海南鄉(xiāng)村度假發(fā)展的黃金機(jī)遇。

近日，《海南省旅游管理干部研修班》在海南萬(wàn)寧召開(kāi)，海南省、萬(wàn)寧市相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參加會(huì)議并致辭，我院林峰院長(zhǎng)作為業(yè)內(nèi)專家受邀出席，并做了題為《海南鄉(xiāng)村度假發(fā)展的黃金機(jī)遇期》的主題演講。

林峰院長(zhǎng)做演講

以下為“海南鄉(xiāng)村度假發(fā)展的黃金機(jī)遇”部分的觀點(diǎn)摘錄：

1、度假市場(chǎng)爆發(fā)：海南鄉(xiāng)村度假黃金機(jī)遇期

目前，我國(guó)人均GDP已經(jīng)超過(guò)了6000美元，實(shí)際上已經(jīng)形成了消費(fèi)能力和投資能力大幅度升級(jí)的基礎(chǔ)。引領(lǐng)未來(lái)中產(chǎn)階層“品質(zhì)生活” 的“新三大件”將是“投資（財(cái)產(chǎn)性收入）、度假屋（用于休閑、度假、養(yǎng)生）和文化品位（養(yǎng)心、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)等）”。而旅游度假與生活品質(zhì)提升、養(yǎng)生養(yǎng)老等相結(jié)合，構(gòu)成了中國(guó)整個(gè)投資消費(fèi)領(lǐng)域里面最重要的一個(gè)發(fā)展方向，我國(guó)的度假時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

度假市場(chǎng)到底有多大？我們從兩方面來(lái)討論。一是度假需求市場(chǎng)，可以將其概括為四個(gè)：黃金周度假市場(chǎng)，這一市場(chǎng)非常巨大；學(xué)生度假市場(chǎng)，一個(gè)避寒一個(gè)避暑；銀發(fā)度假市場(chǎng)，一般面向55-75歲的老人；帶薪度假市場(chǎng)，帶薪年休假制度將在2018年基本得到落實(shí)，而2015、2016年將成為一個(gè)快速的漸入期，屆時(shí)將會(huì)帶來(lái)巨大的度假人群。二是，度假地產(chǎn)、度假物業(yè)需求市場(chǎng)。如果我們按照每年2%到4%的家庭購(gòu)買(mǎi)度假地產(chǎn)，據(jù)估算，這一市場(chǎng)將每年達(dá)到3-4萬(wàn)億的水平，而海南將占到其中的20%以上。這一塊市場(chǎng)最重要的一個(gè)特點(diǎn)在于純住宅型的物業(yè)只占到20%左右，有80%的物業(yè)，業(yè)主既可以自己住，也可以參與交換，又可以出租給別人做經(jīng)營(yíng)，是一種商業(yè)化、可租、可售、可經(jīng)營(yíng)的模式，也是一種產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)。

由以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，這個(gè)發(fā)展期意義重大，誰(shuí)抓住了這一市場(chǎng)機(jī)遇，誰(shuí)就把握住了未來(lái)的旅游發(fā)展趨勢(shì)。而在這一發(fā)展期，養(yǎng)老市場(chǎng)和度假市場(chǎng)的結(jié)合，是最容易突破和最有可能形成具體象征的一個(gè)版塊。綠維創(chuàng)景在全國(guó)首次提出的度假養(yǎng)老模型，將成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)中國(guó)養(yǎng)生養(yǎng)老的主流形態(tài)。

具體內(nèi)容詳見(jiàn)：度假型養(yǎng)老模式

2、土地改革紅利：海南鄉(xiāng)村度假的資本杠桿

2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。同時(shí)，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在公開(kāi)市場(chǎng)上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

全國(guó)2.46億畝農(nóng)村集體建設(shè)用地，其中近2億畝為宅基地，0.5億畝左右為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。而這一用地并不需要通過(guò)國(guó)有征用來(lái)實(shí)行，開(kāi)發(fā)成本較低，利潤(rùn)構(gòu)要比用國(guó)有建設(shè)用地高很多。據(jù)測(cè)算，其價(jià)格或高達(dá)130多萬(wàn)億元。這一巨大市場(chǎng)必將喚起沉睡的巨量資本，吸引大量房地產(chǎn)企業(yè)介入，并積極探索休閑農(nóng)業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的全新盈利模式。這就是土地資產(chǎn)杠桿。

海南是改革實(shí)驗(yàn)地，如何分享農(nóng)村土地利益，如何既符合商業(yè)邏輯，又符合市場(chǎng)，又符合各方利益，最后又是可持續(xù)的結(jié)構(gòu)，這是海南鄉(xiāng)村度假需要重點(diǎn)思考的一個(gè)問(wèn)題。

3、海南的鄉(xiāng)村度假發(fā)展

海南的鄉(xiāng)村度假不同于北京、成都這些區(qū)域，交通費(fèi)、住宿費(fèi)等因素造成其進(jìn)入成本較高，因此形成的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一般是中、高端，且偏向高端。農(nóng)產(chǎn)品選擇和產(chǎn)業(yè)整合的模式，是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展非常重大和非常難以突破的一個(gè)課程。對(duì)于海南來(lái)說(shuō)可以發(fā)展咖啡、熱帶水果、橡膠等一系列產(chǎn)業(yè)，并將其延伸，空間非常大。海南是一個(gè)大景區(qū)，是一個(gè)度假目的地，對(duì)海南的鄉(xiāng)村度假而言，依托于度假核心，形成區(qū)域配套整合，是政府需要去把控的重要方面，我們稱之為半小時(shí)度假圈生活方式的整合和產(chǎn)業(yè)要素的規(guī)劃配套。

更多演講內(nèi)容，請(qǐng)關(guān)注：度假時(shí)代下的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展解讀、旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式：風(fēng)情休閑小鎮(zhèn)

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