城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程

      

 

4.2 因素選擇原則 
確定的因素應(yīng)同時(shí)滿足: 
a. 因素指標(biāo)值變化對(duì)土地定級(jí)有較顯著的影響； 
b. 因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，選擇的因素對(duì)不同區(qū)位的影響有較大的差異。 
c. 不同類型的土地定級(jí)應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級(jí)因素。 
4. 3 因素選擇方法 
按附錄A 表A1、A2、A3、A4 內(nèi)容選擇采用： 
a. 進(jìn)行特爾菲法測定要選擇的因素 ； 
b. 參照附錄A 表A1、A2、A3、A4 ，按掌握的數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇。 
4.4 定級(jí)因素權(quán)重確定 
4.4.1 權(quán)重確定原則 
權(quán)重反映定級(jí)因素對(duì)土地的影響程度。權(quán)重確定原則為: 
a. 權(quán)重值與因素對(duì)土地影響的大小呈正比，數(shù)值在 0～1 之間，各選定因素的權(quán)重值之和＝1 ； 
b. 各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：綜合定級(jí)時(shí)參考表A1、商業(yè)用地土地定級(jí)時(shí)參考表A2、住宅用地土地定級(jí)時(shí)參考表A3、工業(yè)用地土地定級(jí)時(shí)參考表A4。無特殊需要，不得隨意打亂表中前兩位因素原有的重要性順序； 
c. 權(quán)重值可單獨(dú)選用特爾斐測定法、因素成對(duì)比較法或?qū)哟畏治龇ù_定,也可用特爾斐測定法結(jié)合其它兩種方法來確定； 
d.定級(jí)因素對(duì)不同類型用地的影響程度不同，分類定級(jí)時(shí)不同類型用地的定級(jí)應(yīng)選定相應(yīng)的因素權(quán)重。 
4.4.2 權(quán)重確定方法 
4.4.2.1 特爾斐測定法(Delphi方法) 
對(duì)各因素進(jìn)行多輪次的專家打分。權(quán)重值按下式計(jì)算： 
Wi=Ei÷100 
式中：Wi―某因素的權(quán)重值 
Ei―該因素經(jīng)多輪打分后的平均值 
實(shí)施要求: 
a. 專家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況的有關(guān)行業(yè)的技術(shù)、管理專家以及高層次決策者，專家總體權(quán)威程度較高，總數(shù)為 10-40 人; 
b. 專家打分應(yīng)根據(jù)定級(jí)因素的背景材料和打分說明進(jìn)行，并在不協(xié)商的情況下按表A5的格式百分制獨(dú)立打分； 
c. 從第二輪次起，打分必須參考上輪打分結(jié)果進(jìn)行； 
d. 打分輪次為 2-3 輪。 
4.4.2.2 因素成對(duì)比較法 
對(duì)所選因素進(jìn)行相對(duì)重要性兩兩比較、賦值，計(jì)算權(quán)重。 
實(shí)施要求: 
a. 對(duì)比結(jié)果要符合 A因素＞B因素，B因素＞C因素，則A因素＞C因素的關(guān)系; 
b. 對(duì)因素所賦的值應(yīng)在 0～1 范圍內(nèi)，同時(shí)兩因素值之和＝1。 
4.4.2.3 層次分析法(AHP方法) 
對(duì)定級(jí)因素相對(duì)重要性進(jìn)行判別，組成判斷矩陣，計(jì)算權(quán)重值。 
實(shí)施要求: 
a. 因素相對(duì)重要性判別最好使用特爾斐測定的數(shù)據(jù)，判斷矩陣必須通過一致性檢驗(yàn); 
b. 同時(shí)按層次分析法求算因素權(quán)重和因素內(nèi)的各因子作用系數(shù)。僅求算因子作用系數(shù)，可用層次單排序計(jì)算。 
5 資料調(diào)查與整理 
5.1 資料調(diào)查的一般要求 
a. 外業(yè)調(diào)查、收集到的資料，要按實(shí)地位置標(biāo)注到定級(jí)工作輔助圖或底圖上; 
b. 利潤、銷售額等數(shù)據(jù)的調(diào)查按抽樣方法進(jìn)行，要求近期連續(xù)三年以上資料; 
c. 抽樣或斷面調(diào)查，每種類型要有足夠樣本; 
d. 外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查手簿或各種表格中，數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位。 
5.2 資料調(diào)查的內(nèi)容 
5.2.1 繁華程度資料的收集與調(diào)查 
資料收集的范圍包括： 
a. 商業(yè)服務(wù)業(yè)〔以下簡稱商服〕中心的數(shù)量、位置、范圍； 
b. 商服中心的商店總數(shù)、經(jīng)營項(xiàng)目、銷售額、利潤額、占地面積、營業(yè)面積、等； 
c. 必要時(shí)了解商業(yè)職能種類數(shù)，商服中心職能完備率、專業(yè)商店數(shù)及商服建筑物的建筑密度及樓層數(shù)等數(shù)據(jù)。 
資料不足時(shí)，應(yīng)實(shí)地對(duì)各商服中心進(jìn)行補(bǔ)充或全面調(diào)查。 
5.2.2交通條件資料的收集與調(diào)查 
資料收集的范圍包括： 
a. 與道路狀況有關(guān)的道路網(wǎng)分布、道路類型、級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)、車流量、道路長度及寬度等數(shù)據(jù)； 
b. 與公共交通狀況有關(guān)的公共汽車線路及站點(diǎn)分布、車流量及?？看螖?shù)等； 
c. 與城鎮(zhèn)間交通狀況有關(guān)的交通工具類型、設(shè)施規(guī)模及分布等。 
資料不足時(shí)，道路類型、寬度及車流量數(shù)等按斷面做補(bǔ)充調(diào)查，即選擇有代表性的典型路段做斷面，實(shí)地量測道路寬度，確定道路所屬類型，測定在規(guī)定時(shí)段內(nèi)此斷面的車流量。 
5.2.3 基礎(chǔ)設(shè)施狀況資料的收集與調(diào)查 
城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施包括電力、供水、排水、供氣、供熱、電訊等生活設(shè)施和中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公用服務(wù)設(shè)施。 
5.2.3.1 生活設(shè)施資料收集的范圍包括： 
a. 生活設(shè)施類型、數(shù)量、分布、投資等狀況； 
b. 生活設(shè)施的保證率、持續(xù)率和可靠率及區(qū)域服務(wù)的優(yōu)劣。 
5.2.3.2 公用服務(wù)設(shè)施資料收集的范圍包括: 
a.公用服務(wù)設(shè)施類型、數(shù)量、分布等； 
b.公用服務(wù)設(shè)施的技術(shù)水平、規(guī)模、級(jí)別、服務(wù)水平和服務(wù)范圍等； 
資料不足時(shí)，須在實(shí)地進(jìn)行補(bǔ)充或全面調(diào)查。 
5.2.4 環(huán)境條件資料的收集與調(diào)查 
資料收集的范圍包括： 
a. 各類污染狀況、分布狀況和環(huán)境質(zhì)量指數(shù)等環(huán)境評(píng)價(jià)資料等； 
b. 地形、工程地質(zhì)、水文和氣候等條件； 
c. 公園、綠地的位置、面積、服務(wù)范圍及規(guī)模等。 
d. 區(qū)域的地理環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境的優(yōu)劣。 
資料不足時(shí)，須在實(shí)地進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。 
5.2.5 社會(huì)、歷史及人口資料的收集與調(diào)查 
資料收集的范圍包括人口總數(shù)、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)發(fā)展過程等。 
常住人口、暫住人口按戶籍登記數(shù)；客流人口資料采用斷面調(diào)查，按規(guī)定時(shí)段內(nèi)通過斷面的人口數(shù)作為該點(diǎn)或一定區(qū)域的客流人口。 
5.2.6 高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模資料 
城鎮(zhèn)金融保險(xiǎn)中心及高檔寫字樓數(shù)量、位置、范圍、年租金、年?duì)I業(yè)額、年利潤等資料。 
5.2.7 產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模資料 
城鎮(zhèn)同類產(chǎn)業(yè)及其配套產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)的數(shù)量、年產(chǎn)值、年利潤、用地面積、職工人數(shù)等。 
5.2.8 土地利用效益調(diào)查 

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