共生型”的私產酒店社區，將成為未來旅游地產發展的主要模式。

   “復合共生型”私產酒店規劃不僅能夠提高運營效率，也為私產酒店開展多元化經營創造了條件，可以盡一切可能滿足游客“吃、住、行、購、娛”的多重需要。

    例如是在我國廣大的西部地區，工農業比較薄弱，而旅游資源又特別豐富，開發新型私產酒店能夠整合各種旅游資源，還應承擔更多的社會責任，提升當地產業和就業水平，拉長旅游經濟的產業鏈條，為當地經濟提供的新增長點。

    所以也只有高起點的“復合共生型”規劃，才能發揮出對區域旅游資源的整合功能，才承擔起區域經濟的發展“引擎”的作用。

3.2.2運營上引入“第三方”力量保證業主權益

“第三方”是指獨立于開發商和酒店經營公司的擔保公司和審計師事務所。目前市場上雖然有少數產權酒店產品聘請了擔保公司作擔保，但是在擔保公司設立上，很多擔保公司也是開發商發起成立的，很難做到徹底消除經營隱患。

為了合理的規避風險，私產酒店必須不僅要有專門的酒店管理公司統一承租經營，而且還要有獨立于開發商的擔保公司和審計機構作為第三方，來保證經營回報合同的履行。

私產酒店運營架構設計

3.2.3定位上突出特色

    私產酒店定位要善于借助于獨特的某一方面的資源（比如溫泉、高爾夫等）使之成為最具某種特色的休閑、度假酒店。差異化經營將是私產酒店的生存之道。

    私產酒店定位上片面的求大、求全，或過分的簡陋都不是最好的定位。檔次太低，吸引不到客源；而檔次太高，將會增加開發成本，將直接拉升產權酒店的售價，影響到日后開發銷售。同時也會造成今后管理成本過高，得不償失。

    根據我們的研究成果顯示：目前我國正在出售的旅游度假酒店市場上銷售和運營好的一般是3－4星級的酒店。

4. 利潤之源――私產酒店的市場分析

    二十世紀七十年代，瑞士亞力山首先提出的 “時權酒店”（Time share）是產權式酒店的發端。時權酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區以及太平洋地區發展，并演變為現在的私產酒店。
目前產權酒店在國外已經趨于成熟，其中最重要的一個原因就是西方國家中產階層的崛起，為私產酒店形成了龐大的客戶群，這也是私產酒店最為重要的一個市場。 

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