林峰院長(zhǎng)談旅游業(yè)與新型城鎮(zhèn)化。

       旅游地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的關(guān)系

話題2：事實(shí)上，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)是一個(gè)廣受關(guān)注的領(lǐng)域，爭(zhēng)議之聲不少。近些年，“旅游地產(chǎn)”一詞也被旅游業(yè)內(nèi)人士頻頻提及。一些人對(duì)于“旅游地產(chǎn)”持有明顯的擔(dān)憂之情，甚至對(duì)“旅游地產(chǎn)”的提法本身也抱有警惕，而有些擔(dān)憂和警惕在現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)得到印證。同時(shí)，也有學(xué)者認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)面向新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的產(chǎn)業(yè)提升，將為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供最有力的投資運(yùn)營(yíng)主體。您怎么看待這一問(wèn)題？如果“旅游地產(chǎn)”這一概念能夠得以確立的話，在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程中，又該如何引導(dǎo)其健康發(fā)展？

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)已經(jīng)是最大的產(chǎn)業(yè)之一，它在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的影響及其作用是巨大的。我認(rèn)為，中國(guó)的財(cái)富增長(zhǎng)有三大方向：1、外需帶動(dòng)下的以國(guó)際化分工優(yōu)勢(shì)而形成的財(cái)富積累；2、我國(guó)輕工業(yè)、重化工業(yè)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)等的效率提升而形成的財(cái)富積累；3、土地升值、房產(chǎn)升值所帶來(lái)的財(cái)富增長(zhǎng)。而其中以土地和房產(chǎn)升值為前提形成的財(cái)富增長(zhǎng)已經(jīng)成為近十年來(lái)中國(guó)財(cái)富增長(zhǎng)最核心的一條線索。

目前我國(guó)對(duì)外產(chǎn)業(yè)最大的問(wèn)題是產(chǎn)能過(guò)剩，導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)品與原材料價(jià)格下跌，因此產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)很低，實(shí)際上工業(yè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域普遍處于微觀層次的深度危機(jī)。但中國(guó)的大多數(shù)企業(yè)仍保持了較高的利潤(rùn)率，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)高利潤(rùn)，使產(chǎn)業(yè)界通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)綜合盈利水平。

其實(shí)通過(guò)地產(chǎn)的收益來(lái)反哺產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)也是一個(gè)極大的推動(dòng)和提升。對(duì)于旅游業(yè)也不例外，據(jù)國(guó)家旅游局官方統(tǒng)計(jì)，只有結(jié)合了地產(chǎn)的綜合型旅游集團(tuán)，才能實(shí)現(xiàn)高于銀行存款利率的利潤(rùn)水平，而純旅游經(jīng)營(yíng)企業(yè)其利潤(rùn)回報(bào)率卻低于銀行存款利率。旅游業(yè)十年來(lái)的蓬勃發(fā)展很大程度上借力了地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的帶動(dòng)，這是中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)。

新型城鎮(zhèn)化作為中國(guó)發(fā)展的重要推進(jìn)構(gòu)架，實(shí)際上是想通過(guò)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)有效地納入城市綜合發(fā)展中來(lái)；把房地產(chǎn)、土地升值帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)統(tǒng)籌到帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、帶動(dòng)內(nèi)需發(fā)展中來(lái)，通過(guò)內(nèi)需拉動(dòng)城市化、帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)；把單純的住宅性地產(chǎn)引入到城市綜合發(fā)展的統(tǒng)籌中來(lái)。我理解的新型城鎮(zhèn)化之所以能成為頂層設(shè)計(jì)是因?yàn)樗軌蛲ㄟ^(guò)土地、房地產(chǎn)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)和良性收益結(jié)構(gòu)彌補(bǔ)工業(yè)產(chǎn)業(yè)所不能支持的高速度增長(zhǎng)。

所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是基于如何有效地把土地價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值與產(chǎn)業(yè)本身有效結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行綜合盈利模式的探索。

現(xiàn)在地產(chǎn)商僅僅建設(shè)住宅、銷(xiāo)售住宅，基本上沒(méi)有出路。他們更注重的是一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。這種商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值不僅僅是商場(chǎng)的商鋪、商品交易，還形成了相應(yīng)的休閑價(jià)值、旅游價(jià)值、養(yǎng)老價(jià)值、養(yǎng)生價(jià)值和會(huì)議價(jià)值等。這些地產(chǎn)為何會(huì)去結(jié)合產(chǎn)業(yè)呢？這就要回到城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心。政府希望引導(dǎo)投資人與其有效結(jié)合，不僅進(jìn)行基礎(chǔ)的土地開(kāi)發(fā)，還要把產(chǎn)業(yè)配套結(jié)合起來(lái)，通過(guò)產(chǎn)城一體化實(shí)現(xiàn)城市居住、城市生活配套、三農(nóng)問(wèn)題解決方案與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效融合，我們稱(chēng)之為產(chǎn)城一體化發(fā)展結(jié)構(gòu)，這將是今后中國(guó)依托于市場(chǎng)主體和政府主導(dǎo)的主要的城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)模式。

產(chǎn)業(yè)資本、地產(chǎn)資本和金融資本融合，地產(chǎn)資本大規(guī)模滲透到產(chǎn)業(yè)中，這基本上是目前發(fā)展的大趨勢(shì)。在這種趨勢(shì)下新型城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)了大量的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的現(xiàn)象。幾百畝或一、二千畝的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，就是所謂的綜合體項(xiàng)目，比如城市綜合體、休閑商業(yè)綜合體、旅游綜合體、教育綜合體、物流綜合體、養(yǎng)老綜合體等等。

旅游綜合體相對(duì)來(lái)說(shuō)依托于景區(qū)，離城市和城鎮(zhèn)一定距離，自身形成了一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)，既是景區(qū)，又是商業(yè)與休閑消費(fèi)區(qū)，還形成了安置農(nóng)民、永久性居民、第二第三居所、養(yǎng)老居住區(qū)等等，這樣的綜合性的結(jié)構(gòu)，可以稱(chēng)為一個(gè)休閑小鎮(zhèn)。但是，這樣的綜合體小鎮(zhèn)，不是建制鎮(zhèn)，也不是傳統(tǒng)村落，也不是工業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是產(chǎn)城一體化的綜合結(jié)構(gòu)。這樣的綜合體，具有經(jīng)濟(jì)的必然性和市場(chǎng)基礎(chǔ)，正是新型城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)的新的模式，但還沒(méi)有能夠納入城市規(guī)劃與城市管理之中，需要改革體制，適應(yīng)其市場(chǎng)化的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)政府有效管理。

旅游地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)及居住地產(chǎn)相結(jié)合一體化發(fā)展的一種現(xiàn)象，我們稱(chēng)其為旅游休閑地產(chǎn)或泛旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這類(lèi)地產(chǎn)現(xiàn)在出現(xiàn)了很多的問(wèn)題。

第一是旅游與地產(chǎn)分離，導(dǎo)致大量旅游度假區(qū)居住樓盤(pán)脫離旅游服務(wù)，缺少旅游配套，使購(gòu)房者難以享受旅游度假的價(jià)值；第二是旅游地產(chǎn)與城市分離，僅就地產(chǎn)做地產(chǎn)，沒(méi)有學(xué)校、醫(yī)院等城鎮(zhèn)配套，并不適合居住。因此，在全國(guó)旅游度假目的地區(qū)域，特別是濱海區(qū)域，出現(xiàn)了大量的鬼樓鬼城。

這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，也在于前些年，只要開(kāi)發(fā)土地就能獲益，只要有房子就能賣(mài)錢(qián)，投機(jī)與投資性消費(fèi)主導(dǎo)了旅游地產(chǎn)的方向。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者不是為了旅居生活，而是炒房投資，因此，投資商根本沒(méi)有動(dòng)力去做產(chǎn)業(yè)與城市配套。這些問(wèn)題的出現(xiàn)，恰恰要求用新型城鎮(zhèn)化的理念，進(jìn)行統(tǒng)籌控制與調(diào)整糾偏，把旅游地產(chǎn)真正導(dǎo)入旅游度假產(chǎn)業(yè)與旅游居住生活方式的有效結(jié)合，旅游發(fā)展與就地城鎮(zhèn)化的互動(dòng)支持中來(lái)。

總結(jié)起來(lái)，我認(rèn)為旅游地產(chǎn)是適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的一種交叉產(chǎn)業(yè)形態(tài)，有其歷史的必然性及市場(chǎng)的合理性，它在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題，需要我們?cè)诮窈蟮陌l(fā)展中避免這一錯(cuò)誤的繼續(xù)延伸。這就需要我們將地產(chǎn)投資人引導(dǎo)到更合理的城市化結(jié)構(gòu)和通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的架構(gòu)中來(lái)。新型城鎮(zhèn)化需要的就是通過(guò)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展有效地解決人的城鎮(zhèn)化，利用土地增值效應(yīng)與房地產(chǎn)發(fā)展，形成財(cái)富效應(yīng)及微觀企業(yè)盈利空間，有效地去刺激整個(gè)內(nèi)需增長(zhǎng)，這可以說(shuō)是我國(guó)未來(lái)20年持續(xù)發(fā)展保持較高速度和良性循環(huán)的主導(dǎo)結(jié)構(gòu)。

本文關(guān)鍵字：新型城鎮(zhèn)化 林峰 查看更多