升級(jí)版產(chǎn)權(quán)酒店---私產(chǎn)酒店商業(yè)模式淺析

       2.2.2 歐洲分時(shí)度假模式

  時(shí)權(quán)酒店（Time Share Hotel）起源于歐洲20世紀(jì)60年代。第一家時(shí)權(quán)酒店的概念是在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)的一家名為“Superdevoluy”的滑雪度假村誕生的。其賣點(diǎn)是該度假村能保證每一個(gè)購(gòu)買該度假村某一時(shí)斷的消費(fèi)者能在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)來此滑雪度假。對(duì)該度假村開發(fā)商而言，由于把未來的使用權(quán)提前銷售給購(gòu)買者，從理論上來講，開發(fā)商已提前收回了開發(fā)成本和利潤(rùn)；對(duì)時(shí)權(quán)購(gòu)買者而言，這種方式能保證他們能用較低的價(jià)格（一次性買斷）獲得預(yù)設(shè)時(shí)間里，特別是旅游旺季時(shí)能使用該度假村的權(quán)利。

  時(shí)權(quán)酒店（Timeshare Hotel）是指消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷了該酒店在每年某一特定時(shí)間里的若干年使用權(quán)。其概念就是“分時(shí)度假”，既度假村酒店的開發(fā)商，將酒店每間客房的使用權(quán)每年按周劃成52份，用優(yōu)惠的價(jià)格按份兒銷售給顧客。顧客每購(gòu)買一份就擁有一定期限內(nèi)(一般為20至40年)在這一住所每年住宿一周的權(quán)利，同時(shí)還享有轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益，以及對(duì)酒店其他服務(wù)設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。由于購(gòu)買者購(gòu)買的時(shí)權(quán)是某一特定的度假酒店，但購(gòu)買者又不可能一輩子都在同一地方度假，因此，為了便于銷售，又出現(xiàn)了時(shí)權(quán)交換公司。時(shí)權(quán)交換公司是指為不同地區(qū)或國(guó)家的時(shí)權(quán)購(gòu)買者提供相互交換的平臺(tái)，為時(shí)權(quán)購(gòu)買者在不同地區(qū)旅游度假創(chuàng)造了條件。在國(guó)外，時(shí)權(quán)購(gòu)買者一般都是事業(yè)有成，接受過良好教育的中等偏上的中產(chǎn)階層，平均年齡在49歲左右。

  典型的時(shí)權(quán)酒店是具有類似于公寓式的房間，提供傳統(tǒng)度假村所需的餐飲，休閑，娛樂等設(shè)施，以及與之相應(yīng)的服務(wù)。其經(jīng)營(yíng)模式是開發(fā)商在把該度假村的使用權(quán)售出時(shí)，成立使用權(quán)購(gòu)買者委員會(huì)，由購(gòu)買者委員會(huì)和開發(fā)商共同雇傭管理人員或酒店管理公司來進(jìn)行管理。在美國(guó)，購(gòu)買時(shí)權(quán)酒店的消費(fèi)者不僅不能從購(gòu)買行為中獲利，反而每年還必須向時(shí)權(quán)酒店管理公司交付維修保養(yǎng)和管理費(fèi)用。1994年，美國(guó)的時(shí)權(quán)酒店購(gòu)買者平均支付的此類費(fèi)用是600美金。正如Stutts and Worthman（2001）指出的，購(gòu)買時(shí)權(quán)酒店的消費(fèi)者應(yīng)把它看成是一種能享受和使用的商品，而不能把它當(dāng)作是一項(xiàng)投資。

2.2.3 美國(guó)有限合伙投資及權(quán)益性投資基金

  20世紀(jì)60年代初期在美國(guó)出現(xiàn)的，以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為主要投資對(duì)象的有限合伙投資和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新模式，不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道，成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。
有限合伙投資是美國(guó)早期辛迪加企業(yè)最常使用的投資形式。辛迪加企業(yè)主要是為中、小投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供機(jī)會(huì)的一種投資形式。房地產(chǎn)辛迪加企業(yè)專業(yè)從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷等活動(dòng)，可以被看成辛迪加的參與者的收益來源主要是服務(wù)經(jīng)營(yíng)和銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的活動(dòng)。房地產(chǎn)辛迪加企業(yè)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一般要吸引其他投資者的資金，以構(gòu)成股本基礎(chǔ)；房地產(chǎn)辛迪加企業(yè)一般較少投入他們自己的資本，而是更多地以代理人的身份出現(xiàn)，利用房地產(chǎn)投資者們委托給自己的資金，為他們收購(gòu)、經(jīng)營(yíng)和銷售房地產(chǎn)，同時(shí)收取代理費(fèi)用。

  REITs是一種房地產(chǎn)公司的組織形式，是一種匯合眾多個(gè)人和機(jī)構(gòu)資金、由專業(yè)人員管理、投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資工具。REITs在上世紀(jì)60年代就已存在，源自美國(guó)國(guó)會(huì)在1960年通過的《房地產(chǎn)投資信托法》，但經(jīng)過了幾十年稅務(wù)和法規(guī)上的改良，自1992年起才成為一項(xiàng)具影響力的投資工具，目前已從美國(guó)擴(kuò)展到歐洲和亞太地區(qū)。截至2007年底，美國(guó)掛牌上市的152家REITs總市值已超過3120億美元。

  REITs按投資對(duì)象一般分為兩類，一類稱為抵押貸款型REITs (MortgageREITs)，其投資對(duì)象為證券化了的住房抵押貸款，這一類型的REITs并不多，在全部REITs約占9%。另一類是股權(quán)型REITs (Equity REITs)，美國(guó)絕大多數(shù)REITs屬于此類，REITs往往指得就是股權(quán)型REITs。這種REITs專注于對(duì)旗下物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，以獲得租金收入為目標(biāo)。由于股權(quán)型REITs一般會(huì)集中持有某一類的物業(yè)，如酒店式公寓、酒店/旅館、寫字樓、購(gòu)物中心、工業(yè)設(shè)施等。

2.3 產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)的發(fā)展

  90年代開始，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，當(dāng)時(shí)是1995年。從2001 年起開始風(fēng)靡全國(guó)。

  截至2003年末，全國(guó)星級(jí)酒店共9751家，產(chǎn)權(quán)式酒店在數(shù)量上占到了它的1/50,而操作成功的比例占到產(chǎn)權(quán)式酒店總數(shù)的20％左右，所在區(qū)域一般都是在泛珠三角地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海灣區(qū)域。到目前為止，北京、上海、海南、廈門、蘭州、昆明、深圳等地都相繼建設(shè)并推出了形式各異的產(chǎn)權(quán)式酒店。

目前國(guó)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店大約有700多家，遍布20多個(gè)省、自治區(qū)、直轄市。

2.4國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境分析

2.4.1市場(chǎng)消費(fèi)潛力開始釋放

  這來源于近幾年對(duì)外開放和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念；

2.4.2市場(chǎng)氛圍已經(jīng)形成

  一方面旅游度假區(qū)隨著國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時(shí)度假概念逐步被人們接受。

2.4.3市場(chǎng)的制度、法規(guī)和秩序有待規(guī)范

  國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)雖已形成，但市場(chǎng)的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場(chǎng)的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來源于此

2.4.4國(guó)內(nèi)缺乏完善的分時(shí)度假體系

  國(guó)外分時(shí)度假體系比較完善，分時(shí)度假酒店聯(lián)盟可以為產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假消費(fèi)均不同于國(guó)外的先有需求后有市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)酒店客房平均出租率僅50%出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動(dòng)市場(chǎng)需求，國(guó)內(nèi)分時(shí)度假體系還很不成熟，即便全球最大的分時(shí)度假交換公司RCI在中國(guó)的成員酒店也不足20家。

2.4.5分時(shí)度假消費(fèi)中存在強(qiáng)迫性和欺騙性銷售

  我國(guó)目前分時(shí)度假消費(fèi)中存在的最大問題恐怕就是強(qiáng)迫性銷售和欺騙性銷售了，這使得分時(shí)度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。

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