升級版產(chǎn)權(quán)酒店---私產(chǎn)酒店商業(yè)模式淺析

       商業(yè)模式及其五大要素

  贏利之道：在于成熟先進的商業(yè)模式。產(chǎn)權(quán)式酒店從90年代中期發(fā)展到今天已經(jīng)有十幾年的歷史，按說應(yīng)該已經(jīng)有比較成熟的商業(yè)模式。事實上，產(chǎn)權(quán)式酒店進入中國后開發(fā)經(jīng)營中有了很多成功的案例，但有更多的案例是在開發(fā)經(jīng)營過程中卻出了很多問題，且在繼續(xù)出著問題！表現(xiàn)出明顯的“水土不服”，因為中西方的發(fā)展程度不同、信用體系不同、法律環(huán)境不同、投資消費意識和習(xí)慣不同使然，所以產(chǎn)權(quán)式酒店必須在產(chǎn)品設(shè)計和商業(yè)模式上進行大膽的創(chuàng)新，才能夠適應(yīng)市場的需要。在這種大的市場背景下，第一代旅游地產(chǎn)的度假產(chǎn)品原始的產(chǎn)權(quán)式酒店如不進行大的創(chuàng)新，將逐步淡出市場，而新一代旅游地產(chǎn)―私人酒店已經(jīng)浮出水面。

  本文試圖從商業(yè)模式角度對私人酒店開發(fā)運營進行研究，希望能夠?qū)φ谶M行旅游地產(chǎn)開發(fā)運營的企業(yè)或者希望能夠進入這個領(lǐng)域的企業(yè)以啟示。

1．商業(yè)模式及其五大要素

  商業(yè)模式就是：為了實現(xiàn)客戶價值最大化，把能使企業(yè)運行的內(nèi)外各要素整合起來，形成一個完整的、高效率的、具有獨特核心競爭力的運行系統(tǒng)，并通過提供產(chǎn)品和服務(wù)使系統(tǒng)持續(xù)達成贏利目標的整體解決方案。

  商業(yè)模式的五大要素是利潤源即企業(yè)顧客、利潤點即企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)、利潤渠即產(chǎn)品或服務(wù)的供應(yīng)和傳播渠道、利潤杠桿即生產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)的內(nèi)部運作，利潤保證即保護產(chǎn)品或服務(wù)的戰(zhàn)略控制活動等五大要素。本文對“產(chǎn)權(quán)式酒店”商業(yè)模式分析就是從產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)及其商業(yè)模式五個要素展開。

2．產(chǎn)權(quán)式酒店的前世今生

  產(chǎn)權(quán)式酒店作為中國酒店業(yè)的一個創(chuàng)新模式，它兼具了地產(chǎn)投資、酒店經(jīng)營投資、休閑產(chǎn)業(yè)投資與一身，是一種價值很高的“雙贏”模式，雖然有很多人對此很陌生，但其發(fā)展勢頭很強勁，短短十幾年我國產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)有700多家，但其運作比較成功的占少數(shù)，而且產(chǎn)權(quán)式酒店的糾紛越來越多，招致了不少批評，因此，如何在我國制度和法律不完善的情況下發(fā)展有中國特色的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為一個有待解決的問題。

2.1 產(chǎn)權(quán)式酒店在國外的誕生與發(fā)展

  20世紀70年代，歐美發(fā)達國家進入"豐裕社會"，中產(chǎn)家庭成為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，這里有一些別墅度假村首先以分時銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段）的方式招攬客戶，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達國家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團青睞的投資方式。

  產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。拒資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增長15.8％；1980年，全球500個旅游目的地板15.5萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。

  目前國際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店有三種類型，一是時權(quán)型，即有約定使用期的酒店；二是公寓型，即買斷酒店部分客房產(chǎn)權(quán)，客戶長期居住或作為辦公用房使用，每個月交納一定的管理費；三是投資型，即買斷酒店部分客房產(chǎn)權(quán)，自身并不使用而是委托酒店經(jīng)營，逐年收取固定回報。

  產(chǎn)權(quán)酒店在國外發(fā)展較為成熟，樣式也比較豐富，主要原因包括三個方面：

  西方國家中產(chǎn)階級的崛起，形成了龐大的客戶群；

  產(chǎn)權(quán)式酒店所在地多具有足夠的觀光、康樂等旅游資源，供客人休閑度假，國外產(chǎn)權(quán)酒店有很多都是建在3S（陽光、海灘、海水）地區(qū)； 

  國外分時度假交換制度與產(chǎn)權(quán)酒店相結(jié)合，使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的吸引力，可以實現(xiàn)一地投資異地享受。

2.2 國外產(chǎn)權(quán)式酒店的三大投資管理模式

  富裕社會所帶來的社會大眾化旅游高潮的出現(xiàn)，形成了全球最大的旅游產(chǎn)業(yè)，從而激發(fā)起各類社會資本對旅游房地產(chǎn)的投資開發(fā)，其中也包括社會中產(chǎn)階級私人及家庭對旅游房地產(chǎn)的投資和消費熱情。

    國際旅游房產(chǎn)私人投資管理模式包括澳大利亞的共管模式、歐洲分時度假模式以及美國的有限合伙投資模式。

2.2.1 澳大利亞產(chǎn)權(quán)式公寓（Strata title共管公寓）模式

  澳大利亞產(chǎn)權(quán)式住宿（STRATA TITLE HOTEL）業(yè)態(tài)的發(fā)展迅猛，其產(chǎn)權(quán)式所有權(quán)結(jié)構(gòu)很好推動了澳大利亞的服務(wù)式公寓的投資，借此服務(wù)式公寓也就一間間地賣給了散戶投資者，而散戶投資者也就獲得個人的產(chǎn)權(quán)。

  服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)式所有權(quán)的形式能為各主要投資人帶來以下的收益：
對于開發(fā)商來說，比建造全服務(wù)酒店來說，服務(wù)式公寓的造價相對較低；由于獲得預(yù)售承諾而減少了開發(fā)風(fēng)險；通過預(yù)售給個人購買者，內(nèi)部退出機制；由于預(yù)售押金和開發(fā)貸款，對資本的要求降低；擁有大量的市場需求。

對業(yè)主來說，進入住宿業(yè)（公寓經(jīng)營）投資只需要較少的資金；大多數(shù)公寓管理方案能為個人投資者提供有限使用優(yōu)惠，以及使用其它設(shè)施的折扣；若收益足夠高時（即綜合出租率和房價后），業(yè)主便可得到直接的運營收益；不用承擔管理責任（指定的運營商將承擔招徠客源的責任，當然這需要支付一定費用）；可二次出售的法定房地產(chǎn)權(quán)益；依據(jù)不同項目和客戶需求可靈活使用或租賃；經(jīng)理的收益與運營績效和利潤掛鉤；可以用于抵押貸款。

  對于運營商，與傳統(tǒng)酒店相比，可獲得更多的管理費用和利潤分成；與數(shù)量較少，競爭異常激烈的傳統(tǒng)酒店市場比較，管理公寓項目能夠獲得更多的連鎖品牌冠名機會；如果公寓項目的商業(yè)模式合理，運營商和業(yè)主之間將形成良好的合作關(guān)系；與實力較強的開發(fā)商形成合作關(guān)系，將會定期得到新的管理項目，以及運營收入。

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