林峰視點(diǎn)：濱水度假項目開發(fā)運(yùn)營秘籍

綠維導(dǎo)語：就濱水旅游而言，按照毗鄰水體的不同可將其分為：濱海、濱湖、濱江(河)、島嶼及濕地旅游，其中濱水度假區(qū)依托海岸、湖泊獨(dú)特的自然景觀，發(fā)展較早，模式較成熟，是非常受歡迎的度假區(qū)類型之一。


綠維根據(jù)近二十年濱水旅游的經(jīng)驗，總結(jié)了一套7層水圈的開發(fā)理論，針對各種湖泊景觀的組合特征打造具有特色的度假休閑環(huán)境，如何與濱湖度假地產(chǎn)、康復(fù)療養(yǎng)、休閑商業(yè)等項目有機(jī)結(jié)合，打造度假旅游的良好氛圍，進(jìn)行了探討。








隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加快，曾經(jīng)依賴工業(yè)化港口功能為區(qū)域經(jīng)濟(jì)重要動力的濱水地區(qū)，開始走向轉(zhuǎn)型升級之路。這些地區(qū)紛紛通過擴(kuò)展旅游游憩功能等旅游開發(fā)規(guī)劃手法，為城市發(fā)展尋求更多的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益。鑒于濱水在資源、區(qū)位及環(huán)境方面無可比擬的優(yōu)勢，我國早期的濱水度假呈現(xiàn)野蠻式開發(fā)，但是由于忽略了相關(guān)的生活服務(wù)和休閑度假服務(wù)配套，以及城市公共服務(wù)配套，房地產(chǎn)與旅游分離，旅游地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化分離，從而導(dǎo)致大量“鬼樓群”出現(xiàn)，影響了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。


濱水度假作為一種針對湖泊資源的綜合開發(fā)模式，主要將水體各圈層作為載體，通過資源組合手法，針對各種湖泊景觀的組合特征打造具有特色的度假休閑環(huán)境，在不影響整體景觀美感和不破壞生態(tài)環(huán)境的前提下，與濱湖度假地產(chǎn)、康復(fù)療養(yǎng)、休閑商業(yè)等項目有機(jī)結(jié)合，打造度假旅游的良好氛圍。


01
濱水休閑圈層理論模式

綠維文旅通過對多年來濱水旅游項目的案例整理、分析，形成了一套濱水休閑圈層規(guī)劃設(shè)計模式——即濱水休閑圈層模式，以期對濱水資源進(jìn)行整合利用，打造具有特色的度假休閑環(huán)境。

1、濱水休閑的“三層”

此模式在綜合保護(hù)和對核心層、周邊層適度開發(fā)的基礎(chǔ)上，對擴(kuò)展層（濱水層，即可以看到水體的岸上區(qū)域）加以開發(fā)（詳見圖）。旅游項目圍繞旅游要素展開，其產(chǎn)品集觀光、休閑、度假、療養(yǎng)、運(yùn)動、探險等功能為一體，能滿足游客多方面的需求。在生活方式的打造上，濱湖度假主要為游客提供一種與日常生活不同的、健康的生活方式。健康的概念可以從運(yùn)動、療養(yǎng)的養(yǎng)身，文化體驗的養(yǎng)心等角度去體現(xiàn)，具體由湖泊的資源來決定。



圖  濱水旅游三個層次，綠維文旅制圖

2、濱水休閑的“七圈”

濱水休閑圈層結(jié)構(gòu)分為水空、水面、水下、水島、水灘、水岸和濱水區(qū)七個不同的水結(jié)構(gòu)。其中，水灘、水岸和濱水區(qū)三個結(jié)構(gòu)存在差異區(qū)分，尤其是功能、景觀、項目和產(chǎn)品文化結(jié)構(gòu)有很大的差異，在規(guī)劃過程中非常重要。水空和水下到水面之間的差異又構(gòu)成了多樣化親水休閑、水游樂、水運(yùn)動的差異化。




水灘：潛水區(qū)域，重要的親水戲水、水休閑區(qū)域，以海邊浴場十分常見。它很明確的是一個非建設(shè)區(qū)，但卻是重要的水休閑游覽、娛樂、互動區(qū)域，是親水核心。

水岸：近鄰水體的陸地，既是護(hù)堤區(qū)域，也是水與村/鎮(zhèn)/城互動的關(guān)鍵區(qū)域(可人工參與形成生態(tài)堤、藝術(shù)堤、水岸花園等多種景觀休閑空間）。水岸是承載了建設(shè)性內(nèi)容和道路交通、運(yùn)動休閑項目重要的結(jié)構(gòu)。

濱水區(qū)：岸上開發(fā)區(qū)域（餐飲、度假等綜合服務(wù)型開發(fā)區(qū)域）。濱水區(qū)延伸是開發(fā)結(jié)構(gòu)，濱水區(qū)的開發(fā)不僅僅是觀光旅游、休閑項目支撐和接待能力與酒店建設(shè)，更重要是它可以較大的展開為度假區(qū)結(jié)構(gòu)，包括陸地游樂場設(shè)施、主題度假村、景觀建筑等。

水空：水面之上的凌空空間。水上飛機(jī)、水上熱氣球、水上傘翼、飛降、索道、橋等都能構(gòu)成空中鳥瞰，產(chǎn)生的差異化感受體驗。

水面：水的表面（以觀光型船/筏交通及游憩工具、水面戲水為主）。水面構(gòu)成了水游戲的主體，包括游泳、水球、滑道、水噴淋系列、水休閑浴、滑水、船艇、帆板、沖浪、水上充氣游樂設(shè)施等。



水下：水面以下空間（可短暫潛水娛樂，也可建設(shè)長期性水下場館）?？梢匀斯し绞?、運(yùn)動方式、體驗方式挖掘水下運(yùn)動、水下休閑、水下探索、水下體驗空間以及魚水植物相結(jié)合的水下景觀創(chuàng)新。

水島：水體中的核心標(biāo)識系統(tǒng)和游憩目的地。水島在湖泊旅游中尤其重要，特別是淺水區(qū)域打造人工島，有效的利用堤和島之間的關(guān)系成為親水休閑的核心聚集區(qū)，成為親水收益高的消費(fèi)型區(qū)域。水島是旅行中重要的目的和景觀節(jié)點(diǎn)，它是水的核心系統(tǒng)，是好的空間和場所。




02
濱水休閑的產(chǎn)品體系

濱水休閑圈層結(jié)構(gòu)通過立體空間結(jié)構(gòu)關(guān)系和規(guī)劃結(jié)構(gòu)內(nèi)容，分七大圈層來區(qū)分其功能、景觀、項目、文化結(jié)構(gòu)等差異性，并結(jié)合四大開發(fā)模式，導(dǎo)入創(chuàng)新型的游樂項目、娛樂項目、互動項目、體驗項目和文化創(chuàng)新結(jié)構(gòu)項目，形成多元化產(chǎn)品，來實現(xiàn)旅游景區(qū)的多樣化產(chǎn)品和多樣化收入結(jié)構(gòu)，形成景區(qū)從觀光型、休閑型到度假延伸的結(jié)果，從而滿足多樣化市場需求。詳見表。



表 濱水休閑的產(chǎn)品體系，綠維文旅制圖

同時，濱水休閑要從景區(qū)化、立體業(yè)態(tài)、康養(yǎng)居住、城鎮(zhèn)化把握四大開發(fā)模式。詳見圖。



圖 濱水旅游四大開發(fā)模式，綠維文旅制圖

濱水區(qū)的開發(fā)需要展開為度假區(qū)結(jié)構(gòu)，度假區(qū)的結(jié)構(gòu)不僅要住而且要有產(chǎn)業(yè)，更重要的要有能夠讓人留下來超過一星期以上的各種消費(fèi)。這些消費(fèi)結(jié)構(gòu)、生活觀、家庭管理、社群觀點(diǎn)和群體關(guān)聯(lián)，構(gòu)成社區(qū)化發(fā)展。因此濱水度假需要社區(qū)化，不僅是旅游基礎(chǔ)設(shè)施、度假設(shè)施，要有生活結(jié)構(gòu)，從水的不同空間、不同功能，形成不同的開發(fā)手法。

03
綠維案例：國際湖泊水鄉(xiāng)生活目的地——湘陰濱水旅游體系

湘陰縣水體資源豐富，水域體系全。“水”在湘陰是一個大資源背景、重要的旅游要素；“水”在湘陰塑造的是一種國際湖泊水鄉(xiāng)生活方式；“水”在湘陰打造的是多元江湖水鄉(xiāng)體驗產(chǎn)品。

洞庭湖是國際旅游資源，以水鄉(xiāng)為基底，展現(xiàn)水鄉(xiāng)+小鎮(zhèn)、水鄉(xiāng)+湖泊、水鄉(xiāng)+田園等多元生活，在湘陰體驗湖泊水鄉(xiāng)的悠閑生活。湘陰水圈層理論下的水旅游產(chǎn)品體系，圍繞“水陸空”三圈、“水面、水下、水心、水灘、水岸、濱水區(qū)、空中”七層，形成洞庭湖國家公園、東湖、沙洋湖、鶴龍湖等豐富的多元化產(chǎn)品。詳見表。



表 湘陰水旅游產(chǎn)品體系

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從頂層設(shè)計到落地運(yùn)營，綠維文旅形成了“運(yùn)營為基礎(chǔ)、資源全整合、規(guī)劃設(shè)計建設(shè)運(yùn)營一體化”的全流程操作的核心能力，將更好地為文化、旅游、大健康、體育、農(nóng)業(yè)、教育、房地產(chǎn)等區(qū)域綜合開發(fā)及項目落地建設(shè)、運(yùn)營管理提供全鏈全程的服務(wù)。

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