林峰：住宿類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃設(shè)計(jì)與開發(fā)運(yùn)營(yíng)

2019年11月23日，以“尋找靈魂設(shè)計(jì)師”為主題的首屆全球酒店設(shè)計(jì)師大賽暨2019中國(guó)國(guó)際酒店設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)管理高峰論壇，在北京世紀(jì)金源大飯店隆重舉行。此次大賽由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，中國(guó)房協(xié)產(chǎn)業(yè)協(xié)作專業(yè)委員會(huì)、中國(guó)房協(xié)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主辦，中國(guó)酒店業(yè)優(yōu)采聯(lián)盟承辦。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)副主任、北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)林峰受邀出席論壇，并發(fā)表《住宿類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃設(shè)計(jì)與開發(fā)運(yùn)營(yíng)》的主題演講。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心觀點(diǎn)

一，文旅產(chǎn)業(yè)需要與地產(chǎn)相結(jié)合進(jìn)行開發(fā)。文旅康養(yǎng)體教等幸福產(chǎn)業(yè)，需要結(jié)合旅游地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)融資和投資收益的平衡。文旅康養(yǎng)體教純粹做產(chǎn)業(yè)服務(wù)，收益率比較低、回報(bào)率比較低。在中國(guó)城市化進(jìn)入新階段的背景下，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)開發(fā)，后城市化階段的發(fā)展模式在轉(zhuǎn)變，服務(wù)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)相結(jié)合成為有效融資模式。與住宅地產(chǎn)相結(jié)合獲得融資、獲得銷售回報(bào)結(jié)構(gòu)，是文旅康養(yǎng)體教產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要特征。

二，旅游在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中起到關(guān)鍵作用。文旅康養(yǎng)體教六大幸福產(chǎn)業(yè)融合開發(fā)，并不是以本地人消費(fèi)為主，而是以外來消費(fèi)為主，旅游在其中起到核心作用，我們稱為通道結(jié)構(gòu)或者渠道結(jié)構(gòu)。旅游搬運(yùn)形成異地消費(fèi)聚集，從而形成文旅康養(yǎng)體教一體化幸福產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，我們這把一類模式稱為文旅康養(yǎng)地產(chǎn)模式，不動(dòng)產(chǎn)是融資基礎(chǔ)和快速回收的關(guān)鍵，但經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流已經(jīng)成為持續(xù)發(fā)展的主流。

三，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)圍繞三大區(qū)域。文旅康養(yǎng)體教產(chǎn)業(yè)，圍繞旅游目的地、度假目的地、郊區(qū)休閑帶三大區(qū)域形成聚集發(fā)展模式。一是旅游目的地區(qū)域，以觀光景區(qū)為主；二是度假目的地區(qū)域，如避寒和避暑目的地，形成濱海度假、山地度假、草原度假等為主導(dǎo)的度假目的地結(jié)構(gòu)；三是郊區(qū)休閑帶，特別是百萬人口以上和千萬人口以上城市群形成的郊區(qū)休閑帶。

四，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)擁有四大發(fā)展結(jié)構(gòu)。文旅康養(yǎng)體教產(chǎn)業(yè)聚集形成了綜合體、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、小鎮(zhèn)、新城新區(qū)四大結(jié)構(gòu)，包括產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城新區(qū)、文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)、健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅康養(yǎng)體教融合產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

以下是林峰觀點(diǎn)精要：

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四個(gè)發(fā)展階段

一階段，萌芽階段：20世紀(jì)90年代主要以濱海地產(chǎn)為主導(dǎo)，有一部分產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假酒店引入中國(guó)，涉及到文旅地產(chǎn)結(jié)合的開發(fā)模式。

二階段，初步發(fā)展階段：與酒店業(yè)態(tài)相呼應(yīng)的旅游地產(chǎn)發(fā)展是在2000年到2008年，2008年之前以旅游區(qū)域住宅地產(chǎn)為主，并不是以酒店業(yè)態(tài)為主，旅游地產(chǎn)主要體現(xiàn)在旅游區(qū)開發(fā)住宅地產(chǎn)。

三階段，高速發(fā)展階段：2008年到2015年這個(gè)階段既有住宅型地產(chǎn)，又有酒店型地產(chǎn)，還有產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)和多業(yè)態(tài)相結(jié)合的地產(chǎn)發(fā)展。我們稱之為大盤野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代，以快速的地產(chǎn)升值為支撐，文旅地產(chǎn)在這個(gè)階段發(fā)展得很快。

四階段，轉(zhuǎn)型回落階段：2015年以后，地產(chǎn)的升值結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了很大的轉(zhuǎn)化，持續(xù)性升值進(jìn)入緩慢階段，依靠銷售住宅維系的文旅康養(yǎng)地產(chǎn)進(jìn)入了大轉(zhuǎn)型。這個(gè)轉(zhuǎn)型以后的文旅康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)入了以現(xiàn)金流經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)經(jīng)營(yíng)為主體新階段。

在新階段，以文旅綜合體、文旅小鎮(zhèn)、文旅新城、文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為代表的文旅地產(chǎn)開發(fā)量非常大。雖然增長(zhǎng)率逐年下降，但開發(fā)總量仍然不斷的增長(zhǎng)，達(dá)到萬億級(jí)體量，大項(xiàng)目開發(fā)個(gè)數(shù)越來越多，項(xiàng)目模式越來越傾向于一體化開發(fā)。最典型的是住宅地產(chǎn)與文旅康養(yǎng)為主導(dǎo)的商業(yè)用地開發(fā)，成為政府要求和產(chǎn)業(yè)結(jié)合的文旅康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展的主要結(jié)構(gòu)和模式。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念特征

（一）文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念

文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是依托大文旅資源（文旅康養(yǎng)體教等），以旅游為基礎(chǔ)與手段，通過文化和品牌IP導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)文旅康養(yǎng)體教全面融合與一體化發(fā)展的綜合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。在這個(gè)概念中，旅游是核心通道，康養(yǎng)體教為主體，不動(dòng)產(chǎn)為支撐，地產(chǎn)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)銷售為輔助，房地產(chǎn)銷售不是核心，但是重要的支撐結(jié)構(gòu)。

（二）文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特征

結(jié)合區(qū)域綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)一體化模式，構(gòu)成了文旅康養(yǎng)地產(chǎn)主要結(jié)構(gòu)，其開發(fā)主要有四大特征：

第一，較高的地域條件要求。一般傾向于兩種區(qū)域，一是自然資源或文化資源獨(dú)特的地區(qū)，如海南、西南區(qū)域；二是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且交通條件較好的地區(qū)，如長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域。

第二，產(chǎn)居融合帶動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要與居住融合，以此適應(yīng)房地產(chǎn)本身的基本支持結(jié)構(gòu)。居住不僅僅是地產(chǎn)形態(tài)，而且是產(chǎn)居融合業(yè)態(tài)形勢(shì)、生活形勢(shì)和城市化發(fā)展的基本模式。

第三，形成產(chǎn)業(yè)化與公共服務(wù)相協(xié)調(diào)的結(jié)構(gòu)。一是休閑化，以周末兩日為主體；二是度假化，一般以7-14天為標(biāo)準(zhǔn)，也包括寒暑假、帶薪度假、老年度假等；三是康養(yǎng)化，以運(yùn)動(dòng)、康復(fù)和養(yǎng)老為主導(dǎo)。在不同的結(jié)構(gòu)里面，對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的要求完全不一樣，需要形成專業(yè)化服務(wù)結(jié)構(gòu)和專業(yè)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

第四，在居住層面注重生活方式的營(yíng)造。生活方式營(yíng)造是度假康養(yǎng)的概念，社群化的生活方式和生活中的互動(dòng)方式、創(chuàng)新的生活方式、文化的生活方式構(gòu)成了生活方式的營(yíng)造主體。

（三）文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展結(jié)構(gòu)

1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)角度劃分為三大類：一是消費(fèi)性服務(wù)業(yè)，以消費(fèi)類產(chǎn)業(yè)為主體，如餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂、游覽、住宿、休閑運(yùn)動(dòng)、康養(yǎng)、養(yǎng)老、文化體驗(yàn)等。二是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，以加工性生產(chǎn)服務(wù)為輔助，如電影、廣告?zhèn)髅?、管理咨?規(guī)劃設(shè)計(jì)、旅行組織等。三是文旅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，如文創(chuàng)產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)、傳統(tǒng)手工業(yè)等。三類結(jié)構(gòu)涵蓋觀光、養(yǎng)生、康療、運(yùn)動(dòng)、游樂、娛樂、商業(yè)活動(dòng)等多元化產(chǎn)品業(yè)態(tài)。

2、地產(chǎn)結(jié)構(gòu)

地產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要包括六類，即休閑居住地產(chǎn)、度假居住地產(chǎn)、酒店管理地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)、度假養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)莊度假地產(chǎn)。

其中，休閑居住地產(chǎn)、度假居住地產(chǎn)是出現(xiàn)較多的居住型地產(chǎn)。酒店管理地產(chǎn)不僅僅是酒店，還包括了紅樹林、亞特蘭蒂斯這樣的度假綜合體，以及大規(guī)模的民宿結(jié)構(gòu)、客棧結(jié)構(gòu)。休閑商業(yè)地產(chǎn)指集中餐飲、購(gòu)物、住宿等多種消費(fèi)業(yè)態(tài)的一種經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)形式。度假養(yǎng)老地產(chǎn)以養(yǎng)老院形態(tài)、養(yǎng)老居住形態(tài)、養(yǎng)老服務(wù)形態(tài)出現(xiàn)。農(nóng)莊度假地產(chǎn)是利用集體建設(shè)用地打造的民宿等度假地產(chǎn)。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，綠維文旅成立文旅地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)編制小組。編制工作把文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)落實(shí)到如何有效引導(dǎo)落地，以期符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向、符合現(xiàn)在城市化發(fā)展的目標(biāo)、符合市場(chǎng)能夠歡迎的文旅康養(yǎng)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。在景區(qū)化特色、休閑產(chǎn)業(yè)聚集要素、城鎮(zhèn)化特征、綜合發(fā)展特征這四個(gè)特征結(jié)構(gòu)下，形成對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)綜合體和文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的評(píng)價(jià)。

• 雙評(píng)價(jià)系統(tǒng)：文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)技術(shù)評(píng)價(jià)（細(xì)則一）+社會(huì)滿意度評(píng)價(jià)（細(xì)則二）

• 3類評(píng)價(jià)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)（基礎(chǔ)）500分、生活價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)（基礎(chǔ)）500分、特色加分項(xiàng)500分

• 3大A級(jí)評(píng)定：5A級(jí)（一流且優(yōu)質(zhì)）、4A級(jí)（高品質(zhì)）、3A級(jí)（優(yōu)秀）

我們借鑒5A級(jí)景區(qū)評(píng)價(jià)，將大眾評(píng)價(jià)和專家評(píng)價(jià)相結(jié)合，更利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)、更利于文旅產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)融合發(fā)展、更利于市場(chǎng)化發(fā)展的目標(biāo)。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)涉及到產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展、創(chuàng)新技術(shù)應(yīng)用四個(gè)方面共500分評(píng)價(jià)內(nèi)容；生活評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括生態(tài)環(huán)境條件、生活便捷條件、文旅產(chǎn)品、高品質(zhì)休閑生活條件、基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施、服務(wù)管理與保障、智能化生活共500分評(píng)價(jià)內(nèi)容。此外，還有 500分加分項(xiàng)內(nèi)容，涉及到國(guó)家扶持政策和社會(huì)滿意評(píng)價(jià)度評(píng)價(jià)。

我們希望這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)選出來的項(xiàng)目得到政府滿意、招商企業(yè)滿意、運(yùn)營(yíng)商滿意、置業(yè)者滿意、消費(fèi)者滿意。目前，在這個(gè)評(píng)價(jià)體系進(jìn)行首批試點(diǎn)討論中，已經(jīng)有20多家房地產(chǎn)企業(yè)參與進(jìn)一步探討。

住宿類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)新理念

——新鄉(xiāng)土主義

伴隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，全球文化趨同之勢(shì)日漸趨強(qiáng)，新鄉(xiāng)土主義理念應(yīng)運(yùn)而生。新鄉(xiāng)土主義不僅僅是一種設(shè)計(jì)理念，更是一種新思潮，是城市化后人們對(duì)“鄉(xiāng)土”的再思考和再詮釋。綠維的新鄉(xiāng)土主義設(shè)計(jì)是在現(xiàn)代浪潮中對(duì)過去的理性回望，是現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村振興進(jìn)程中對(duì)鄉(xiāng)土情懷的理性回應(yīng)。

綠維文旅在重慶秀山承接的三省風(fēng)情小鎮(zhèn)安置房項(xiàng)目，是新鄉(xiāng)土主義理念下的典型案例。秀山邊城將拆遷7萬平方米的村子建成特色小鎮(zhèn)，整個(gè)街區(qū)布局為樓上住宿、樓下商業(yè)，以本土材質(zhì)、鄉(xiāng)土文化、現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代工藝為主導(dǎo)，構(gòu)成了全新的住宿設(shè)計(jì)模式，我們稱之為新鄉(xiāng)土主義設(shè)計(jì)。

這個(gè)項(xiàng)目綠維文旅既是設(shè)計(jì)方也是運(yùn)作方，同時(shí)作為運(yùn)營(yíng)商對(duì)這個(gè)小鎮(zhèn)進(jìn)行系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)。通過這樣一個(gè)空間結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，把一個(gè)村民項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為以5A級(jí)景區(qū)為目標(biāo)的休閑小鎮(zhèn)項(xiàng)目。這是綠維文旅在住宿類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)上的探索，最核心的是如何運(yùn)用新鄉(xiāng)土的理念進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、酒店設(shè)計(jì)、住宿型業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)。

住宿類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)

（一）住宿類地產(chǎn)的分類

為滿足客群個(gè)性化、特色化、功能綜合化需求，市場(chǎng)上已經(jīng)形成了精品酒店、星級(jí)酒店、度假酒店、公寓酒店、民宿、客棧、營(yíng)地、酒店綜合體等八種類型的住宿業(yè)態(tài)。其中，酒店綜合體是這里面類別和形態(tài)，其他類別有大有小，也有不同的開發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)方式，各自的業(yè)態(tài)形式、開發(fā)形式、管理形式、出發(fā)點(diǎn)和結(jié)構(gòu)都有很大的差別。

（二）八大開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

面臨度假住宿競(jìng)爭(zhēng)激烈的發(fā)展現(xiàn)狀，如何實(shí)現(xiàn)度假住宿的經(jīng)濟(jì)價(jià)值優(yōu)化，開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式尤為重要。通過系統(tǒng)梳理與整合，綠維文旅提出8大住宿產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，包括傳統(tǒng)售賣客房模式、分時(shí)度假模式、共享住宿模式、會(huì)員制度假模式、假日房屋租賃模式、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式、民宿度假模式、互聯(lián)網(wǎng)+酒店經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)際操作中可根據(jù)實(shí)際情況而定。每一種模式都有相應(yīng)的法律邊界和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)模式上的差異化，如何運(yùn)用好這些手法開發(fā)酒店、民宿尤為重要。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 查看更多