房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

2008-09-27 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

6.5  房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)

6.5.1  房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國保險(xiǎn)法》、《中華人民共和國城市房
地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
6.5.2  房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)
值或損失程度評(píng)估。
6.5.3  保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)是投保人與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同時(shí)作為確定保險(xiǎn)金額基礎(chǔ)的保險(xiǎn)標(biāo)的
的價(jià)值。
    保險(xiǎn)金額應(yīng)是保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金責(zé)任的最高限額，也應(yīng)是投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)
的的實(shí)際投保金額。
6.5.4  房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失
的建筑物的價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)比較法。
6.5.5  房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)
值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。
6.5.6  保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故
發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程
度。

6.6  房地產(chǎn)課稅估價(jià)

6.6.1  房地產(chǎn)課稅估價(jià)應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)提供服務(wù)。
6.6.2  有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價(jià)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。
6.6.3  房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。

6.7  征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)

6.7.1  征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，分為征用農(nóng)村集體所有的土地的補(bǔ)償估價(jià)（簡稱征地
估價(jià)）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補(bǔ)償估價(jià)（簡稱拆遷估價(jià)）。
6.7.2  征地估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其
他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
6.7.3  拆遷估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有
關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
6.7.4  依照規(guī)定，拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)
期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償。
6.7.5  實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，可根?jù)當(dāng)?shù)卣_定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后結(jié)合
建筑物成新估價(jià)。
6.7.6  依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益需要拆遷其地
上房屋時(shí)，對(duì)該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用
權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。此種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常
市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

6.8  房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)

6.8.1  房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)應(yīng)注意分割、合并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。分割、合并前后
的房地產(chǎn)整體價(jià)值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價(jià)值之和。
6.8.2  分割估價(jià)應(yīng)對(duì)分割后的各部分分別估價(jià)。
6.8.3  合并估價(jià)應(yīng)對(duì)合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。

6.9  房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

6.9.1  房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、
成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理
的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
6.9.2  房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。
6.9.3  房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不
同方式，并將其作為估價(jià)依據(jù)，協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益。

6.10  房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估

6.10.1  房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估為確定拍賣保留價(jià)提供服務(wù)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國拍賣
法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
6.10.2  房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估，首先應(yīng)以公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，
之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價(jià)。

6.11  企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

6.11.1  企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改
組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)首先應(yīng)
了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)；其
次應(yīng)了解是否改變?cè)猛疽约斑@種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按"保
持現(xiàn)狀前提"或"轉(zhuǎn)換用途前提"進(jìn)行估價(jià)。
6.11.2  企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地
產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。但應(yīng)注意破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬
于強(qiáng)制處分、要求在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類
似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于公開市場(chǎng)價(jià)值。
6.11.3  企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定
以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場(chǎng)比較法、
假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。

6.12  其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)

6.12.1  其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)，包括房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)等。
6.12.2  房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可
修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。