全域旅游下的文旅地產創新 ——以旅游為龍頭，旅商文體康養融合發展

全域旅游發展基本遵循全域景區化、全域度假升級、旅游新型城鎮化、美麗鄉村與精準扶貧，旅游交通五大架構。這五種架構相互融合，共同作用，也可單獨支撐，形成全域旅游的良性發展。

全域旅游五大發展架構

綠維文旅認為，全域旅游有兩大核心理念，一個是“旅游+”，一個是“互聯網+”。“旅游+”的核心在于有效整合多產業，通過旅游把人有效地聚集到了目的地，從而發生讓農業、工業、文化、教育、養生、養老等產業轉化為消費項目。如果人不去貴州，貴州所有的文化、體育，都是本地人的消費，不能帶來區域經濟的任何變化。因此旅游是通道，是核心的渠道結構。

“旅游+”----“泛旅游產業整合”

第二是“互聯網+”，互聯網帶來了大量的實體店關門的同時帶來了旅游體驗方式的轉變。我們不會因為互聯網而不去旅游，我們只會因互聯網而更好地旅游，這就是旅游與商業之間最大的差別。旅游是一種移動生活方式，互聯網助推旅游成為智慧化的全新移動生活，成為一切產業融合的主渠道與通路結構?；ヂ摼W、物聯網的盛行，線上線下聯動發展，移動APP的出現與發展，都將促進旅游產業融合、旅游體驗智慧化、旅游方式轉變、旅游消費升級。

如何運用移動的工具形成移動生活方式，帶來旅游的變化？這主要體現在七個方面，旅游大數據搜集及挖掘、為游客提供在線旅游服務、提升旅游產品的體驗化、為運營者或管理者提供智慧營銷方案、為游客提供LBS、為游客提供智慧服務、為運營者提供智慧管理。

互聯網作用于旅游的七個層面

二、房地產再認識

1、房地產是一個“服務整合平臺”產業

房地產已經由“制造房子”的工廠模式，發展成為以人為本、以家庭為基礎、以服務為核心的產業整合模式。以“家庭•服務”為主要內容的服務結構，包括“三個家”的結構，由三個家庭服務構成三類房地產綜合開發構架，是今天房地產發展的必然。

第一個家，是以居住為主要功能的居住之家，以社區服務為基礎的家庭服務結構。第二個家，是指郊區休閑、鄉村度假、養生養老等以旅游、休閑、娛樂、養療、避暑、避寒、度假等為主要功能和服務的第二居所、第三居所，由此構成了第二個家的服務產業整合與服務結構。第三個家是指城市綜合體、商業綜合體、部分度假接待綜合體等相關地產和場所，以公共空間的方式，為家庭提供休閑、娛樂、購物、養生等多元化的公共服務，由此構成第三個家的服務產業整合與服務結構。

“三個家”的結構

2、房地產必然走向是一個“房產融一體化”結構產業

房地產作為一種平臺，必須與服務產業、金融三者相結合，才是未來發展的一個綜合結構。房地產是不動產，如果沒有這種不動產，僅僅以現金流做資本，就輕資產做輕資產，缺少了不動產的要素，是非常難經營的。輕資產公司與房地產企業，都不是資本市場追求最好的東西。有效地整合房地產不動產結構、服務產業的現金流結構，以及與投融資的金融關系，是下一個階段地產發展的核心。房產融一體化，是今天房地產發展的必然結果，是任何房地產企業發展的一種必然走向。因此，房產融一體化和服務整合平臺是未來房地產發展的核心結構。

3、旅文體康養商多產業融合下的房地產綜合開發，已成當前及未來地產開發的主流

在這個核心結構下最重要的趨勢是產業融合。旅游地產已經不再是圍繞著土地開發和旅游而言了。旅游、文化、體育、健康、養生養老這五大幸福產業加商業，構成了一種多產業融合下的綜合地產發展趨勢。無論是國外的迪拜亞特蘭蒂斯、新加坡濱海灣花園，還是國內的西雙版納國際度假區、萬達城、成都新世紀環球中心，都說明，旅文體康養商的地產綜合開發，已經成為當前及未來地產開發的主流。“五大幸福產業+商業+金融”的產房融一體化模式，也將成為新時期的房地產發展新架構——以家庭服務為目標，以旅游為龍頭，整合旅文體康養商五大幸福產業，地產是骨架，五大幸福產業是五臟六腑，商業是皮肉，金融是血脈。

三、人的聚集：一切商業活動及開發的基礎

一切商業活動及開發是以人為基礎的。

人口聚集是城市化的基礎，城市化是人口聚集的變遷。從中國整個城市化進程來看，城市化已經歷經工業化初期、工業化二期、過度工業化三個階段。僅僅靠工業化帶動的聚集已經很難在中國推動城市發展，也因此很難推動地產的升級和價值。未來的城市化是以消費為主導的城市化，這樣的城市化與過去工業引導下的城市化是一個分水嶺。這個階段，是將消費產業引導下的經濟發展、城市發展、住宅產業導入到產業聚集新模式，中國整個經濟發展逐漸進入這個新的階段。

在這中間，人流人氣聚集形成商業發展聚集，商業聚集形成消費聚集。商業要發展到消費聚集期，要經歷四個階段。第一是單一購物商業發展階段的商業稀缺期，第二是批發市場及批零結合階段的商業市場化期，第三是業態多樣化的綜合體發展時期，第四便是未來的城市消費聚集化期。現在正是第四階段發展期，這個階段中，將旅游作為主體。原來商業以社區為中心研究商業的聚集，而今天尤其是郊區的商業聚集，要通過交通的穿越，依靠旅游休閑項目，帶動人的聚集。這種聚集超出了社群，甚至超出城市、目的地，旅游休閑的帶動在這里發揮了重要作用。景區+旅游消費區，古街、旅游商街，古城古鎮，旅游城市是旅游帶動的人流人氣聚集四種模式。

商業發展的四個階段

旅游帶動的人流人氣聚集模式

人流人氣聚集的首要條件是吸引力。旅游產品的吸引力來自于玩法，即游憩方式設計，它是旅游產品設計的核心技術。如何把玩變成身體的體驗、心理的過程，不斷高潮起伏的體驗過程，這是需要設計的，這樣的設計涉及到主題及主題理念策劃、觀賞方式設計、游憩功能結構設計、獨特性賣點策劃、游線與交通工具設計、游樂與娛樂項目設計、情境與體驗方式設計、特色紀念品設計等。通過這樣精心的設計，構建出來的情景化、游樂化、主題化、本土化的旅游吸引核，是旅游聚集人氣的關鍵。

綠維文旅原創的“綠夢工坊”，以覆土建筑為獨特建筑吸引核，形成對兒童的吸引力。通過兒童職業體驗館、巧克力樂園、動漫藝術館、科技游樂館、奇幻嘉年華、魔幻劇場、哈哈世界等兒童休閑游樂聚集，構建不同主題場館，寓教于樂，在游玩中增加親子感情，打造一個以室內體驗型游樂為核心功能的親子游樂園。

綠維原創：綠夢工坊——夢里的親子體驗樂園

四、 全域旅游下的文旅地產創新模式

以文化為魂，旅游為搬運渠道，休閑體驗消費為核心，實現多產業融合下的綜合效益，可以有效的整合起來。

全域旅游下的文旅地產創新模式

今天的旅游僅僅靠觀光已經不能滿足打造吸引核的需求，全域旅游下原旅游"六要素"吃住行游購娛和新旅游"六要素"商養學閑情奇都可以作為吸引核。利用不同的要素打造不同的吸引核，成為今天旅游開發重要的課題。

如何以旅游為龍頭，整合五大幸福產業和商業，形成旅文體康養商多產業融合發展和文旅地產的創新發展？綠維文旅認為在全域旅游下，結合大產業升級、業態升級、產業結構升級、城鎮升級，以及12大旅游要素，有一套模型，即65533模型。景區產品、文體養休閑項目、文體養休閑商業項目、度假酒店與公寓項目、住宅房產、一級地產六類產品，需要的是完全不同的管理模式和運營手段。因此，未來房地產僅依靠房地產管理專業遠遠不夠，還需要景區管理、休閑營銷、商業地產、酒店運營和房地產相結合的管理結構，形成五大角色和綜合開發的一系列架構。

"旅商文體康養綜合地產" 65533投資模型

五、綠維經典項目

綠維文旅7月份剛匯報通過的白馬山旅游度假區規劃就是一個全域旅游下的旅商文體康養綜合發展的典型案例。白馬山位于重慶武隆縣，是中國旅游先進縣。政府將這個項目作為“十三五”核心戰略項目來進行，不僅是建設國際知名旅游勝地的重要載體和抓手，也是開展全域旅游探索的創新舉措，是建設生態文明示范區縣的需要，是推進脫貧攻堅和全面建成小康社會的重大舉措。由此對我們提出了高要求：要把白馬山打造成一個5A級景區和國家級旅游度假區，讓其產生百萬人口的吸引力。

如何滿足政府的要求和任務？項目組充分挖掘白馬山乃至武隆地區的歷史文化資源，梳理出世界茶源、白馬仙女情侶山的愛情文化兩個核心靈魂，以高山茶園為資源基礎，依托白馬山與仙女山的比附營銷關系，形成愛情文化、茶文化、四季度假養生養老為特色，集生態觀光、文化體驗、養生度假于一體的綜合性景區，以“天下情侶山•武隆飛天吻”為主題形象，以“仙眷茶園•愛情圣地”為定位，將其打造為集5A級景區核心部分和高山旅游度假區于一體的綜合性項目。

在浪漫愛情天街仙街片區，以愛情為主題，打造飛天之吻、8D影院、愛情魔方、真愛禮堂、海誓山盟廣場、愛情天街、愛心鵲橋等愛情項目，通過項目的體驗構成核心吸引力。其中最重要的項目是“飛天之吻”，通過燈光、煙霧的效果打造浪漫的場景，將象征白馬與仙女的兩個飛行島做成演義故事，飛行島從地面上升到6555米的空中旋轉一圈后接吻，讓游客欣賞兩個雕塑的愛情表演。

飛天之吻效果圖

真愛禮堂效果圖

愛情天街鳥瞰圖

愛情天街效果圖

景區的構建核心，第一是吸引力吸引核建設，第二是形成消費業態聚集。本項目中，我們通過兩個小鎮街區的休閑業態聚集，讓游客留下來進行消費，特別是夜間消費。在白馬天仙街片區，以醉舞流光、白馬文化、仙女廣場、巴國神話四個廣場以及博物館、商業街、餐飲街、娛樂街等業態打造夜間旅游聚集區，通過多業態的方式豐富夜間旅游產品，吸引游客產生過夜的想法。第三是打造旅游度假區，形成人流聚集后，便考慮將文化、旅游、商業與健康、體育、養老相結合，從而使游客產生較長時間停留的念頭。此外，我們還規劃了綠道、跑馬道、自行車道等項目，旅文康體養商結合，共同構建了旅游度假區的結構。

白馬仙街鳥瞰圖

白馬文化廣場

醉舞流光廣場

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