度假時代下的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展解讀。

近日，《海南省旅游管理干部研修班》在海南萬寧召開，海南省、萬寧市相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加了會議，我院林峰院長作為業(yè)內(nèi)專家受邀出席，并做了題為《海南鄉(xiāng)村度假發(fā)展的黃金機遇期》的主題演講。

林峰院長做演講

以下為“鄉(xiāng)村度假解讀”部分的主要觀點摘錄：

從觀光農(nóng)業(yè)到休閑農(nóng)業(yè)再到鄉(xiāng)村度假實際上是一個跨越。目前，在全國談鄉(xiāng)村度假的還很少，但在海南已經(jīng)有大面積的實施。我們首先來對鄉(xiāng)村度假的概念及內(nèi)涵進行解讀。

1、鄉(xiāng)村度假概念解讀

鄉(xiāng)村度假是基于鄉(xiāng)村田園生活，基于“村”和“農(nóng)”的一種度假方式。“三農(nóng)”問題首先是農(nóng)業(yè)問題的解決。以前的社會主義新農(nóng)村和現(xiàn)在的新農(nóng)村社區(qū)概念，都存在一個巨大的問題，就是把農(nóng)民的居住條件改善作為發(fā)展的第一前提，這犯了巨大的錯誤，社會主義新農(nóng)村首先要解決的是農(nóng)業(yè)問題，或者說產(chǎn)業(yè)問題，以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，一二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展是三農(nóng)問題解決的前提。鄉(xiāng)村度假同樣是基于產(chǎn)業(yè)問題的解決，結(jié)合農(nóng)村的社區(qū)發(fā)展，實現(xiàn)農(nóng)民居住條件改善、生活方式轉(zhuǎn)變，促進農(nóng)民市民化進程，從而實現(xiàn)中國社會主義新農(nóng)村發(fā)展的道路。

2、鄉(xiāng)村度假發(fā)展階段

從觀光農(nóng)業(yè)到休閑農(nóng)業(yè)再到鄉(xiāng)村度假，可以看作是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的三個階段。觀光農(nóng)業(yè)體現(xiàn)的核心要素是農(nóng)業(yè)的觀光性，是把農(nóng)業(yè)的游憩要素以觀光方式充分體現(xiàn)而形成的一種業(yè)態(tài)方式；休閑農(nóng)業(yè)更多呈現(xiàn)的是休閑要素，不同于觀光要素的門票經(jīng)濟，休閑要素帶來的是休閑消費經(jīng)濟，因此，休閑農(nóng)業(yè)實際上是由一系列消費構(gòu)成的一種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)；鄉(xiāng)村度假又和休閑農(nóng)業(yè)形成了一種差異，鄉(xiāng)村度假不再是短時消費，而是持續(xù)性消費，其涵蓋了觀光農(nóng)業(yè)和休閑農(nóng)業(yè)的各種要素，包括鄉(xiāng)村田園旅游、村莊民俗休閑村落、村莊接待旅游等，，這些要素最后構(gòu)成了一種度假業(yè)態(tài)多樣化的結(jié)構(gòu)。

3、鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品類型

鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品類型分為莊園式、分時型、公寓式。這是從地產(chǎn)角度對度假物業(yè)的一種分類。分時型鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品目前在國內(nèi)逐漸出現(xiàn)了比較好的發(fā)展模式，我們稱之為“分時分權(quán)”度假模式，其中典型代表是重慶美爾和山東蓬達CPE度假，他們的主要特點為分時分權(quán)一體化，即擁有分權(quán)時，同樣也擁有了分時度假的服務(wù)結(jié)構(gòu)。分時分權(quán)模式是度假產(chǎn)品銷售的核心模式之一，是由原來的產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)銷售模式向度假方案產(chǎn)品銷售模式到度假生活方式一體化的過渡，綜合化的產(chǎn)權(quán)物業(yè)與度假生活一體化銷售模式未來一定會成為中國度假旅游運營的主體方式之一。

4、鄉(xiāng)村度假發(fā)展架構(gòu)

鄉(xiāng)村度假的發(fā)展架構(gòu)可以分為三個層次：第一，半小時、30公里區(qū)域之內(nèi)的度假區(qū)復(fù)合功能結(jié)構(gòu)；第二，以村落為主題的結(jié)構(gòu)，包括自然村落和自然村落聚集形成的風(fēng)情小鎮(zhèn)；第三，每一戶的服務(wù)人力和服務(wù)結(jié)構(gòu)。第一個層次，實際上是度假目的地生活方式的架構(gòu)。第二個層次，是一個以村落為中心的相當于景區(qū)和度假接待村落結(jié)構(gòu)下的一個度假區(qū)域，我們稱之為度假聚落景區(qū)化。第三個層次是農(nóng)戶業(yè)態(tài)，每一個農(nóng)戶它自身的經(jīng)營方式和餐飲方式。如果這三個層次的規(guī)劃能夠落地，那么整個鄉(xiāng)村度假旅游的結(jié)構(gòu)就有效的形成了。

所以如何形成梯度結(jié)構(gòu)下分層次發(fā)展的商業(yè)模型、政府在各層次中扶持哪一個，并有效的滲透進去、企業(yè)如何參與，包括參與整個綜合體，參與村落到參與農(nóng)戶、村集體如何有效的運作，是我們需要考慮的重點問題。從土地制度，到股權(quán)模式結(jié)構(gòu)，到開發(fā)運營方案，再到規(guī)劃的區(qū)域結(jié)構(gòu)上，實際上都會細分出來一系列模式。這些結(jié)構(gòu)落下來，就是農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村三位一體的解決方案，這既是旅游引導(dǎo)的多產(chǎn)業(yè)整合的綜合性發(fā)展結(jié)構(gòu)，又是區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展，還是就地城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)。

5、鄉(xiāng)村度假發(fā)展要素

旅游發(fā)展的重點和本源是吸引力。那么靠什么吸引人、拿什么資源作為基礎(chǔ)來經(jīng)營、什么是盈利點？我們將鄉(xiāng)村度假的功能結(jié)構(gòu)分為：住宿、餐飲、休閑、觀光四個層面。住宿是度假要素的第一位，如今住宿已不再是以高星級度假酒店為核心，而轉(zhuǎn)化為多種特色、多種主題、多樣化度假物業(yè)的發(fā)展形式。餐飲，包括綠色餐飲、有機餐飲、養(yǎng)生餐飲、特色餐飲等多種形式。休閑，包括運動、養(yǎng)生、田園休閑、文化體驗等各種業(yè)態(tài)。觀光對人的吸引力始終是第一位的，沒有觀光型的配套仍然是有問題的。

6、鄉(xiāng)村度假旅游的業(yè)態(tài)

綠維創(chuàng)景在全國是第一個做旅游業(yè)態(tài)規(guī)劃的。業(yè)態(tài)是休閑度假的支撐，主要包括旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、賓館住宿類、演藝類和服務(wù)配套類六大類。

7、鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中需把握的幾個理念

對于一個區(qū)域項目而言，不可能去做基礎(chǔ)層面的一個個農(nóng)戶，而應(yīng)打造區(qū)域結(jié)構(gòu)。這個區(qū)域，可以小到一個村，也可以大到一個度假區(qū)域。對于一個做區(qū)域的鄉(xiāng)村度假旅游，有幾件事情和幾個思維角度。

第一，進行文化梳理和形成主題化非常重要。文化梳理是第一個步驟，也是形成差異的基礎(chǔ)。主題是在文化梳理的基礎(chǔ)上提煉的，是能夠代表當?shù)匦蜗蠛屠砟畹木A，也決定了不同的目標群體、消費模式和運營方式等。

第二，要做好綜合開發(fā)，形成可持續(xù)的商業(yè)運營模式。鄉(xiāng)村度假旅游的發(fā)展，涉及農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村、土地、地產(chǎn)等一系列問題，往往需要政府、投資商、農(nóng)民三方合力，形成一個一體化方案。如何系統(tǒng)、全面、合理的配置規(guī)劃要素；如何安排投資商的盈利結(jié)構(gòu)；如何安排農(nóng)民的富裕模式；如何安排政府的支持因素；前期投入多少；什么時候引爆市場；引爆市場以后多快時間形成回收；快速回收與持續(xù)增長如何有效配置；最后和諧的整合成為一個商業(yè)化運營方案，我們稱之為商業(yè)運營模式。

第三，以市場為導(dǎo)向，進行資源配置。度假市場里面有兩個主體，一個是避寒度假市場，主要是來自東北的中端人群和來自商業(yè)界的高端人群。跟鄉(xiāng)村度假關(guān)聯(lián)度較大的是中高端人群和跨省人群，這部分人群里面最主要的包含兩類，一類是購買了度假資產(chǎn)，但自己享用時間較短。第二類是以老人度假為主體，以他們?yōu)橹饕徺I對象的目標人群。那么這些人群的消費模式是什么？如果只是冬季來，那么夏季怎么經(jīng)營？要是老人的度假型養(yǎng)老，該有什么特別的注意點？可見，市場影響了產(chǎn)品配置、運營配置以及要素配置等，我們在規(guī)劃中，應(yīng)在投資客群與消費客群的支撐互動上形成方案，最終形成發(fā)展結(jié)構(gòu)。

通過這三個層次，我們最終形成的不是一個簡單的規(guī)劃。首先是一個全案策劃。這個全案策劃中，包括文化策劃、業(yè)態(tài)策劃、產(chǎn)業(yè)整合策劃、產(chǎn)品策劃、運營模式策劃、區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化策劃。其次，在全案策劃基礎(chǔ)上形成規(guī)劃，包括概念性規(guī)劃、總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃等。規(guī)劃的落實形成土地利用、道路管網(wǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)。再次，在規(guī)劃基礎(chǔ)上進一步形成設(shè)計，包括建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、系統(tǒng)設(shè)計、室內(nèi)裝修設(shè)計等，這些設(shè)計要素的整合構(gòu)成了景區(qū)化、景觀化和產(chǎn)品設(shè)計的一系列工具和技術(shù)。

另外，綠維創(chuàng)景還對“美麗鄉(xiāng)村”及鄉(xiāng)村旅游的規(guī)劃方法、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計、智慧農(nóng)業(yè)開發(fā)、鄉(xiāng)村度假旅居地產(chǎn)等內(nèi)容進行了系統(tǒng)的研究，形成了一些方法及模型。但由于時間限制，就不展開論述了，可登錄旅游運營網(wǎng)查看。

更多演講內(nèi)容，請關(guān)注：海南鄉(xiāng)村度假發(fā)展的黃金機遇、旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式：風(fēng)情休閑小鎮(zhèn)

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