林峰院長談旅游業與新型城鎮化。

       旅游地產與新型城鎮化的關系

話題2：事實上，在推進城鎮化進程中，房地產是一個廣受關注的領域，爭議之聲不少。近些年，“旅游地產”一詞也被旅游業內人士頻頻提及。一些人對于“旅游地產”持有明顯的擔憂之情，甚至對“旅游地產”的提法本身也抱有警惕，而有些擔憂和警惕在現實中已經得到印證。同時，也有學者認為，旅游房地產面向新型城鎮化建設的產業提升，將為新型城鎮化建設提供最有力的投資運營主體。您怎么看待這一問題？如果“旅游地產”這一概念能夠得以確立的話，在新型城鎮化的發展進程中，又該如何引導其健康發展？

房地產業在我國已經是最大的產業之一，它在我國經濟社會發展中的影響及其作用是巨大的。我認為，中國的財富增長有三大方向：1、外需帶動下的以國際化分工優勢而形成的財富積累；2、我國輕工業、重化工業、信息技術產業等的效率提升而形成的財富積累；3、土地升值、房產升值所帶來的財富增長。而其中以土地和房產升值為前提形成的財富增長已經成為近十年來中國財富增長最核心的一條線索。

目前我國對外產業最大的問題是產能過剩，導致工業產品與原材料價格下跌，因此產業利潤很低，實際上工業產業領域普遍處于微觀層次的深度危機。但中國的大多數企業仍保持了較高的利潤率，這是因為房地產高利潤，使產業界通過房地產轉移利潤，實現綜合盈利水平。

其實通過地產的收益來反哺產業的發展，這對產業的發展來說也是一個極大的推動和提升。對于旅游業也不例外，據國家旅游局官方統計，只有結合了地產的綜合型旅游集團，才能實現高于銀行存款利率的利潤水平，而純旅游經營企業其利潤回報率卻低于銀行存款利率。旅游業十年來的蓬勃發展很大程度上借力了地產、不動產的帶動，這是中國旅游產業發展的現實。

新型城鎮化作為中國發展的重要推進構架，實際上是想通過城鄉統籌發展的結構，把房地產的利潤結構有效地納入城市綜合發展中來；把房地產、土地升值帶來的財富效應統籌到帶動產業發展、帶動內需發展中來，通過內需拉動城市化、帶動中國經濟持續增長；把單純的住宅性地產引入到城市綜合發展的統籌中來。我理解的新型城鎮化之所以能成為頂層設計是因為它能夠通過土地、房地產的利潤結構和良性收益結構彌補工業產業所不能支持的高速度增長。

所謂產業地產，就是基于如何有效地把土地價值、房產價值與產業本身有效結合起來，進行綜合盈利模式的探索。

現在地產商僅僅建設住宅、銷售住宅，基本上沒有出路。他們更注重的是一種商業經營價值的實現。這種商業經營價值不僅僅是商場的商鋪、商品交易，還形成了相應的休閑價值、旅游價值、養老價值、養生價值和會議價值等。這些地產為何會去結合產業呢？這就要回到城鎮化發展的核心。政府希望引導投資人與其有效結合，不僅進行基礎的土地開發，還要把產業配套結合起來，通過產城一體化實現城市居住、城市生活配套、三農問題解決方案與產業發展的有效融合，我們稱之為產城一體化發展結構，這將是今后中國依托于市場主體和政府主導的主要的城鎮化開發模式。

產業資本、地產資本和金融資本融合，地產資本大規模滲透到產業中，這基本上是目前發展的大趨勢。在這種趨勢下新型城鎮化中出現了大量的產業開發與土地開發、房產開發相結合的現象。幾百畝或一、二千畝的開發項目，就是所謂的綜合體項目，比如城市綜合體、休閑商業綜合體、旅游綜合體、教育綜合體、物流綜合體、養老綜合體等等。

旅游綜合體相對來說依托于景區，離城市和城鎮一定距離，自身形成了一個相對獨立的開發建設區，既是景區，又是商業與休閑消費區，還形成了安置農民、永久性居民、第二第三居所、養老居住區等等，這樣的綜合性的結構，可以稱為一個休閑小鎮。但是，這樣的綜合體小鎮，不是建制鎮，也不是傳統村落，也不是工業園區或產業園區，而是產城一體化的綜合結構。這樣的綜合體，具有經濟的必然性和市場基礎，正是新型城鎮化中出現的新的模式，但還沒有能夠納入城市規劃與城市管理之中，需要改革體制，適應其市場化的發展，實現政府有效管理。

旅游地產是產業與城鎮開發及居住地產相結合一體化發展的一種現象，我們稱其為旅游休閑地產或泛旅游產業地產。這類地產現在出現了很多的問題。

第一是旅游與地產分離，導致大量旅游度假區居住樓盤脫離旅游服務，缺少旅游配套，使購房者難以享受旅游度假的價值；第二是旅游地產與城市分離，僅就地產做地產，沒有學校、醫院等城鎮配套，并不適合居住。因此，在全國旅游度假目的地區域，特別是濱海區域，出現了大量的鬼樓鬼城。

這些現象的出現，也在于前些年，只要開發土地就能獲益，只要有房子就能賣錢，投機與投資性消費主導了旅游地產的方向。因為購買者不是為了旅居生活，而是炒房投資，因此，投資商根本沒有動力去做產業與城市配套。這些問題的出現，恰恰要求用新型城鎮化的理念，進行統籌控制與調整糾偏，把旅游地產真正導入旅游度假產業與旅游居住生活方式的有效結合，旅游發展與就地城鎮化的互動支持中來。

總結起來，我認為旅游地產是適應社會經濟發展而出現的一種交叉產業形態，有其歷史的必然性及市場的合理性，它在發展過程中出現了一些問題，需要我們在今后的發展中避免這一錯誤的繼續延伸。這就需要我們將地產投資人引導到更合理的城市化結構和通過產業帶動區域發展的架構中來。新型城鎮化需要的就是通過產業化發展有效地解決人的城鎮化，利用土地增值效應與房地產發展，形成財富效應及微觀企業盈利空間，有效地去刺激整個內需增長，這可以說是我國未來20年持續發展保持較高速度和良性循環的主導結構。

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