林峰：關于旅游六大問題的思考 ——在“山東省旅游業“十三五”發展戰略研討會“上的講話

四、四季運營問題

如何實現四季運營是旅游發展中一個最有價值的題目。山東旺季，避暑已經達到很好的效果，人滿為患。春、秋兩季其實一點不冷，但旅游本身沒能形成規模，而冬季問題則更大。因此，我重點談一下冬季旅游的解決方案。

我們認為溫室、冰雪嘉年華、溫泉與水療，以及廟會與民俗年慶是四大冬季解決方案。如果能有效拉動冬季旅游上一個臺階，那整個旅游運營回報的效益會大幅度提升，旅游投資的能力和由此投資形成的價值也將會大幅提升。

1.溫室

溫室已經逐漸由單一的農業種植功能，發展成為以溫室設施為載體，以恒溫環境為賣點，以全時休閑度假為理念，集合生態觀光、休閑娛樂、旅游度假、科普教育、農業種植等為一體的綜合性智能溫室，成為引爆冬季旅游的一個新的引擎。新加坡濱海灣花園里的云霧林和花穹，是做的比較極致的一個溫室項目。云霧林是一個完全生態的鋼結構主體，通過懸空的棧橋構筑了一個在云霧中間穿梭的阿凡達式的生態環境，里邊還運作了一個4D影院和一個飛行影院。這些現代化的手法與溫室結合，不僅可以做兒童樂園，還可以做采摘，做觀光，做生態新天地或人工生態的模式。

2.冰雪嘉年華

依托冰雪資源，秉承狂歡精神，開發的冰雪旅游產品是冬季旅游的主體。最近，河北通過冬奧會實現了從冰雪旅游到大型冰雪體育到奧運城市的一個升級，獲得了非常好的突破。對于張家口，我們在2012年做旅游發展規劃時就非常明確地提出打造奧運城市的目標，僅僅是滑雪不足以帶動一個區域的經濟發展，奧運經濟用冬奧會的概念把滑雪轉化為滑雪節慶轉化為滑雪生活方式，帶動整個城市的奧運化。另外，冰上游樂項目、雪上游樂項目、節慶型體育冰雪旅游產品、冰雪主題營地等冰雪嘉年華活動和項目，隨著造雪機等機械成本的大幅度降低，變得越來越普遍。而山東，冰雪這塊做的文章是非常不足的。

3.溫泉與水療

溫泉水療是最主要的一種冬季解決方案，可謂是“印鈔機”。山東有很多溫泉，但是在特色化、規模化上沒有突破。溫泉一定要結合文化，結合水療，利用溫泉來延伸養生、養療發展和度假發展，未來發展空間非常巨大。

4.廟會與民俗年節

廟會是以激發本地人為主，結合外地游客的一種民俗休閑方式。這種休閑方式在冬季具有非常好的拉動作用和會展節慶價值。北京的廟會做的最好，每年的春節廟會，就能吸引幾千萬上億的人參加。持續一個月之久的地壇廟會，一千多個商鋪，1千多個攤位，整個地壇公園80%的收入就來自這里。

五、度假地產問題

度假地產存在一個很大的問題，由于沒有度假服務，真正的旅游運營沒有實現，這也是山東旅游地產最核心的問題。因此，以度假服務為核心，通過會員社區模式來構建未來度假發展的邏輯和市場結構，是我們經過兩年多的研究得出的一個核心結論。

1、度假服務與會員社群模式

（1）家園創建

度假是一種服務，是精神家園的創建，是人們生活的第二家園。特別要提到，我們希望山東不僅僅是東方文化的家園，還希望它成為度假的家園，成為第二家園。

（2）功能創建

這些年來旅游之所以高速發展，除了旅游本身的發展以外，非常重要的一個原因就是旅游地產成為了盈利的核心。如果沒有旅游地產的盈利，旅游本身是非常困難的。旅游在2012年以前，經歷了地產快速回報支持下的發展，2012年以后經歷了地產停滯以后的困難期，2014年開始進入了旅游本身比較具有回報能力的恢復期和發展期。因此，度假這一第二家園的創建，不能僅僅靠文化概念，而應該靠服務。在功能構建方面，應包括物業，回報結構，以及旅游本身的要素結構所形成的旅游服務。

（3）盈利創建

很多度假區項目，上來就做星級酒店、大型會展中心，這是一種誤區。實際上，度假服務不一定要高大上，可以是很簡潔的酒店，可以是特色的公寓式的度假居住，可以是親子的小型游樂。我們將這些稱為盈利創建空間。

（4）市場細分

中年人的度假需求我稱之為放松與交友相結合；老年人的需求我認為是度假型養老，或者是養老型度假；對親子來說，現在已經成為旅游中間最重要的一道引擎線。這三個需求各有不同，又相互整合、相互帶動。

（5）G.O模式

G.O（Gentle Organizer）,親善的組織者，我把它叫做“達人+公關”，是度假生活的靈魂人物。實際上，中國人還沒有學會如何好好的度假，對騎馬、揚帆等很多娛樂活動，并不是那么熟練。這種達人加上很善于公關的小青年的G.O模式，起源于地中海俱樂部，對于我國度假結構的構建具有重大的意義。

2、加快房地產去化，回歸度假地產本質

為什么一定要談地產？原因非常簡單，土地開發、土地升級、房產快速去化仍然是大規模旅游開發最重要的支撐。沒有土地，沒有資本，沒有快速回報結構，

僅僅依靠旅游項目的服務回報，旅游的發展速率會非常慢。所以在政府主導下的大型項目比如區域旅游開發、區域度假開發以及城市開發的結構中，仍然要結合土地開發、地產開發、金融和養老等，形成金融、度假、地產、養老的一體化結構。這種運營才適合大眾度假時代、區域整合開發的架構。

如何加速地產去化？度假地產的核心問題是不可能長期使用，一個人不可能一生只到一個地方度假，也不可能長期在那里度假，經營收益很低。因此我們提出了房地產去化的方案：第一是酒店化經營。只有經營的地產才有未來，不經營的純住宅型地產、私家型地產在未來的度假地產中所占的比例不會超過20%，而經營型地產是可經營、標準化、持續化發展的結構，和旅游業緊密相關。第二是產權分割。將一份度假地產的產權分成若干份，多人共享。第三是時權和產權的分離。由此在分時、分權模式下，有效形成會員制的互動結構，通過更多人的分享、共享、交換，來實現房地產的去化。最后，要結合某些服務來進行運作。綠維創景目前在運作一個叫分權寶的運營平臺，我們希望在山東能找到一些機會，來實現這樣一種好的創新發展模式。

概括起來，以人為本，回歸游客，從好客山東到我的度假家園，這是我希望能夠有效灌輸到山東的一種模式。度假家園包括養心的度假家園和養生的度假家園。養心是文化的養心，特別是我們做仙境海岸中間所涉及到的道家文化，不僅是一種道德文化，還是一種追求生命本體價值的文化。養生的度假家園，體現的是山東獨特的生態價值。

六、文化體驗化問題

如何有效實現文化的體驗化，如何把高大上的文化轉化成直接的推動力、強有力的旅游手段和產品價值，這是山東現在面臨的一個非常重要的問題。

我認為山東提出的十大文化旅游目的地品牌非常好，關鍵是文化如何落地？我認為情境化、參與化、體驗化、互動化、游樂化、娛樂化、移動互聯化、社群化，這八化是實現文化落地，使文化有效形成既有價值，實現“好看、好玩、好賺錢”一系列目標的手法。如何好看、好玩、好賺錢，有很多具體的方法。包括穿越化的一些手法、意境制造的手法，以及用增強現實來實現人機互動的手法等等。

最后，概括起來，山東十三五期間的旅游如何有效的形成發展，最核心是要用改革的理念和創新的精神來推動，要與微觀市場相關聯的投資發展和市場經營的可持續性模式相結合。宏觀架構上，從行業到產業鏈，到泛旅游的多產業結合，再到旅游引導的城市化和旅游的綜合發展結構，把旅游置身于一個更加廣闊的框架結構中，同時又要把握住旅游最核心的要素。

本文關鍵字：旅游地產 新型城鎮化 林峰 查看更多