綠維文旅：旅游房地產運營管理要點

（一）休閑商業房地產

休閑商業地產是旅游房地產中的重要類型，是旅游體驗的重要空間載體，可以優化城市商業格局、充實城市休閑娛樂、形成新的城市功能區、提升城市形象、增強城市吸引力及提升城市土地開發價值。休閑商業地產可以分為面向游客的旅游休閑商業地產及面向居民的社區休閑商業地產。

旅游休閑商業地產具有一定的文化特色與主題特色，可以有效地實現旅游產業要素的聚集，同時對各類游客有著強烈的吸引力，是旅游房地產發展實現突破的抓手。其開發類型主要為商業街區，包括旅游商品購物街區、民俗特色休閑街區、濱水休閑街區、酒吧休閑街區、餐飲休閑街區等多種形態。這類商業在開發中，應以文化的特色打造為著力點，以景區化為打造手段，以休閑化為活力激發的催化劑，實現“特色化、體驗化、休閑化、生活化、精致化、娛樂化、生態化” 打造。

社區休閑商業一般業態齊全、交通便利。開發形態包括商業街區、大型超市、公共服務設施。一般聚集了各式快餐店、小吃店、電影院、兒童樂園、健身中心、社交空間、文化館、圖書館等各種休閑娛樂設施。

（二）民宿

隨著全民休閑度假時代的來臨，人們對度假居住的需求越來越個性化。目前的民宿主要有兩種類型，一種是由傳統民居改造，在保持民居原汁原味鄉土風情的基礎上，進行內部提升，包括設施的提升和風格的提升，主要目的是讓游客既能感受到原鄉風情，又能享受到現代化的居住設施，其投入成本相對較低，主要在于軟環境的營造。另一種是以花間堂為代表的將高端精品酒店與特色民宿合二為一的精致化民宿，這一類民宿將高端精品酒店的服務理念與地方民居、民俗等人文特色高度融合，并且通過書店、酒吧、藝術空間等多元化休閑業態的植入，本身就是一個吸引核或是度假目的地。以花間堂為例，除配備茴香小酒館、書燴小廚等餐飲業態外，還擁有復合型創新業態，如多多的面包樹社交業態、草木一村 SPA 美體業態、花間市集等商業零售業態及各種美學課堂。

（三）度假商務房地產

度假酒店是為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務功能的酒店。酒店作為旅游房地產產品，是一種銷售與經營結合的產品。在房地產調控政策實施之后，售后回租型酒店產品，已經成為旅游房地產市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所，是該類酒店產品的三種主要類型。

度假酒店單元，其銷售回租模式的運用，保證了業主持有產權，可以每年消費一定時段，同時享受經營收益。

度假公寓，可以回租，也可以不回租。但享受酒店式管理，個人可以進行出租。因此具備經營性質，也是比較受歡迎的產品。

度假會所，是以機構為銷售對象的度假商業地產產品。會所比一般別墅大，處于酒店管理之內，對于中國極其龐大的國有、股份、私營機構而言，是一種商業物業，又是機構進行商務接待和會議公務的場所。最大的優點在于，會所可以由酒店托管經營。機構既可以享用會所，又可以獲取經營收益，還能夠資產保值增值，并可用于資產抵押或運作。會所地產正在成為中國旅游房地產中最有吸引力的產品。

（四）旅游住宅房地產

旅游住宅地產是旅游房地產開發的重要產品類型之一，是以居住地產產品為載體，結合醫療、康復、休閑等養老服務的居住場所。其基本存在形式有旅游社區、旅游公寓、旅游住宅等類型。

一個成功的旅游居住地產項目，除了滿足基本的居住功能，即提供公寓、套房等產品外，還需要包括生活服務功能、文化娛樂功能、醫療護理功能、商業功能等，向老年人提供公園、健身區、棋牌室、醫療室、緊急呼叫、日常護理、超市、洗衣、理發等服務配套產品。一般來說，居住用地與服務配套用地的比例約為 1: 2。

（五）文化創意房地產

文化創意地產是指以文化為主題，具有文化創意產業價值鏈的地產模式。文化與旅游產業都是高效益、無污染、發展可持續、能對周邊經濟發展形成強大輻射力的高效產業，它們的融合發展能夠對地方經濟產生強大的帶動作用。文化創意地產主要有文化創意產業園區、藝術集聚區、影視城（基地）、文化主題園四種類型。

文化創意產業園是一系列與文化關聯的產業集聚后形成的特定地理區域，是具有鮮明文化形象，并對外界產生一定吸引力的集文創生產、服務、商貿、居住為一體的多功能園區。

藝術集聚區是一個創意產業聚集地，聚集的是一批優秀的創意人才及產業。它在區域社會發展中，不僅僅表現為經濟的帶動核，更是現代生活理念、城市文化的傳播中心，如北京的 798、上海蘇州河畔的莫干山路藝術集中地等。

影視城（基地）是以影視相關事物為核心吸引物，集影視拍攝、制作、觀光、休閑、度假、文化體驗等功能于一體的旅游房地產開發模式，是文旅融合的重要載體，也是“到此一游”向深度體驗轉型過程中備受市場青睞的旅游產品。如浙江橫店影視城、北京懷柔影視城、寧夏西部影視城，都是運轉較為良好的影視基地。

文化主題園是以某種地方文化元素、某段歷史典故或神話傳說為主題，集文化宣傳、旅游觀光、文創體驗、旅游演藝、研學教育等功能于一體的旅游地產開發模式，其核心是通過對文化的深度挖掘，形成特色化、品牌化的旅游吸引物，通過旅游形成的人流聚集促進消費和文化傳播，從而推動區域經濟和社會文明的全方位發展。

綠維文旅是全國知名的旅游規劃設計院，旅游綜合開發運營智庫，擁有旅游規劃甲級、建筑設計乙級、景觀設計乙級等國家資質，以“創意經典·落地運營”為理念，專注于各類景區、旅游區、度假區的綜合開發與落地建設十余年，在景區/度假區規劃設計、景區/度假區創建提升、旅游景觀設計、旅游建筑設計、區域旅游綜合開發等方面形成了創新方法和服務模式，出版社了景區設計、景區提升與5A創建等?？衔幕?、旅游、大健康、體育、養生、養老、農業、親子等優質IP與資源，打造泛旅游開發運營服務平臺，為各類景區、度假區、旅游地產、旅游綜合體等項目的開發運營提供創意落地的策劃、規劃、設計、創建、提升、運營等綜合服務。

至今，已完成各類旅游項目規劃設計數百個，包括森林公園、地質公園、濕地公園、風景名勝區、民俗風情園、主題樂園、博物館、遺址遺跡、古城古鎮、鄉村田園、峽谷、溶洞、草原等景區，以及度假酒店、生態綠色建筑、標志性建筑/景觀、景區入口大門、游客中心、城鎮景觀風貌等的規劃設計、改造提升、創建申報等，其中淹城春秋樂園（5A）、世界地質公園-鏡泊湖（5A）、國家森林公園大圍山（4A）、新疆葡萄溝（5A）、九洞天風景名勝區、漢石橋濕地、丹泉酒文化旅游區等都已經成為業界經典和地方示范。

本文關鍵字：旅游地產 運營管理 查看更多