綠維文旅：旅游房地產(chǎn)運(yùn)營管理要點(diǎn)

（一）休閑商業(yè)房地產(chǎn)

休閑商業(yè)地產(chǎn)是旅游房地產(chǎn)中的重要類型，是旅游體驗(yàn)的重要空間載體，可以優(yōu)化城市商業(yè)格局、充實(shí)城市休閑娛樂、形成新的城市功能區(qū)、提升城市形象、增強(qiáng)城市吸引力及提升城市土地開發(fā)價(jià)值。休閑商業(yè)地產(chǎn)可以分為面向游客的旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)及面向居民的社區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)。

旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)具有一定的文化特色與主題特色，可以有效地實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)要素的聚集，同時(shí)對各類游客有著強(qiáng)烈的吸引力，是旅游房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)現(xiàn)突破的抓手。其開發(fā)類型主要為商業(yè)街區(qū)，包括旅游商品購物街區(qū)、民俗特色休閑街區(qū)、濱水休閑街區(qū)、酒吧休閑街區(qū)、餐飲休閑街區(qū)等多種形態(tài)。這類商業(yè)在開發(fā)中，應(yīng)以文化的特色打造為著力點(diǎn)，以景區(qū)化為打造手段，以休閑化為活力激發(fā)的催化劑，實(shí)現(xiàn)“特色化、體驗(yàn)化、休閑化、生活化、精致化、娛樂化、生態(tài)化” 打造。

社區(qū)休閑商業(yè)一般業(yè)態(tài)齊全、交通便利。開發(fā)形態(tài)包括商業(yè)街區(qū)、大型超市、公共服務(wù)設(shè)施。一般聚集了各式快餐店、小吃店、電影院、兒童樂園、健身中心、社交空間、文化館、圖書館等各種休閑娛樂設(shè)施。

（二）民宿

隨著全民休閑度假時(shí)代的來臨，人們對度假居住的需求越來越個(gè)性化。目前的民宿主要有兩種類型，一種是由傳統(tǒng)民居改造，在保持民居原汁原味鄉(xiāng)土風(fēng)情的基礎(chǔ)上，進(jìn)行內(nèi)部提升，包括設(shè)施的提升和風(fēng)格的提升，主要目的是讓游客既能感受到原鄉(xiāng)風(fēng)情，又能享受到現(xiàn)代化的居住設(shè)施，其投入成本相對較低，主要在于軟環(huán)境的營造。另一種是以花間堂為代表的將高端精品酒店與特色民宿合二為一的精致化民宿，這一類民宿將高端精品酒店的服務(wù)理念與地方民居、民俗等人文特色高度融合，并且通過書店、酒吧、藝術(shù)空間等多元化休閑業(yè)態(tài)的植入，本身就是一個(gè)吸引核或是度假目的地。以花間堂為例，除配備茴香小酒館、書燴小廚等餐飲業(yè)態(tài)外，還擁有復(fù)合型創(chuàng)新業(yè)態(tài)，如多多的面包樹社交業(yè)態(tài)、草木一村 SPA 美體業(yè)態(tài)、花間市集等商業(yè)零售業(yè)態(tài)及各種美學(xué)課堂。

（三）度假商務(wù)房地產(chǎn)

度假酒店是為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷售與經(jīng)營結(jié)合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所，是該類酒店產(chǎn)品的三種主要類型。

度假酒店單元，其銷售回租模式的運(yùn)用，保證了業(yè)主持有產(chǎn)權(quán)，可以每年消費(fèi)一定時(shí)段，同時(shí)享受經(jīng)營收益。

度假公寓，可以回租，也可以不回租。但享受酒店式管理，個(gè)人可以進(jìn)行出租。因此具備經(jīng)營性質(zhì)，也是比較受歡迎的產(chǎn)品。

度假會所，是以機(jī)構(gòu)為銷售對象的度假商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。會所比一般別墅大，處于酒店管理之內(nèi)，對于中國極其龐大的國有、股份、私營機(jī)構(gòu)而言，是一種商業(yè)物業(yè)，又是機(jī)構(gòu)進(jìn)行商務(wù)接待和會議公務(wù)的場所。最大的優(yōu)點(diǎn)在于，會所可以由酒店托管經(jīng)營。機(jī)構(gòu)既可以享用會所，又可以獲取經(jīng)營收益，還能夠資產(chǎn)保值增值，并可用于資產(chǎn)抵押或運(yùn)作。會所地產(chǎn)正在成為中國旅游房地產(chǎn)中最有吸引力的產(chǎn)品。

（四）旅游住宅房地產(chǎn)

旅游住宅地產(chǎn)是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的重要產(chǎn)品類型之一，是以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結(jié)合醫(yī)療、康復(fù)、休閑等養(yǎng)老服務(wù)的居住場所。其基本存在形式有旅游社區(qū)、旅游公寓、旅游住宅等類型。

一個(gè)成功的旅游居住地產(chǎn)項(xiàng)目，除了滿足基本的居住功能，即提供公寓、套房等產(chǎn)品外，還需要包括生活服務(wù)功能、文化娛樂功能、醫(yī)療護(hù)理功能、商業(yè)功能等，向老年人提供公園、健身區(qū)、棋牌室、醫(yī)療室、緊急呼叫、日常護(hù)理、超市、洗衣、理發(fā)等服務(wù)配套產(chǎn)品。一般來說，居住用地與服務(wù)配套用地的比例約為 1: 2。

（五）文化創(chuàng)意房地產(chǎn)

文化創(chuàng)意地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大輻射力的高效產(chǎn)業(yè)，它們的融合發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的帶動作用。文化創(chuàng)意地產(chǎn)主要有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)集聚區(qū)、影視城（基地）、文化主題園四種類型。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是一系列與文化關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)集聚后形成的特定地理區(qū)域，是具有鮮明文化形象，并對外界產(chǎn)生一定吸引力的集文創(chuàng)生產(chǎn)、服務(wù)、商貿(mào)、居住為一體的多功能園區(qū)。

藝術(shù)集聚區(qū)是一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集地，聚集的是一批優(yōu)秀的創(chuàng)意人才及產(chǎn)業(yè)。它在區(qū)域社會發(fā)展中，不僅僅表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)的帶動核，更是現(xiàn)代生活理念、城市文化的傳播中心，如北京的 798、上海蘇州河畔的莫干山路藝術(shù)集中地等。

影視城（基地）是以影視相關(guān)事物為核心吸引物，集影視拍攝、制作、觀光、休閑、度假、文化體驗(yàn)等功能于一體的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式，是文旅融合的重要載體，也是“到此一游”向深度體驗(yàn)轉(zhuǎn)型過程中備受市場青睞的旅游產(chǎn)品。如浙江橫店影視城、北京懷柔影視城、寧夏西部影視城，都是運(yùn)轉(zhuǎn)較為良好的影視基地。

文化主題園是以某種地方文化元素、某段歷史典故或神話傳說為主題，集文化宣傳、旅游觀光、文創(chuàng)體驗(yàn)、旅游演藝、研學(xué)教育等功能于一體的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，其核心是通過對文化的深度挖掘，形成特色化、品牌化的旅游吸引物，通過旅游形成的人流聚集促進(jìn)消費(fèi)和文化傳播，從而推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會文明的全方位發(fā)展。

綠維文旅是全國知名的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院，旅游綜合開發(fā)運(yùn)營智庫，擁有旅游規(guī)劃甲級、建筑設(shè)計(jì)乙級、景觀設(shè)計(jì)乙級等國家資質(zhì)，以“創(chuàng)意經(jīng)典·落地運(yùn)營”為理念，專注于各類景區(qū)、旅游區(qū)、度假區(qū)的綜合開發(fā)與落地建設(shè)十余年，在景區(qū)/度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、景區(qū)/度假區(qū)創(chuàng)建提升、旅游景觀設(shè)計(jì)、旅游建筑設(shè)計(jì)、區(qū)域旅游綜合開發(fā)等方面形成了創(chuàng)新方法和服務(wù)模式，出版社了景區(qū)設(shè)計(jì)、景區(qū)提升與5A創(chuàng)建等?？衔幕?、旅游、大健康、體育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)、親子等優(yōu)質(zhì)IP與資源，打造泛旅游開發(fā)運(yùn)營服務(wù)平臺，為各類景區(qū)、度假區(qū)、旅游地產(chǎn)、旅游綜合體等項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營提供創(chuàng)意落地的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、創(chuàng)建、提升、運(yùn)營等綜合服務(wù)。

至今，已完成各類旅游項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)百個(gè)，包括森林公園、地質(zhì)公園、濕地公園、風(fēng)景名勝區(qū)、民俗風(fēng)情園、主題樂園、博物館、遺址遺跡、古城古鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村田園、峽谷、溶洞、草原等景區(qū)，以及度假酒店、生態(tài)綠色建筑、標(biāo)志性建筑/景觀、景區(qū)入口大門、游客中心、城鎮(zhèn)景觀風(fēng)貌等的規(guī)劃設(shè)計(jì)、改造提升、創(chuàng)建申報(bào)等，其中淹城春秋樂園（5A）、世界地質(zhì)公園-鏡泊湖（5A）、國家森林公園大圍山（4A）、新疆葡萄溝（5A）、九洞天風(fēng)景名勝區(qū)、漢石橋濕地、丹泉酒文化旅游區(qū)等都已經(jīng)成為業(yè)界經(jīng)典和地方示范。

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