從旅游視角看房地產

       房地產業態的結構與分級

二、房地產業態的結構與分級

旅游產業的開發，是對土地及其上的景觀文化資源的開發利用，歸根結底，還是土地開發的一個分支。旅游對環境要素的利用方式，旅游對人類與自然的關聯互動的研究，對于分析地產要素及人居環境都有獨特的幫助作用。

１、房地產結構要素分析

我們將房地產的結構要素，概括為土地取得、規劃設計、房屋建筑、環境建設四方面。房地產綜合開發的業態，也因此形成了從地產到房產的多級結構。

地產是土地開發利用的產業，是營造人類活動空間及其環境的產業。在空間與環境中，公共空間與私人空間，公共環境與私人環境既相互隔離又相互滲透，可以大致分為五類：交通空間及其環境、公共開放空間及其環境、公共商業空間及其環境、非公共商業空間及其環境、私人空間及其環境。

在廣義地產的理念下，一切土地利用的方式，都可以納入地產經營中來。因此，城市建設、小城鎮開發、旅游開發、各類（工業、高技術、教育等）園區開發、甚至交通及農業綜合開發等，都與土地開發結合在一起。在地產運作中，功能定位、項目策劃及布局規劃對土地開發具有特別重要的意義。

一般意義的房產，概念相對狹隘，其開發的產品，是依托大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業、寫字樓、標準廠房四類大宗產品。

更高級次的房產開發商，則進行非標準化的專業性建筑開發，包括城市標志性建筑、特殊功能建筑、非標準化商業、工業、教育、體育等等建筑產品的開發。

環境開發是房地產商必須面對的重要課題，而且在城市發展和產品市場賣點中越來越重要。景觀、休閑、文化及其它特殊功能，在公共空間的營造中，獨立性已經顯現出來。環境開發正在成為房地產中一個子產業，具備極大的發展空間，包括生態綠地、休憩節點、城市公園、城市廣場、步行街區、濱水街堤等等。只是由于其公共產品的特征，產業經營模式與一般房產不同。

２、房地產業態分級

由此，我們可以把從地產商到房產商的層次分為四級：

一級運營商：區域開發商――結合了全部土地功能要素，包含大眾產品與非標準產品，進行的成片土地綜合整體開發，以復合功能的成片土地為對象，把附著了功能與項目的分塊土地作為產品進行經營，同時全部或部分開發其中的項目，其中，國家的各級政府及其土地儲備中心、流行的"城市經營商"、小城鎮開發商、大型綜合園區開發商、超大型社區開發商等已經成型；招商局的蛇口、熊谷組的洋浦、華僑城、祈福新村、陸家嘴、天津泰達、望京等屬于這類，該類開發與政府職能有深度的聯系。

二級運營商：項目包裝公司――以小塊土地獨立項目及土地片區分拆項目為產品，進行非獨立片區招商開發和項目炒作。這類企業較多，有的項目進行部分環境建設，有的開發一期或樣板，有的僅僅進行規劃調整和產品調整，甚至以時間換增值，該類企業往往與官員尋租有關，但正在形成一些高智慧型企業。

三級運營商：非標準產品開發商――以特殊功能產品、公共空間與環境、自營性產品等非大眾市場為基礎的建筑產品開發商，包括火車站、機場、中國大劇院、奧體中心等類公共產品委托開發，Mall、步行街、新天地、外灘等類游憩型商業中心或城市游憩中心開發，城市廣場、城市公園、休憩園區、城市公共景觀休閑系統等公共空間與公共環境開發。  

四級運營商：標準產品開發商（房屋工廠）――以大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業、寫字樓、標準廠房四類大宗產品的生產銷售為核心，為房地產業的"簡單加工型"企業。目前絕大多數為該類，包括部分大盤運作企業、可異地復制型品牌企業。

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