林峰視點：城市商街如何突破同質(zhì)化？

綠維導語：每座大中城市都有幾條代表城市風貌的商業(yè)街。綠維文旅綜合多年的規(guī)劃設計經(jīng)驗曾經(jīng)總結，商業(yè)街區(qū)是區(qū)域發(fā)展重要的聚集核結構之一，是區(qū)域內(nèi)提升消費、滿足多元化的需求的重要載體。


但行走過很多城市的人往往都會有同一個感受，這些商業(yè)街從規(guī)劃到設計，都面臨著同質(zhì)化嚴重的問題。采用什么手法才能幫助商業(yè)街擺脫同質(zhì)化桎梏？




一、城市商業(yè)街的二次升級：從“泛休閑化”到“景區(qū)化”



泛化休閑化：商業(yè)街的泛化休閑化是指將商業(yè)街由簡單的購物功能打造為融觀光、消

費、娛樂等多功能于一體的綜合體，休閑化豐富了商業(yè)街的娛樂功能，有利于增強吸引力，帶來更廣泛的經(jīng)濟效益。



景區(qū)化：指將整個商業(yè)街看成是一個景區(qū)，按照專業(yè)旅游景區(qū)的管理模式，對街區(qū)進行景區(qū)化經(jīng)營管理、實施營銷，內(nèi)置各種休閑節(jié)點、標識系統(tǒng)、交通系統(tǒng)、游線安排等，通過旅游六大要素的安排，符合旅游規(guī)律、服務規(guī)律，實現(xiàn)商業(yè)街的升級管理，這是城市商業(yè)街規(guī)范市場化行之有效的管理模式，更符合現(xiàn)階段消費者的需求理念。



從泛化休閑化到景區(qū)化的升級：我國城市商業(yè)街發(fā)展到今天，經(jīng)歷了兩次升級。初次是從普通經(jīng)營性商業(yè)街到泛化休閑化商業(yè)街的轉變，這是在自然發(fā)展過程中形成的休閑化升級；二次則是從休閑化商業(yè)街向景區(qū)化商業(yè)街的轉變。



二、城市商業(yè)街的“景區(qū)化”發(fā)展



綠維文旅依據(jù)多年的規(guī)劃經(jīng)驗和研究成果，按照城市商業(yè)街的主要功能、主題特色等的差異，將我國城市商業(yè)街分為傳統(tǒng)商業(yè)街、文化特色街、專業(yè)商業(yè)街、旅游休閑街等四種類型，這一分類反映了我國商業(yè)街從誕生到成熟的探索發(fā)展過程，也充分顯示了我國商業(yè)街類型的豐富性和多樣化。



然而，隨著人們對休閑娛樂要求的不斷提高，單純的休閑商業(yè)街管理模式已無法滿足人們?nèi)找娑鄻踊男枨?，城市商業(yè)街進入到了升級時代。部分商業(yè)街進行了一些新的嘗試，將旅游景區(qū)與商業(yè)街兩者的功能進行融合提升，按照旅游景區(qū)的標準管理和提升改造商業(yè)街，促進商業(yè)街的升級發(fā)展，不僅可以調(diào)整街區(qū)商業(yè)態(tài)，促進城市或街區(qū)商業(yè)的興旺發(fā)展，帶來更多經(jīng)濟效益和社會效益，還可以豐富城市旅游產(chǎn)品，對提升城市吸引力，打造城市個性化符號有積極作用。我國部分聞名商業(yè)街已經(jīng)被國家旅游局評為4A甚至5A景區(qū)。



通過對商業(yè)街發(fā)展歷史和現(xiàn)狀的分析，綠維文旅認為，景區(qū)化發(fā)展模式正是在商業(yè)街運作過程中經(jīng)過不斷嘗試、探索而形成的一種全新提升發(fā)展模式，景區(qū)化商業(yè)街既具有休閑商業(yè)街的基本功能，能滿足消費者購物、休閑、娛樂等需求，同時又帶有景區(qū)的部分功能，如對商業(yè)街進行景區(qū)化管理，將旅游六要素融入街區(qū)經(jīng)營、營銷的全過程等，有利于提高商業(yè)街的開發(fā)水平和經(jīng)營檔次，從而提高名氣，吸引人氣，進而增加財氣。



三、休閑商街打造要點
 

綠維文旅認為對于休閑商街，如何實現(xiàn)文化活化、休閑業(yè)態(tài)市場化、商業(yè)地產(chǎn)盈利化是打造的重點。文化活化是靈魂、休閑業(yè)態(tài)是關鍵、盈利模式是核心。
 

1、主題和核心吸引力的策劃
 

這是商業(yè)街景區(qū)化非常重要的部分，它們是這條商業(yè)街的靈魂。商業(yè)街的主題定位所要表現(xiàn)出的文化風貌，是這條商業(yè)街所給人的總體印象。它的核心吸引力，則是依托自身條件打造游樂、文化、標志性景觀、獨特建筑景觀等，并且通過引入一些新的旅游項目，將觀光與休閑結合，構成游客到訪決心非常重要的因素。 
 

綠維文旅根據(jù)多年的規(guī)劃設計經(jīng)驗，認為具體的設計手法如下：


（1）通過商業(yè)載體的主題化、趣味化等手法，可以創(chuàng)造新的旅游吸引物； 
（2）通過商業(yè)街區(qū)的建筑處理、業(yè)態(tài)重組等手法，可以將分散的商業(yè)積聚成吸引物，也可將分散的吸引物集合成核心吸引物；
（3）通過街區(qū)建筑設計、街區(qū)景觀處理、街區(qū)文化具象、街區(qū)景觀微縮、街區(qū)夜景打造等手法，可以將城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃中景觀文化等元素“借用”進休閑商街； 
（4）通過節(jié)慶、演出等活動的組織與梳理，并組織原住民參與，可以形成動態(tài)的、不落幕的旅游休閑吸引物系統(tǒng)；
（5）游憩方式的設計主要體現(xiàn)在：商業(yè)形態(tài)的趣味化、主題化、體驗性與參與性設計，商業(yè)配置的全程游憩化設計，以及商業(yè)行為的游樂化設計等方面；


2、業(yè)態(tài)市場化布局
 

商街的主力消費者轉移至80、90后，由于消費習慣大不同，他們對體驗業(yè)態(tài)開啟了更為極致的追求，比如參與感較強的運動館、采用高科技的主題樂園與體驗館等。創(chuàng)新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)也對商街業(yè)態(tài)市場化提出了要與時俱進，又要可持續(xù)發(fā)展的新要。
 

綠維文旅對商街主要的業(yè)態(tài)概括為以下幾類：
 

（1）文創(chuàng)商品、工藝品、農(nóng)特產(chǎn)品等銷售為核心的傳統(tǒng)購物業(yè)態(tài)
（2）加工工坊、創(chuàng)意書店、創(chuàng)意生活館等為主的體驗型購物業(yè)態(tài)
（3）餐廳飯館為主體的餐飲業(yè)態(tài)
（4）康體、健身、洗浴、按摩、醫(yī)美、茶館為主的康養(yǎng)業(yè)態(tài)
（5）酒吧、演藝、劇院、6D電影、歌廳KTV等為主的傳統(tǒng)娛樂業(yè)態(tài)
（6）劇本殺、VR體驗館、電競體驗館、運動館、密室逃脫等新興娛樂業(yè)態(tài)
（7）電競酒店、親子酒店、精品民宿等主題型住宿業(yè)態(tài)
（8）萌寵樂園、親子樂園等游樂項目



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3、完善的旅游綜合服務系統(tǒng)
 

這是在景區(qū)自身的經(jīng)營、管理、營銷等綜合系統(tǒng)下所形成的一項子系統(tǒng)，概括來講大致包含四方面內(nèi)容：道路與旅游設施標識系統(tǒng)，電子信息系統(tǒng)，電子、電話及現(xiàn)場咨詢與監(jiān)督系統(tǒng)，游客中心及集散節(jié)點游客服務中心系統(tǒng)。即通過合理的內(nèi)部外部游線安排、清晰明朗的信息展示導覽標識、周到的咨詢指導安全保障服務、豐富合理表現(xiàn)出食、宿、行、游、購、娛旅游六要素的游憩節(jié)點配置等。不同類型的商街有各自的管理體系，但是都應該有景區(qū)化的服務系統(tǒng)，提供景區(qū)化的周到服務。
 

4、商街景區(qū)化的規(guī)劃
 

商街的景區(qū)化升級，要經(jīng)過系統(tǒng)的規(guī)劃工作，但此項規(guī)劃并不等同于一般的城市商業(yè)規(guī)劃，它是在具備可行性、操作性、合理性、融合性的基礎上同時滿足城市、商業(yè)、旅游三方面的規(guī)劃要求與規(guī)范的一項全新、復雜的工作。 
 

首先，應充分了解商業(yè)街發(fā)展的歷史以及現(xiàn)實狀況，確立此條商街所要展現(xiàn)的主題風貌；
其次，依照商業(yè)街現(xiàn)實情況確定商業(yè)街景區(qū)化景區(qū)級別的創(chuàng)建目標；
再次，依照景區(qū)評級目標及城市、商業(yè)、旅游三方面的規(guī)劃要求，進行商業(yè)街總體規(guī)劃及總體策劃工作，深度挖掘、打造核心吸引力。 
 

具體實施工作應運用專家智慧經(jīng)驗與專業(yè)技術，使得商業(yè)街的景區(qū)化提升定位清晰、市場目標明確、旅游項目新穎獨特、游覽線路聯(lián)動互通、投資分期合理、收入模式具體、營銷渠道與戰(zhàn)略清楚，同時具備商業(yè)街景區(qū)提升的可操作性。


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