度假交換系統運行模式探索

在度假時代來臨的背景下，核心需求之一是酒店及公寓型酒店。但現在的度假地產基本是銷售型住宅地產，業主居住時間較短，一般在1-2個月內，甚至是幾天、十幾天，房屋大部分時間處于空置狀態，但每年還要繳納物業管理費，這無疑是對資源的一種浪費，對投資收益的一種侵蝕，也不利于房產的保護及維護。另外，如果年復一年都在自己購買的旅游地產所在地度假，會讓人覺得單一乏味，人們期望到更多的地方去度假。
 
要想解決以上問題，讓不動產真正的動起來，必須實現度假地產的交換。因為，第一，交換能將房產空置的時間利用起來，使購房者除能獲得房地產的升值效益外，還能擁有一定時間段免費的入住權，并獲得經營性收入，拓寬了業主的收益渠道，優化了旅游地產的投資價值；第二，交換為業主提供了更多的空間選擇，可以在其他度假地區實現同等價值的房產交換；第三，業主在居住期間能夠享受很好的物業服務，不居住的時候也能保證房屋得到很好的維護。未來，隨著擁有度假物業群體的擴大，度假交換市場的發展前景良好。

一、可參與度假交換系統的物業對象

度假交換系統指的是一個可以為會員提供交換服務的平臺或系統。注冊成為本系統的會員后，可以將自己擁有的度假地產的使用權進行發布，并與其他會員進行交換。發展伊始，參與交換的對象主要是酒店，后來逐漸擴展到休閑居住地產、度假居住地產等第二、三居所。

二、時權交換與產權交換

交換系統起源于分時度假，購買分時度假產品的客戶，可將自己購買的時段通過交換系統，換取系統內相同等級，但位于其它地區的度假房產的另一時段。對于分時度假來說，客戶購買的僅是物業未來若干時間的使用權，由于沒有任何實物保障，而且我國的法律體系、誠信體系還比較缺失，消費者的消費觀念或習慣與西方也不大相同，同時，我國通貨膨脹速度過快，2-3年后，運營商根本無法正常經營，因此分時度假及其交換系統在我國并沒有形成很好的發展局面。

而分權度假將每間客房的產權，劃分為若干份，出售給投資者，投資者擁有產權證，且可將自己部分的物業委托酒店管理公司統一出租經營，獲取經營利潤，同時還享有一定時限的免費入住權，并將這份入住權與交換系統內的其他物業進行交換入住。產權度假以物業產權為背書，不僅能夠抵抗通貨膨脹，還能使業主多樣化使用，提高了物業的性價比。

可見，分權度假及在此基礎上形成的交換，更加切合我國的發展實際，也將是未來旅游地產發展的一種重要模式。

三、交換如何進行

實現交換的第一步是將旅游地產轉化為標準化的酒店式經營地產，實現產權與時權的分離，即業主通過托管、出租等方式，將自己的物業交給第三方機構來管理，只有這樣才能形成交換的基礎；在轉化為酒店式經營地產的同時，形成時權回報結構，比如一定時間的免費入住、經營收益分成、租賃收益分成等；最后參與全國乃至全時間的度假居住交換，即將自己擁有的某一處地產的時權的一部分，與另一處的地產的時權進行交換，這對于運營方來說，可以提升經營收益，對于業主來說，可以一處置業、多處度假。

四、交換系統的運行模式探索

目前，市場上主要有兩種交換系統形式：一種是第三方的交換服務平臺，也可稱為“交換俱樂部模式”。此機構旗下擁有多家酒店、度假村、別墅、公寓等，會員可以在這些地產中實現等值交換，比如易度網、旅游財富網等；另一種是地產開發商自行建立交換系統，會員可以在這一品牌下的不同地方的地產進行交換，交換選擇相對來說較少，比如紅樹林酒店。

這些交換系統從不同的角度分析，會有不同的運行模式。比如從業務角度劃分有單交換模式、混合交換模式、一站式交換模式；從交換方式來看，有點數制交換、積分制交換、期權制交換等。以下我們將結合案例，對我國現有的幾種運行較好的模式進行分析：

（一）“分時分權一體化”模式

將每間酒店的產權劃分為若干份出售給業主，業主除擁有這若干份之一的可轉讓、可繼承、可盈利的房屋產權外，每年還享有若干天具有專業酒店服務的使用權，并可換住系統內各地的酒店公寓或合作酒店，享受異地休閑度假權。這種模式，對于業主來說，既擁有產權，又可以消費，又可以出售，從投資角度是獲利的。另外，這種模式下，銷售房子就相當于發展會員，吸納的會員越多，整個交換系統就越活躍，增值空間也就越大。因此，這種模式不僅是在銷售地產，還可以銷售后續的服務。

代表案例：重慶美爾

重慶美爾集團以產權式物業（依托中心城市一小時經濟圈，定制開發與經營的精品酒店式公寓）為基礎、以全球宜居景區為支撐、以生態養生為依托、以健康管家及現場硬件為配套，以養生為目的，為客戶提供全球旅居的國際度假生活方式。

其產品可概括為：40年產權+ 40年*28天健康度假+40年委托經營。即，將每間酒店公寓產權劃分為10份出售給業主，業主每年尊享具有專業酒店服務的28天度假時光，并可換住美爾酒店管理公司體系內各地酒店公寓或合作酒店，享受異地休閑旅游養生度假權。在享受度假的同時還擁有一份可轉讓、可繼承、可盈利的房屋產權。

（二）間夜權資產證券化模式

將酒店的入住權益設計在一張度假卡中，跟股票、期貨一樣，在交易所上市，進行交易售賣。當購買者有度假、商務需求時，可以交割，交割完成后到系統尋找合適的灑店入住。這種模式銷售的是酒店的期權，使中國的灑店客房實現了資本化、證券化、易貨化、期貨化，促進了中國旅游度假消費產業的升級換代。

代表案例：山東蓬達CPE度假網

CPE度假網以蓬達自主經營酒店（度假村）為主體，以加盟酒店及度假村為輔，研發出CPE度假卡，在杭州叁點零易貨交易所進行上市交易售賣，并推出易貨幣易通。

這一模式，根據酒店所處的城市區域、交通位置、硬件設施、客戶評價等，將其分為3S、4S、5S、6S、7S、8S六個等級，1單位易通對應6個3S間夜、5個4S間夜、4個5S間夜、3個6S間夜、2個7S間夜、1.6個8S間夜。度假卡購買者在交易市場上交割后，可以按照標準從交換平臺挑選任意酒店使用?？梢姡粡埗燃倏瓤梢詫崿F全國乃至全球交換住宿，又可以作為金融衍生品進行交易，還可以換取酒店內的物資。

（三）“銷售+租賃+托管+交換”的一站式模式

從前期的開發、到后期的銷售、租賃運營，再到交換、物業管理、度假預定等多種業務均有涉及，一般自身不開發也不擁有度假酒店、度假村等度假地產，而是通過吸納酒店、房地產開發公司或經紀公司、物業管理公司、旅行社加盟的方式，銷售、租賃系統內的產品，并組建內部交換系統，為會員提供一站式全程服務。其盈利主要來自于銷售、租賃業務，交換作為核心附加服務，成為吸引購買的決定性因素。

代表案例1：旅游財富網

旅游財富網是旅游地產投資及休閑度假產品電子商務全程交易和資訊服務平臺。網站以互聯網新媒體為平臺，借助專業的線上和線下業務，為旅游地產項目和休閑度假產品的營銷推廣、地區旅游形象推廣及旅游項目招商引資、會員的房屋租賃及度假交換等提供全方位服務。其運作模式，可以概括為“O2O2O”，即“線上到線下再回到線上”的一個完整閉環。

線上：讓旅行社和物業運營公司的產品上線。旅行社推出“度假置業游”、旅游地產項目運營公司推出“旅居度假游”，為旅游地產項目的線上推廣和招募看房客戶提供渠道。另外，旅游地產項目的運營公司入駐平臺設計網站，并在線上設立“業主物業委托租賃系統”，解決物業銷售后的“空置率”難題。

線下：核心是旅行社提供的線下服務，其次是物業運營公司在旅游者度假過程中提供的管家式服務和社區服務。由旅游財富網制定統一的服務標準，指導旅行社設計度假置業游產品，并負責導游培訓工作等。從而使得開發商銷售了物業、旅行社推出了置業游和度假游等新產品、物業運營公司將銷售后的物業重新出租，獲得收益、財富網作為整合者，獲得各部分的服務收益。

最后再回到線上：提供旅居交換，讓購房者享受一地置業，多處旅居度假的增值服務。 聯盟項目所有業主可以通過這一旅居交換系統，發布旅居交換信息，如房屋交換財富點數、交換目的地、住宿類型需求等詳細參數，系統實現自動匹配，確定交換對象。

除此之外，旅游財富網還提供項目定位與渠道整合等前期服務：對旅游地產項目進行產品定位，制定完善的度假配套和運營模式，并幫助培訓物業公司。

本文關鍵字：度假地產 旅游地產 分權度假 查看更多