全域旅游下的文旅地產(chǎn)創(chuàng)新 ——以旅游為龍頭，旅商文體康養(yǎng)融合發(fā)展

全域旅游發(fā)展基本遵循全域景區(qū)化、全域度假升級(jí)、旅游新型城鎮(zhèn)化、美麗鄉(xiāng)村與精準(zhǔn)扶貧，旅游交通五大架構(gòu)。這五種架構(gòu)相互融合，共同作用，也可單獨(dú)支撐，形成全域旅游的良性發(fā)展。

全域旅游五大發(fā)展架構(gòu)

綠維文旅認(rèn)為，全域旅游有兩大核心理念，一個(gè)是“旅游+”，一個(gè)是“互聯(lián)網(wǎng)+”。“旅游+”的核心在于有效整合多產(chǎn)業(yè)，通過旅游把人有效地聚集到了目的地，從而發(fā)生讓農(nóng)業(yè)、工業(yè)、文化、教育、養(yǎng)生、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)項(xiàng)目。如果人不去貴州，貴州所有的文化、體育，都是本地人的消費(fèi)，不能帶來區(qū)域經(jīng)濟(jì)的任何變化。因此旅游是通道，是核心的渠道結(jié)構(gòu)。

“旅游+”----“泛旅游產(chǎn)業(yè)整合”

第二是“互聯(lián)網(wǎng)+”，互聯(lián)網(wǎng)帶來了大量的實(shí)體店關(guān)門的同時(shí)帶來了旅游體驗(yàn)方式的轉(zhuǎn)變。我們不會(huì)因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)而不去旅游，我們只會(huì)因互聯(lián)網(wǎng)而更好地旅游，這就是旅游與商業(yè)之間最大的差別。旅游是一種移動(dòng)生活方式，互聯(lián)網(wǎng)助推旅游成為智慧化的全新移動(dòng)生活，成為一切產(chǎn)業(yè)融合的主渠道與通路結(jié)構(gòu)。互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)的盛行，線上線下聯(lián)動(dòng)發(fā)展，移動(dòng)APP的出現(xiàn)與發(fā)展，都將促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)融合、旅游體驗(yàn)智慧化、旅游方式轉(zhuǎn)變、旅游消費(fèi)升級(jí)。

如何運(yùn)用移動(dòng)的工具形成移動(dòng)生活方式，帶來旅游的變化？這主要體現(xiàn)在七個(gè)方面，旅游大數(shù)據(jù)搜集及挖掘、為游客提供在線旅游服務(wù)、提升旅游產(chǎn)品的體驗(yàn)化、為運(yùn)營(yíng)者或管理者提供智慧營(yíng)銷方案、為游客提供LBS、為游客提供智慧服務(wù)、為運(yùn)營(yíng)者提供智慧管理。

互聯(lián)網(wǎng)作用于旅游的七個(gè)層面

二、房地產(chǎn)再認(rèn)識(shí)

1、房地產(chǎn)是一個(gè)“服務(wù)整合平臺(tái)”產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)已經(jīng)由“制造房子”的工廠模式，發(fā)展成為以人為本、以家庭為基礎(chǔ)、以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)整合模式。以“家庭•服務(wù)”為主要內(nèi)容的服務(wù)結(jié)構(gòu)，包括“三個(gè)家”的結(jié)構(gòu)，由三個(gè)家庭服務(wù)構(gòu)成三類房地產(chǎn)綜合開發(fā)構(gòu)架，是今天房地產(chǎn)發(fā)展的必然。

第一個(gè)家，是以居住為主要功能的居住之家，以社區(qū)服務(wù)為基礎(chǔ)的家庭服務(wù)結(jié)構(gòu)。第二個(gè)家，是指郊區(qū)休閑、鄉(xiāng)村度假、養(yǎng)生養(yǎng)老等以旅游、休閑、娛樂、養(yǎng)療、避暑、避寒、度假等為主要功能和服務(wù)的第二居所、第三居所，由此構(gòu)成了第二個(gè)家的服務(wù)產(chǎn)業(yè)整合與服務(wù)結(jié)構(gòu)。第三個(gè)家是指城市綜合體、商業(yè)綜合體、部分度假接待綜合體等相關(guān)地產(chǎn)和場(chǎng)所，以公共空間的方式，為家庭提供休閑、娛樂、購物、養(yǎng)生等多元化的公共服務(wù)，由此構(gòu)成第三個(gè)家的服務(wù)產(chǎn)業(yè)整合與服務(wù)結(jié)構(gòu)。

“三個(gè)家”的結(jié)構(gòu)

2、房地產(chǎn)必然走向是一個(gè)“房產(chǎn)融一體化”結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)作為一種平臺(tái)，必須與服務(wù)產(chǎn)業(yè)、金融三者相結(jié)合，才是未來發(fā)展的一個(gè)綜合結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，如果沒有這種不動(dòng)產(chǎn)，僅僅以現(xiàn)金流做資本，就輕資產(chǎn)做輕資產(chǎn)，缺少了不動(dòng)產(chǎn)的要素，是非常難經(jīng)營(yíng)的。輕資產(chǎn)公司與房地產(chǎn)企業(yè)，都不是資本市場(chǎng)追求最好的東西。有效地整合房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)結(jié)構(gòu)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，以及與投融資的金融關(guān)系，是下一個(gè)階段地產(chǎn)發(fā)展的核心。房產(chǎn)融一體化，是今天房地產(chǎn)發(fā)展的必然結(jié)果，是任何房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一種必然走向。因此，房產(chǎn)融一體化和服務(wù)整合平臺(tái)是未來房地產(chǎn)發(fā)展的核心結(jié)構(gòu)。

3、旅文體康養(yǎng)商多產(chǎn)業(yè)融合下的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，已成當(dāng)前及未來地產(chǎn)開發(fā)的主流

在這個(gè)核心結(jié)構(gòu)下最重要的趨勢(shì)是產(chǎn)業(yè)融合。旅游地產(chǎn)已經(jīng)不再是圍繞著土地開發(fā)和旅游而言了。旅游、文化、體育、健康、養(yǎng)生養(yǎng)老這五大幸福產(chǎn)業(yè)加商業(yè)，構(gòu)成了一種多產(chǎn)業(yè)融合下的綜合地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。無論是國外的迪拜亞特蘭蒂斯、新加坡濱海灣花園，還是國內(nèi)的西雙版納國際度假區(qū)、萬達(dá)城、成都新世紀(jì)環(huán)球中心，都說明，旅文體康養(yǎng)商的地產(chǎn)綜合開發(fā)，已經(jīng)成為當(dāng)前及未來地產(chǎn)開發(fā)的主流。“五大幸福產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+金融”的產(chǎn)房融一體化模式，也將成為新時(shí)期的房地產(chǎn)發(fā)展新架構(gòu)——以家庭服務(wù)為目標(biāo)，以旅游為龍頭，整合旅文體康養(yǎng)商五大幸福產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)是骨架，五大幸福產(chǎn)業(yè)是五臟六腑，商業(yè)是皮肉，金融是血脈。

三、人的聚集：一切商業(yè)活動(dòng)及開發(fā)的基礎(chǔ)

一切商業(yè)活動(dòng)及開發(fā)是以人為基礎(chǔ)的。

人口聚集是城市化的基礎(chǔ)，城市化是人口聚集的變遷。從中國整個(gè)城市化進(jìn)程來看，城市化已經(jīng)歷經(jīng)工業(yè)化初期、工業(yè)化二期、過度工業(yè)化三個(gè)階段。僅僅靠工業(yè)化帶動(dòng)的聚集已經(jīng)很難在中國推動(dòng)城市發(fā)展，也因此很難推動(dòng)地產(chǎn)的升級(jí)和價(jià)值。未來的城市化是以消費(fèi)為主導(dǎo)的城市化，這樣的城市化與過去工業(yè)引導(dǎo)下的城市化是一個(gè)分水嶺。這個(gè)階段，是將消費(fèi)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展、住宅產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到產(chǎn)業(yè)聚集新模式，中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸進(jìn)入這個(gè)新的階段。

在這中間，人流人氣聚集形成商業(yè)發(fā)展聚集，商業(yè)聚集形成消費(fèi)聚集。商業(yè)要發(fā)展到消費(fèi)聚集期，要經(jīng)歷四個(gè)階段。第一是單一購物商業(yè)發(fā)展階段的商業(yè)稀缺期，第二是批發(fā)市場(chǎng)及批零結(jié)合階段的商業(yè)市場(chǎng)化期，第三是業(yè)態(tài)多樣化的綜合體發(fā)展時(shí)期，第四便是未來的城市消費(fèi)聚集化期。現(xiàn)在正是第四階段發(fā)展期，這個(gè)階段中，將旅游作為主體。原來商業(yè)以社區(qū)為中心研究商業(yè)的聚集，而今天尤其是郊區(qū)的商業(yè)聚集，要通過交通的穿越，依靠旅游休閑項(xiàng)目，帶動(dòng)人的聚集。這種聚集超出了社群，甚至超出城市、目的地，旅游休閑的帶動(dòng)在這里發(fā)揮了重要作用。景區(qū)+旅游消費(fèi)區(qū)，古街、旅游商街，古城古鎮(zhèn)，旅游城市是旅游帶動(dòng)的人流人氣聚集四種模式。

商業(yè)發(fā)展的四個(gè)階段

旅游帶動(dòng)的人流人氣聚集模式

人流人氣聚集的首要條件是吸引力。旅游產(chǎn)品的吸引力來自于玩法，即游憩方式設(shè)計(jì)，它是旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)的核心技術(shù)。如何把玩變成身體的體驗(yàn)、心理的過程，不斷高潮起伏的體驗(yàn)過程，這是需要設(shè)計(jì)的，這樣的設(shè)計(jì)涉及到主題及主題理念策劃、觀賞方式設(shè)計(jì)、游憩功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、獨(dú)特性賣點(diǎn)策劃、游線與交通工具設(shè)計(jì)、游樂與娛樂項(xiàng)目設(shè)計(jì)、情境與體驗(yàn)方式設(shè)計(jì)、特色紀(jì)念品設(shè)計(jì)等。通過這樣精心的設(shè)計(jì)，構(gòu)建出來的情景化、游樂化、主題化、本土化的旅游吸引核，是旅游聚集人氣的關(guān)鍵。

綠維文旅原創(chuàng)的“綠夢(mèng)工坊”，以覆土建筑為獨(dú)特建筑吸引核，形成對(duì)兒童的吸引力。通過兒童職業(yè)體驗(yàn)館、巧克力樂園、動(dòng)漫藝術(shù)館、科技游樂館、奇幻嘉年華、魔幻劇場(chǎng)、哈哈世界等兒童休閑游樂聚集，構(gòu)建不同主題場(chǎng)館，寓教于樂，在游玩中增加親子感情，打造一個(gè)以室內(nèi)體驗(yàn)型游樂為核心功能的親子游樂園。

綠維原創(chuàng)：綠夢(mèng)工坊——夢(mèng)里的親子體驗(yàn)樂園

四、 全域旅游下的文旅地產(chǎn)創(chuàng)新模式

以文化為魂，旅游為搬運(yùn)渠道，休閑體驗(yàn)消費(fèi)為核心，實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)融合下的綜合效益，可以有效的整合起來。

全域旅游下的文旅地產(chǎn)創(chuàng)新模式

今天的旅游僅僅靠觀光已經(jīng)不能滿足打造吸引核的需求，全域旅游下原旅游"六要素"吃住行游購?qiáng)屎托侣糜?quot;六要素"商養(yǎng)學(xué)閑情奇都可以作為吸引核。利用不同的要素打造不同的吸引核，成為今天旅游開發(fā)重要的課題。

如何以旅游為龍頭，整合五大幸福產(chǎn)業(yè)和商業(yè)，形成旅文體康養(yǎng)商多產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展和文旅地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展？綠維文旅認(rèn)為在全域旅游下，結(jié)合大產(chǎn)業(yè)升級(jí)、業(yè)態(tài)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城鎮(zhèn)升級(jí)，以及12大旅游要素，有一套模型，即65533模型。景區(qū)產(chǎn)品、文體養(yǎng)休閑項(xiàng)目、文體養(yǎng)休閑商業(yè)項(xiàng)目、度假酒店與公寓項(xiàng)目、住宅房產(chǎn)、一級(jí)地產(chǎn)六類產(chǎn)品，需要的是完全不同的管理模式和運(yùn)營(yíng)手段。因此，未來房地產(chǎn)僅依靠房地產(chǎn)管理專業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要景區(qū)管理、休閑營(yíng)銷、商業(yè)地產(chǎn)、酒店運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)相結(jié)合的管理結(jié)構(gòu)，形成五大角色和綜合開發(fā)的一系列架構(gòu)。

"旅商文體康養(yǎng)綜合地產(chǎn)" 65533投資模型

五、綠維經(jīng)典項(xiàng)目

綠維文旅7月份剛匯報(bào)通過的白馬山旅游度假區(qū)規(guī)劃就是一個(gè)全域旅游下的旅商文體康養(yǎng)綜合發(fā)展的典型案例。白馬山位于重慶武隆縣，是中國旅游先進(jìn)縣。政府將這個(gè)項(xiàng)目作為“十三五”核心戰(zhàn)略項(xiàng)目來進(jìn)行，不僅是建設(shè)國際知名旅游勝地的重要載體和抓手，也是開展全域旅游探索的創(chuàng)新舉措，是建設(shè)生態(tài)文明示范區(qū)縣的需要，是推進(jìn)脫貧攻堅(jiān)和全面建成小康社會(huì)的重大舉措。由此對(duì)我們提出了高要求：要把白馬山打造成一個(gè)5A級(jí)景區(qū)和國家級(jí)旅游度假區(qū)，讓其產(chǎn)生百萬人口的吸引力。

如何滿足政府的要求和任務(wù)？項(xiàng)目組充分挖掘白馬山乃至武隆地區(qū)的歷史文化資源，梳理出世界茶源、白馬仙女情侶山的愛情文化兩個(gè)核心靈魂，以高山茶園為資源基礎(chǔ)，依托白馬山與仙女山的比附營(yíng)銷關(guān)系，形成愛情文化、茶文化、四季度假養(yǎng)生養(yǎng)老為特色，集生態(tài)觀光、文化體驗(yàn)、養(yǎng)生度假于一體的綜合性景區(qū)，以“天下情侶山•武隆飛天吻”為主題形象，以“仙眷茶園•愛情圣地”為定位，將其打造為集5A級(jí)景區(qū)核心部分和高山旅游度假區(qū)于一體的綜合性項(xiàng)目。

在浪漫愛情天街仙街片區(qū)，以愛情為主題，打造飛天之吻、8D影院、愛情魔方、真愛禮堂、海誓山盟廣場(chǎng)、愛情天街、愛心鵲橋等愛情項(xiàng)目，通過項(xiàng)目的體驗(yàn)構(gòu)成核心吸引力。其中最重要的項(xiàng)目是“飛天之吻”，通過燈光、煙霧的效果打造浪漫的場(chǎng)景，將象征白馬與仙女的兩個(gè)飛行島做成演義故事，飛行島從地面上升到6555米的空中旋轉(zhuǎn)一圈后接吻，讓游客欣賞兩個(gè)雕塑的愛情表演。

飛天之吻效果圖

真愛禮堂效果圖

愛情天街鳥瞰圖

愛情天街效果圖

景區(qū)的構(gòu)建核心，第一是吸引力吸引核建設(shè)，第二是形成消費(fèi)業(yè)態(tài)聚集。本項(xiàng)目中，我們通過兩個(gè)小鎮(zhèn)街區(qū)的休閑業(yè)態(tài)聚集，讓游客留下來進(jìn)行消費(fèi)，特別是夜間消費(fèi)。在白馬天仙街片區(qū)，以醉舞流光、白馬文化、仙女廣場(chǎng)、巴國神話四個(gè)廣場(chǎng)以及博物館、商業(yè)街、餐飲街、娛樂街等業(yè)態(tài)打造夜間旅游聚集區(qū)，通過多業(yè)態(tài)的方式豐富夜間旅游產(chǎn)品，吸引游客產(chǎn)生過夜的想法。第三是打造旅游度假區(qū)，形成人流聚集后，便考慮將文化、旅游、商業(yè)與健康、體育、養(yǎng)老相結(jié)合，從而使游客產(chǎn)生較長(zhǎng)時(shí)間停留的念頭。此外，我們還規(guī)劃了綠道、跑馬道、自行車道等項(xiàng)目，旅文康體養(yǎng)商結(jié)合，共同構(gòu)建了旅游度假區(qū)的結(jié)構(gòu)。

白馬仙街鳥瞰圖

白馬文化廣場(chǎng)

醉舞流光廣場(chǎng)

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