林峰視點：文旅古鎮(zhèn)的城市更新策略

中國文明千年歷史，留下了眾多的歷史文化名城名鎮(zhèn)，他們是城市發(fā)展及人民生活真實見證。例如南陽賒店古鎮(zhèn)見證了明清晉陜商人外出經(jīng)商的發(fā)展演變，首鋼老廠見證了建國以后北京地區(qū)冶煉工人生活的變遷，就連前段時間熱播的電視劇《人世間》中的光字片也是見證了整個吉春市五代人的青春記憶。這些文化古鎮(zhèn)在發(fā)展過程中，往往會出現(xiàn)古城格局與現(xiàn)代功能空間需求不相符，功能與業(yè)態(tài)與保護利用相脫節(jié)，前期策劃與后期運營 “兩層皮”，實施過程中資金、內(nèi)容、運營不匹配等一系列問題。




一

塑造獨特的文化IP，形成新的城市文旅品牌

文化古鎮(zhèn)擁有久遠的歷史和珍貴的歷史文化遺產(chǎn)，城市更新首要考慮歷史文化遺產(chǎn)的保護和利用，采取“保護基礎上再利用”是合適的。舊有歷史文化遺產(chǎn)不管是文化建筑、宗教建筑，辦公建筑、商業(yè)建筑、還是工業(yè)廠房，它們都承載著歷史文脈，是區(qū)別于其他城市的核心。在城市更新過程中，應對其進行評估，保留其核心特色，挖掘核心文化IP，活化歷史文化街區(qū)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。



古北口鎮(zhèn)就是典型的以歷史文化遺產(chǎn)為核心的城市更新項目。同時歷史文化街區(qū)是原住民生活的載體，孕育了豐富的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，充滿了帶有本土印記的文化記憶，城市更新應在這些非物質(zhì)文化遺產(chǎn)活化上下功夫，形成有故事的景點。陶溪川就是活化利用非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的城市更新項目。

二

融合現(xiàn)代生活，承載城市新功能

文化古鎮(zhèn)既不能當做文物一樣供起來，又不能拆掉重建。文化古鎮(zhèn)的更新應首先找到自身的功能定位，引入合適的產(chǎn)業(yè)，融合更多現(xiàn)代功能，重新納入城市有機體中。然后通過空間肌理和建筑改造來承載新功能，依托獨特文化，創(chuàng)新不同的文旅活動類型，使得古鎮(zhèn)重新煥發(fā)生機。北新橋街道東四北大街就是通過對沿街建筑進行外立面改造，以文旅產(chǎn)業(yè)配套為新的城市功能定位，成功承載新城市功能，成為歷史文化街區(qū)城市更新改造的典范。


三

進行市場調(diào)查，創(chuàng)新業(yè)態(tài)，引導古鎮(zhèn)更新建設

文旅產(chǎn)業(yè)作為創(chuàng)新發(fā)展的當家產(chǎn)業(yè)，可以為古城城市更新提供豐富多樣的空間產(chǎn)品，也為城鎮(zhèn)空間提供更好的發(fā)展模式。更新片區(qū)從舊到新，重獲生機離不開與周邊區(qū)域的互補。原有的體系和脈絡提供給更新片區(qū)以各種支持，更新片區(qū)在一到兩條主要街道上升級新業(yè)態(tài)，集中一個區(qū)域形成新的業(yè)態(tài)分布格局，在新舊互動中產(chǎn)生化學反應，引導古鎮(zhèn)城市更新建設。



四

消費主·導招商，業(yè)態(tài)與風貌結(jié)合，形成城市名片

文化古鎮(zhèn)更新片區(qū)應以消費結(jié)構(gòu)來主·導古鎮(zhèn)的招商，在保持本土建筑特色，延續(xù)歷史文脈的同時，滿足核心業(yè)態(tài)的空間需求。在體驗休閑類商業(yè)日益發(fā)達的今天，對體驗式消費、休閑式消費需求的不斷增長，催生出許多以歷史文化遺產(chǎn)為核心的更新改造項目，這些歷史遺產(chǎn)，既有古代的長城邊關，祠堂廟宇，又有近現(xiàn)代的商業(yè)洋房、工業(yè)遺存。更新片區(qū)應保持原有街區(qū)機理，密切與周圍街區(qū)銜接，使人流、車流、物流組織有序，各得其所。將歷史文化街區(qū)打造成為集文化消費、休閑消費、體驗消費于一體的休閑體驗街區(qū)，核心業(yè)態(tài)與古鎮(zhèn)古村的整體風貌相互結(jié)合，進而形成新的城市名片。



文化古鎮(zhèn)城市更新綠維文旅運營路徑案例

古北口鎮(zhèn)

古北口鎮(zhèn)為北京市密云區(qū)轄鎮(zhèn)，面積84,71平方千米：古北水鎮(zhèn)則為古北口鎮(zhèn)區(qū)劃內(nèi)的一個獨立封閉式景區(qū)，面積9平方千米。在古北口鎮(zhèn)這個古鎮(zhèn)更新中，綠維文旅提出兩大產(chǎn)業(yè)發(fā)展引擎，即以旅游產(chǎn)業(yè)為主引擎、文化產(chǎn)業(yè)為次引擎，構(gòu)建古北口鎮(zhèn)旅游休閑產(chǎn)業(yè)鏈，促進旅游產(chǎn)業(yè)集聚，推動多產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展?；谶@兩大產(chǎn)業(yè)的整合，古北口鎮(zhèn)形成了兩個核心區(qū)結(jié)構(gòu)，一個是古北水鎮(zhèn)核心，另一個是新的開放式的長城古鎮(zhèn)。長城古鎮(zhèn)核心作為原來建制鎮(zhèn)中·心區(qū)文化傳承的載體，主要打造長城古鎮(zhèn)核心聚集區(qū)。長城古鎮(zhèn)以長城為核心，以古北口的口文化為重·點，以水關結(jié)構(gòu)為發(fā)展區(qū)，形成兩萬個到三萬個床位，大規(guī)模吸納游客，構(gòu)成大量的可以隨時往返不需要門票的開放式度假區(qū)。其經(jīng)營模式與收益模式將與封閉式結(jié)構(gòu)的古北水鎮(zhèn)有明顯不同。


綠維文旅認為，在經(jīng)營模式方面，長城古鎮(zhèn)適宜采用“古鎮(zhèn)免費+景點收費”的開放模式進行經(jīng)營。即古鎮(zhèn)免費對外開放，在古鎮(zhèn)內(nèi)打造若干景點，景點聯(lián)合起來形成一張120-150元的門票。經(jīng)營模式的不同，直接導致了兩個小鎮(zhèn)收益模式的差異。古北水鎮(zhèn)的收益由“1/3的門票收入，1/3的酒店收入，1/3的景區(qū)綜合收入”構(gòu)成，主要包括索道、溫泉、餐飲住宿、娛樂演藝、展覽等項目收入；而長城古鎮(zhèn)將由聯(lián)票、地產(chǎn)與休閑消費構(gòu)成，包括旅游板塊的綜合演藝、門票、旅游商品、交通、產(chǎn)品體驗、游樂等項目收益，以及土地升·值、商鋪地產(chǎn)、客棧地產(chǎn)、公寓地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等地產(chǎn)板塊收益。比較而言，開放式結(jié)構(gòu)的長城古鎮(zhèn)較封閉式結(jié)構(gòu)的古北水鎮(zhèn)在收益結(jié)構(gòu)方面更加多樣、靈活。


綜上，以古北水鎮(zhèn)、長城古鎮(zhèn)為代表的歷史文化小鎮(zhèn)與以古北口鎮(zhèn)為代表的基于景觀節(jié)點的演藝景區(qū)，相互支撐、相互促進。通過資本的運作，旅游核心吸引力的打造，形成商業(yè)化的收益模式，形成市場化產(chǎn)業(yè)，進而形成與區(qū)域發(fā)展、與就業(yè)融合的協(xié)調(diào)發(fā)展機制，實現(xiàn)歷史文化古鎮(zhèn)的城市更新。


END


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