旅游地產(chǎn)應(yīng)防“閑置病”

自2009年底開啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)加速調(diào)整。主要表現(xiàn)是住宅市場(chǎng)降溫，非住宅市場(chǎng)升溫。主要原因是住宅市場(chǎng)是調(diào)控的“重災(zāi)區(qū)”，而非住宅市場(chǎng)反倒“因禍得福”，一方面開發(fā)商紛紛進(jìn)軍；另一方面投資投機(jī)者亦轉(zhuǎn)戰(zhàn)于此。在非住宅市場(chǎng)中，商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)已屬常規(guī)項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)正處于見風(fēng)就長(zhǎng)的時(shí)期，而養(yǎng)老地產(chǎn)尚處培育階段。

旅游地產(chǎn)，可以說(shuō)正成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最大的熱門領(lǐng)域，幾乎所有一線地產(chǎn)商，諸如萬(wàn)科、金地、招商、保利、富力、恒大、綠城、綠地、中海、中建、龍湖、雅居樂等，已經(jīng)嘗試性或大舉進(jìn)入，部分企業(yè)已“樂不思蜀”。而投資需求也有向旅游地產(chǎn)釋放的趨勢(shì)，近幾年全國(guó)主要的旅游城市和地區(qū)，成交都比較活躍，不僅海南如此，連市場(chǎng)處于發(fā)展初期的煙臺(tái)，外地人購(gòu)房比重也呈逐年上升之勢(shì)。

旅游地產(chǎn)始于1964年法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村，它首次采用了分時(shí)銷售的方法招攬客戶。上世紀(jì)70年代分時(shí)銷售被引進(jìn)美國(guó)，開始出現(xiàn)“時(shí)權(quán)”概念，并在后來(lái)發(fā)展成當(dāng)前在歐美流行的“假期交換系統(tǒng)”，推動(dòng)旅游房地產(chǎn)快速發(fā)展。至今，旅游地產(chǎn)已成為國(guó)際房地產(chǎn)體系中的一個(gè)重要分支。隨著我國(guó)人均GDP達(dá)到4000美元，一個(gè)全民旅游時(shí)代正在來(lái)臨，休閑度假養(yǎng)老的需求也在快速膨脹。

然而，現(xiàn)階段我國(guó)的旅游地產(chǎn)并非全面向好，在快速成長(zhǎng)的青春期，在充沛荷爾蒙的刺激下，不可避免的存在一些不良現(xiàn)象和隱患，如同少年臉上的“青春痘”。接下來(lái)，筆者重點(diǎn)結(jié)合海南的情況進(jìn)行分析。

首先，房屋閑置率過(guò)高，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。高閑置率，是房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康的重要特征。國(guó)際上一般認(rèn)為未被使用的房屋占房屋總量的比重，低于10%才算合理。我國(guó)政府統(tǒng)計(jì)體系中，目前尚無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)，以前只有新竣工商品房中尚未售出的數(shù)據(jù)，與國(guó)際無(wú)法接軌。但基本事實(shí)比較清楚，海南的房屋閑置率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)全國(guó)平均水平。

根據(jù)《南國(guó)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，海南省人大常委會(huì)環(huán)境資源工作委員會(huì)2010年6月中下旬對(duì)?？?、三亞、文昌、瓊海等8個(gè)市縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況的調(diào)查顯示,有些小區(qū)平時(shí)入住率不到2%,多數(shù)小區(qū)平時(shí)入住率不到20%,高峰時(shí)僅為40%～60%。根據(jù)《新華網(wǎng)》報(bào)道，2011年春節(jié)期間和6月底，三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部從三亞五個(gè)片區(qū)已銷售80%以上且已交付使用的近300個(gè)項(xiàng)目中，隨機(jī)抽樣調(diào)查23個(gè)項(xiàng)目的入住情況，調(diào)查結(jié)是果顯示：在7333個(gè)樣本中，6月底平均閑置率為84.75%，大東海和海坡片區(qū)的閑置率分別為94.26%和96.26%；即使在旅游度假旺季的春節(jié)期間，平均閑置率也達(dá)62.99%，海坡片區(qū)更是高達(dá)87.25%。由此可見，海南的閑置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了合理軌道，成為限制海南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要障礙。

閑置情況分為兩種，一是房子售出去之后空關(guān)，二是房屋竣工后滯銷，其中以前一種情況為主。導(dǎo)致閑置率偏高的原因如下：第一，這原本就是旅游地產(chǎn)的一個(gè)特點(diǎn)；第二，在我國(guó)近幾年樓市過(guò)熱的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者大多抱有投資目的，原本就沒打算長(zhǎng)期居住；第三，海南本地自住需求不足，購(gòu)房者以島外人居多，離工作、生活地存在較遠(yuǎn)距離，不方便經(jīng)常性居住；第四，海南休閑度假的淡旺季分明，約有“候鳥”人群45萬(wàn)至50萬(wàn)人，約占海南人口的5.8%，所購(gòu)房屋季節(jié)性、非常住的使用特征明顯；第五，海南存量房交易和租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期處于不活躍狀態(tài)，二手房交易量多年來(lái)呈低迷態(tài)勢(shì)，比如三亞二手房交易量不足一手房交易量的15%；第六，我國(guó)度假消費(fèi)水平、觀念、政策尚未到達(dá)一定水平之前，注定很多度假地的閑置率偏高。

房屋高閑置的負(fù)面影響很多。主要包括：第一，在我國(guó)人均土地資源較少的情況下，即便是業(yè)主愿意空關(guān)，也是對(duì)社會(huì)資源的一種極大浪費(fèi)；第二，物業(yè)管理費(fèi)收取困難，容易引發(fā)糾紛，同時(shí)影響了社區(qū)正常管理和維護(hù)；第三，小區(qū)配套的商業(yè)設(shè)施利用率很低，難以正常運(yùn)營(yíng)，從而反過(guò)來(lái)又影響業(yè)主入住的積極性，從而形成惡性循環(huán)；第四，設(shè)施、設(shè)備無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響建筑壽命。

其次，產(chǎn)品體系不健全，社區(qū)配套不完善?？傮w而言，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于粗放式發(fā)展階段，由于海南省的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平比全國(guó)多數(shù)省份都要落后，雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的比較早，但行業(yè)發(fā)展模式仍偏粗放，集約化、精細(xì)度都須大幅度提高。海南的旅游地產(chǎn)需要走精品化路線，在發(fā)展規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)位選擇上進(jìn)行控制，并與國(guó)際旅游島的定位相匹配。

第一，產(chǎn)品體系不健。海南省的房地產(chǎn)開發(fā)目前仍以住宅地產(chǎn)為主導(dǎo)，而配套的商業(yè)、辦公、娛樂、酒店等并未能及時(shí)跟上。正是受到這種結(jié)構(gòu)單一、開發(fā)粗放的影響，房地產(chǎn)業(yè)未能與其他行業(yè)形成互動(dòng)，其他產(chǎn)業(yè)也很難對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支持，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度受到很大的影響，并未實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的擴(kuò)大化。這些問題制約了旅游地產(chǎn)的健康發(fā)展。就旅游地產(chǎn)本身分析，現(xiàn)有度假產(chǎn)品形式單一，缺乏創(chuàng)新，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，酒店、度假村等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)發(fā)展較快，而滿足避寒、療養(yǎng)、養(yǎng)老等不同需求的度假旅居型房地產(chǎn)還須大力發(fā)展，海南生態(tài)宜居的巨大優(yōu)勢(shì)還未充分發(fā)揮。

第二，旅游地產(chǎn)的區(qū)域分布不均衡。?？诤腿齺啺l(fā)展較快，而其他城市發(fā)展滯后；濱海地區(qū)發(fā)展較快，而內(nèi)陸、山區(qū)發(fā)展滯后；東部沿海發(fā)展較快，西部沿海發(fā)展滯后。除了景觀資源的豐富和珍貴程度之外，區(qū)域規(guī)劃、交通便利程度、開發(fā)模式、消費(fèi)觀念、宣傳重視程度等方面的差異，造成了上述現(xiàn)象的存在。

第三，社區(qū)配套不完善。很多項(xiàng)目以銷售為目的，沒有充分考慮到居住的功能訴求，存在項(xiàng)目開發(fā)中的短視現(xiàn)象。政府的區(qū)域規(guī)劃不合理，公共配套設(shè)施偏少。即便少數(shù)項(xiàng)目配套齊全，但由是入住人數(shù)過(guò)少，閑置率過(guò)高，導(dǎo)致商業(yè)設(shè)施無(wú)法正常、有效運(yùn)轉(zhuǎn)，部分配套長(zhǎng)期閑置，甚至改變功能或廢棄。

再次，度假區(qū)住宅小區(qū)出租經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)混亂，業(yè)主權(quán)益難以保障。近年來(lái)，海南旅游市場(chǎng)持續(xù)升溫，消費(fèi)規(guī)模不斷擴(kuò)大，有力地帶動(dòng)了住宿需求。但是，海南旅游住宿市場(chǎng)尚未形成健全體系，市場(chǎng)秩序很不規(guī)范，無(wú)法滿足快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，并且無(wú)法與不斷升級(jí)的需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。

總體而言，高端住宿市場(chǎng)一般由高星級(jí)酒店主導(dǎo)，企業(yè)運(yùn)作相對(duì)比較規(guī)范,市場(chǎng)秩序較好。而中低端住宿市場(chǎng)則魚龍混雜，絕大部分家庭旅館、二房東、經(jīng)租公司等實(shí)力弱、規(guī)模小、信譽(yù)差。在海南旅游城市和度假區(qū)內(nèi)或周邊，存在很多閑置率很高的住宅小區(qū)，這些小公司一般通過(guò)各種手段，以低廉價(jià)格從小業(yè)主手中，收租長(zhǎng)期房源，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)易包裝或根本不進(jìn)行裝配，就向游客出租。這些旅館或住房的特點(diǎn)是：房源分散、設(shè)施不全、條件簡(jiǎn)陋、環(huán)境不佳、管理不善、服務(wù)不周。在這種不規(guī)范的操作模式下，小業(yè)主的收益很難保障，而且還會(huì)損害房屋價(jià)值。

中低端旅館的經(jīng)營(yíng)者，在拉攏游客方面，一般通過(guò)各種網(wǎng)站,尤其是旅行類網(wǎng)站的論壇進(jìn)行宣傳，或與小旅游社、部分導(dǎo)游進(jìn)行合作。他們開拓市場(chǎng)的手段少、渠道單一、推廣效率低、可信度低，無(wú)法形成客源的規(guī)?；y以持續(xù)發(fā)展。

針對(duì)上述問題，政府、開發(fā)商、物管公司、業(yè)主、服務(wù)機(jī)構(gòu)等，應(yīng)群策群力、協(xié)商解決，以盤活海南大量閑置房、滯銷房為手段，以滿足廣大中低端、個(gè)性化、家庭型的旅游度假者的住宿需求為目的，解決海南休閑度假市場(chǎng)中房源供給和住宿需求之間信息不對(duì)稱、交易不活躍、發(fā)展不協(xié)調(diào)的矛盾，從而促進(jìn)海南旅游地產(chǎn)和休閑度假產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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