林峰視點：新時代，旅游開發運營如何破局？

綠維導語：時至今日，旅游投資越來越謹慎，更加強調運營前置的開發理念，旨在使旅游開發投資能夠有的放矢，能夠實現良好運營的目的，讓投資有所回報。還有一些項目存在更新換代的問題，這時候如何更好的規劃，在有限的投資下，增加合適的項目，淘汰老舊項目，成為了難題。   綠維文旅在近二十年的規劃設計實踐過程中，不斷地整合上下游產業鏈，形成了“運營為基礎、資源全整合、規劃設計建設運營一體化”的全流程操作的核心能力。更是總結出旅游引導的區域綜合開發“三大脫節、四大分離、三大難題、四大失衡”問題。如何破局成為了旅游開發運營的關鍵。   綠維文旅認為旅游開發運營需要旅游全過程管理，需要投融資、規劃、策劃、建設、運營等各方面資源無縫對接，將團隊效率和項目效益實現蕞大化，破題旅游開發運營難點痛點。  

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旅游項目開發是一個復雜過程

旅游項目的開發運營管理，實際上非常復雜，有開發前期、開發建設期、開業運營期、持續提升改造與二期開發等的過程管理?；诼糜伍_發都是區域綜合開發這一基本實際，旅游開發運營管理，是由不同類型的行業管理構成的復合型綜合管理。

旅游項目的落地，本質上是一個綜合開發與運營的過程！旅游引導的區域綜合開發運營涉及多主體、多內容、多流程，是一個復雜的系統結構。開發前期階段要注意頂層設計、策劃規劃、項目立項、用地規劃、資源對接、報規報建、招商引資、投融資服務、創建支持等。開發建設期要推進建造資源導入、工程設計及管理、EPC工程施工建造、監理、開業籌備、前置招商等工作。開發運營期工作重點在營銷、招商、開業引爆、持續經營、整體驗收、產權取證、項目推進、人才培訓等。

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脫節與分離現象依然存在

基于旅游開發的復雜性和綜合性，旅游開發過程中勢必會出現諸多的問題。從不同開發主體的角度看，旅游開發一直存在“三大脫節”的問題。

從規劃服務商角度看，多年來規劃設計一直很難落地，被戲稱為“墻上掛掛”，很多設計院在做規劃方案時，并沒有考慮到人流、現金流、投資節奏等運作層面的問題，造成頂層規劃與運營脫節；從政府投資與市場需求角度看，政府不斷推動旅游投資，背后是否有足夠的市場需求，消費埋單與否是關鍵；從企業投資與回報角度看，大多數是在靠地產、行政力量等因素實現回報，而依靠現金流支撐回報的較少，能夠達到8% 以上收益率的旅游項目更是少之又少，投資與回報之間并沒有很好銜接。

在旅游項目開發過程中存在“四大分離”問題，即旅游規劃設計、旅游投資、旅游開發建造、旅游運營四個階段之間的相互分離。如今各行各業的投資者都在投資旅游業，但眾多項目投資人對旅游目標定位、旅游產品規劃設計、旅游建造、旅游項目管理等旅游開發過程并不熟悉，大部分旅游投資者并不具備運營能力與基礎，大量的建造商并不知道如何營造特色主題、如何建造旅游特色景觀，造成設計與施工分離，導致旅游規劃設計與旅游運營分離。
 

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“不接地氣、無法落地”是規劃的難題

旅游開發運營中存在咨詢服務與市場需求、服務機構業務、市場信息、人才供求的四大失衡。旅游咨詢服務與市場需求失衡。“不接地氣、無法落地”已成為旅游規劃目前面臨的大問題。傳統旅游策劃、規劃、建設、運營等單一的咨詢服務已不能滿足目前旅游開發運營市場的需求。旅游項目的開發不只要有好的頂層設計、好的產品規劃，還要確保項目成功率和投資回報率。

因此，需要投融資、規劃、策劃、建設、運營等各方面資源無縫對接，融為一體，將團隊效率和項目效益實現蕞大化。在市場需求的倒逼下，有一定規模的旅游規劃設計院，要實現向全產業鏈、全程服務轉變，成為集成化服務機構。

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開發融資難、產品創新難、落地運營難

旅游開發中“開發融資難、產品創新難、落地運營難”三大難題仍需解決。我國旅游開發雖然出現了跨行業投資態勢，大型非旅資本不斷進軍旅游業，但是目的地旅游投資的“大投資、長周期、回報慢”難題依然存在。

歸根結底是資產端和資金端的匹配問題，資產端融資要選對時機，在現金流不錯、收益良好的時候去融資。資金端投資前要考慮好前期可研、投資節奏、成本控制等問題。旅游景區大量同質化旅游產品已不能適應需求側多元化、升級型的市場消費。

既然旅游的核心在于其吸引力的打造和動態創新，那么旅游目的地或旅游項目的開發，尤其是不可逆的資源型旅游開發，就要走心，在傳統開發設計上，尋找優秀的創新團隊進行合理的調整。旅游目的地或項目要想做好，EPC 建造和持續經營管理能力至關重要。很多旅游項目一開始具有新穎、超前的理念和規劃，但三五年后落地工作具有很大困難。

因此，前期策劃規劃要考慮到后期采購、實施的影響，要形成前期與后期建造一體化的彈性運營，并且注重服務細節，這樣才能讓旅游目的地保持持續、穩定、健康地朝前發展。

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《旅游開發運營教程》

—— 開發運營的實踐操作指南

旅游引導的區域綜合開發“三大脫節、四大分離、三大難題、四大失衡”問題一直沒有得到良好的解決！在近二十年的歷程中，綠維文旅規劃設計并參與開發運營了5000多個旅游項目，建成落地并運營的案例近千個，生產的知識體系與模式方法，成為旅游產業的知識庫和價值體。

新書《旅游開發運營教程》正是在上百個開發運營案例研究的基礎上形成的一本具有“旅游開發運營“全新知識架構的方法論教程。該書順應國家政策導向和市場需求趨勢，立足于旅游發展新階段，基于市場端的需求變化和旅游業開發運營中存在的問題，綜合綠維文旅的理論研究成果和實踐經驗并進行了較全面的總結，是一套行之有效的、有針對性的旅游開發運營方法論體系，也是一本旅游創意開發與落地運營的實踐操作指南。

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運營前置的開發理念

1、厘清規劃設計與運營的關系

 

運用運營思維，旅游目的地首先要明確自身的定位，確立發展目標，找準發展的方向。依據目標體系，制定科學有力的實施戰略，以確保目標實現。這也就是我們常說的頂層設計。然而一個科學有力，具有操作性、可行性的頂層設計的基礎就是扎扎實實的基礎研究。旅游區的區位、交通怎樣？當地資源、交通、環境、產業、生態、文化等等具有哪些基礎或優勢？周邊存在哪些合作機會或者潛在競爭？運營主體有哪些資源優勢可以加以結合？這些都是在頂層設計之前，所必須要摸清楚、研究透的。否則，就會造成定位偏差、缺乏落地性、可行性。

 

運營管理行為作為一種成本，它在組織中是客觀存在的。重視規劃設計和運營的關系，重視運營在設計中的重要性，旅游項目可以少走很多彎路，可以規避工程建設所遺留的問題，降低建設與后期運營維護成本。

 

沒有扎實專業的基礎研究、沒有系統性、專業性的統籌規劃，沒有準確定位、沒有形成目標體系，更沒有統一的戰略安排，后果可以想象，自然是推進緩慢。所以，要運用運營思維在扎實的基礎分析之后，對旅游目的地、旅游項目進行科學定位，形成明確的目標體系，制定有效的實施戰略，形成科學、有力的頂層設計，以保證旅游目的地在后續的推進過程中有據可依，時刻衡量和評估項目推進的效率與質量，便于管理。

綠維十幾年來一直在搭建平臺，之前一直是以策劃、規劃、設計為主，我們認為文旅產品、鄉村振興項目都是策劃引導規劃，規劃落地，策劃和設計相結合，形成產品設計的落地結構。我們把策劃的作用放在前面。

 

2、做好頂層設計，明確定位與戰略部署

沒有扎實專業的基礎研究、未有系統性、專業性的統籌規劃，沒有準確定位、沒有形成目標體系，更沒有統一的戰略安排，后果可以想象，自然是推進緩慢。所以，要運用運營思維在扎實的基礎分析之后，對旅游目的地、旅游項目進行科學定位，形成明確的目標體系，制定有效的實施戰略，形成科學、有力的頂層設計，以保證旅游目的地在后續的推進過程中有據可依，時刻衡量和評估項目推進的效率與質量，便于管理。

  3、根據戰略安排，有序強力推進   有了科學有力的頂層設計，通過規劃設計形成了村莊自己的核心競爭力這還不夠。到此刻，競爭力還只停留在紙上。這仍然需要運用運營的思維，在推進上下功夫。依據頂層設計的戰略安排，將鄉村振興工作任務分解化、系統化，依據合作機制，服從統一領導與管理，逐個落實、逐個推進。確保頂層設計、規劃設計與具體執行過程中的緊密銜接，避免誤入歧途。

4、運營全程參與是整個項目成功的關鍵

以項目運營盈利為前提的旅游項目，必須進行策劃和運營團隊深度參與的全過程咨詢與把控服務。策劃和運營團隊，首先開展前期專項咨詢服務、同時深度參與建設工程的勘察、規劃、設計服務、進一步需要直接策劃設計或深度參與為運營提供的專項策劃與設計。因此，策劃和運營團隊是全程參與服務的部門，因此才能在驗收合格成果，實現承包經營盈利目標。 

從運營咨詢、運營全程參與、竣工運營驗收、運營的啟動與執行。全程的運營參與結構是旅游項目開發運營的關鍵。

封圖來源：攝圖網

 

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綠維文旅是文旅康養與鄉村振興EPCO綜合服務商，“四甲”規劃設計、建設總包、文旅運營全程服務機構。從2005年創立之初，便提出了“創意經典·落地運營”的理念，經過十幾年創新發展，目前已經形成了頂層設計、投融資、EPCO、招商、運營、智慧旅游、博物館展陳設計等全產業鏈多引擎驅動發展新格局。

 

從頂層設計到落地運營，綠維文旅形成了“運營為基礎、資源全整合、規劃設計建設運營一體化”的全流程操作的核心能力，將更好地為文化、旅游、大健康、體育、農業、教育、房地產等區域綜合開發及項目落地建設、運營管理提供全鏈全程的服務。

 

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