海南鄉村度假發展的黃金機遇。

近日，《海南省旅游管理干部研修班》在海南萬寧召開，海南省、萬寧市相關部門領導參加會議并致辭，我院林峰院長作為業內專家受邀出席，并做了題為《海南鄉村度假發展的黃金機遇期》的主題演講。

林峰院長做演講

以下為“海南鄉村度假發展的黃金機遇”部分的觀點摘錄：

1、度假市場爆發：海南鄉村度假黃金機遇期

目前，我國人均GDP已經超過了6000美元，實際上已經形成了消費能力和投資能力大幅度升級的基礎。引領未來中產階層“品質生活” 的“新三大件”將是“投資（財產性收入）、度假屋（用于休閑、度假、養生）和文化品位（養心、運動、娛樂等）”。而旅游度假與生活品質提升、養生養老等相結合，構成了中國整個投資消費領域里面最重要的一個發展方向，我國的度假時代已經來臨。

度假市場到底有多大？我們從兩方面來討論。一是度假需求市場，可以將其概括為四個：黃金周度假市場，這一市場非常巨大；學生度假市場，一個避寒一個避暑；銀發度假市場，一般面向55-75歲的老人；帶薪度假市場，帶薪年休假制度將在2018年基本得到落實，而2015、2016年將成為一個快速的漸入期，屆時將會帶來巨大的度假人群。二是，度假地產、度假物業需求市場。如果我們按照每年2%到4%的家庭購買度假地產，據估算，這一市場將每年達到3-4萬億的水平，而海南將占到其中的20%以上。這一塊市場最重要的一個特點在于純住宅型的物業只占到20%左右，有80%的物業，業主既可以自己住，也可以參與交換，又可以出租給別人做經營，是一種商業化、可租、可售、可經營的模式，也是一種產業型地產。

由以上數據可見，這個發展期意義重大，誰抓住了這一市場機遇，誰就把握住了未來的旅游發展趨勢。而在這一發展期，養老市場和度假市場的結合，是最容易突破和最有可能形成具體象征的一個版塊。綠維創景在全國首次提出的度假養老模型，將成為未來一段時期內中國養生養老的主流形態。

具體內容詳見：度假型養老模式

2、土地改革紅利：海南鄉村度假的資本杠桿

2013年11月15日，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出，建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。同時，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營，鼓勵承包經營權在公開市場上向專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業流轉，發展多種形式規模經營。

全國2.46億畝農村集體建設用地，其中近2億畝為宅基地，0.5億畝左右為經營性建設用地。而這一用地并不需要通過國有征用來實行，開發成本較低，利潤構要比用國有建設用地高很多。據測算，其價格或高達130多萬億元。這一巨大市場必將喚起沉睡的巨量資本，吸引大量房地產企業介入，并積極探索休閑農業與房地產開發相結合的全新盈利模式。這就是土地資產杠桿。

海南是改革實驗地，如何分享農村土地利益，如何既符合商業邏輯，又符合市場，又符合各方利益，最后又是可持續的結構，這是海南鄉村度假需要重點思考的一個問題。

3、海南的鄉村度假發展

海南的鄉村度假不同于北京、成都這些區域，交通費、住宿費等因素造成其進入成本較高，因此形成的市場結構一般是中、高端，且偏向高端。農產品選擇和產業整合的模式，是鄉村旅游發展非常重大和非常難以突破的一個課程。對于海南來說可以發展咖啡、熱帶水果、橡膠等一系列產業，并將其延伸，空間非常大。海南是一個大景區，是一個度假目的地，對海南的鄉村度假而言，依托于度假核心，形成區域配套整合，是政府需要去把控的重要方面，我們稱之為半小時度假圈生活方式的整合和產業要素的規劃配套。

更多演講內容，請關注：度假時代下的鄉村旅游發展解讀、旅游引導的新型城鎮化模式：風情休閑小鎮

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