旅游房地產轉型升級三大趨勢

在如今的旅游界，“地產”是一個敏感的詞語，大家都對其諱莫如深。尤其是受國家關于“去地產化”政策的影響，“旅游房地產”甚至成為旅游開發中避諱的一件事情。綠維文旅認為，旅游的開發離不開地產，只要有游客過夜，就會涉及度假地產的開發，只要旅游產生就業拉動，就會有住宅地產的開發。甚至，房地產產品開發仍然是旅游開發中最盈利的部分。因此，錯的不在“地產”本身，而在于如何開發，如何運營，如何構建全產業鏈條。

綠維文旅總結了旅游房地產轉型升級的三大趨勢。

（一）房地產開發新前提：“地產+產業+城鎮化+互聯網”

現階段，地產已經出現一系列問題，房地產開發已經不再僅僅是開發土地和建設房屋了。過去的房地產，就是土地一級開發銷售，房產二級開發銷售，住宅、寫字樓、商業空間就是產品。發展到城市綜合體階段，其本質也是“寫字樓 + 商場 + 住宅”構成的一體化建筑群，面向市場的還是以銷售為主的多功能的房子，即使不銷售，自持也是通過招商引資，實現房租收益。隨后，商業地產經歷了靠經營收益的第一次提升和靠多業態主力店經營的第二次提升。其后，地產不再依靠周邊社區人口消費，而是謀劃旅游休閑產業格局，吸引其他區域客源來消費，在形成人氣聚集的同時，形成人口聚集。近幾年，在電商大規模沖擊實體店之后，如何讓實體店不因互聯網而關門，而是借互聯網引導體驗人群線下聚集，增加人氣與消費，實現O2O體驗消費是地產的關鍵。

新形勢下的地產開發，應實現產城融合發展，產業帶動城鎮化建設，形成居民人口聚集，同時結合教育、商業、金融、文體、衛生及健康服務等，成為一體化結構。以智慧城市為基礎，打造“ 互聯網+”，構建“產業+ 互聯網”“城市 + 互聯網”成為區域開發的前提。成功的房地產開發，將成為產業及區域發展的平臺。

（二）房地產發展新結構：“房產融一體化”結構

由于國家土地管理的模式越來越嚴瑾，且一般型的商業綜合體的發展結構已走向末端，因此地產轉型的方向在于增加休閑化、體驗化、不動化、游樂化和娛樂化，并結合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等產業，打造客廳式、度假式、休閑式和特色居室等新的地產模式。特別是以游客的觀光休閑度假為支撐的休閑度假物業，已經成為未來地產轉型主打的方向。

以旅游休閑為主導，兼顧并結合體育、養生、養老、文化等要素，并以休閑游客、度假游客為依托，以親子、研學、休閑、養老市場為主打市場構建出的休閑度假與商業地產模式已經成為地產發展轉型的主流方向。

房地產作為一種平臺，未來發展的綜合結構應該是與產業、金融相結合。房產融一體化，是今天房地產發展的必然結果，是任何房地產企業發展的一種必然走向。因此，房產融一體化和服務整合平臺是未來房地產發展的核心結構。

（三）房地產開發新模式：旅文體康養商多產業融合的綜合開發

在房產融一體化和服務整合平臺的架構下，最重要的趨勢是產業融合，尤其是消費服務產業的融合發展，旅文體康養商學金多產業融合的房地產綜合開發，已成為當前及未來房地產開發的主流。在這個核心結構下最重要的趨勢是產業融合。

“五大幸福產業+商業+金融”的產房融一體化模式，也將成為新時期房地產發展的新架構——以家庭服務為目標，以旅游為龍頭，整合旅文體康養商五大幸福產業，地產是骨架，五大幸福產業是五臟六腑，商業是皮肉，金融是血脈。

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