跨界的時(shí)代趨勢(shì)：中國(guó)戰(zhàn)略的六大頂層設(shè)計(jì)。

編者按：由全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)主辦的“首屆房地產(chǎn)金融創(chuàng)新大會(huì)”于2015年6月12日拉開(kāi)帷幕，300余名一線房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的實(shí)戰(zhàn)專家齊聚北京，共同分享、研討創(chuàng)新模式與創(chuàng)新案例，搭建金融資本和創(chuàng)新項(xiàng)目合作平臺(tái)。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)林峰先生受邀出席本次會(huì)議，并發(fā)表了《眾籌與創(chuàng)客：房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、金融跨界整合》主題演講。演講中闡述了中國(guó)戰(zhàn)略的六大頂層設(shè)計(jì)，并認(rèn)為跨界與融合將是時(shí)代所指、大勢(shì)所趨。以下為演講內(nèi)容：

現(xiàn)階段我國(guó)正處在一個(gè)轉(zhuǎn)折的時(shí)代，整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)不同于以往，整個(gè)國(guó)家的戰(zhàn)略層面也在發(fā)生巨大的變化。要適應(yīng)這個(gè)時(shí)代，首先要從頂層設(shè)計(jì)去把握和看待問(wèn)題。過(guò)去我們提過(guò)“房地產(chǎn)+”，這是源于過(guò)去十年干任何行業(yè)都不如干房地產(chǎn)，旅游如果沒(méi)有房地產(chǎn)，而光靠酒店3-5%的盈利能力，旅游投資回報(bào)率是很低的?，F(xiàn)在時(shí)代變了，旅游業(yè)所帶來(lái)的機(jī)會(huì)和市場(chǎng)效益，同樣引起房地產(chǎn)商的關(guān)注，甚至有大批資本正在向這個(gè)方向轉(zhuǎn)型。從過(guò)去所有行業(yè)都向房地產(chǎn)跨界的“房地產(chǎn)本位主義思維方式”時(shí)代，到現(xiàn)在房地產(chǎn)向其他產(chǎn)業(yè)跨界的趨勢(shì)，顯示了國(guó)家頂層設(shè)計(jì)所發(fā)生的變化。

新形勢(shì)下的國(guó)家頂層設(shè)計(jì)，林峰院長(zhǎng)認(rèn)為體現(xiàn)在六個(gè)方面：新型城鎮(zhèn)化、一帶一路、人民幣國(guó)際化、企業(yè)主體化、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)+。

一、新型城鎮(zhèn)化——未來(lái)十年內(nèi)需擴(kuò)大的第一發(fā)展工程

從今天來(lái)看，城市人口所占比例達(dá)到了56%，轉(zhuǎn)移人口數(shù)量有所減少。但新型城鎮(zhèn)化的核心問(wèn)題不在于建造房子，而在于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的突破和轉(zhuǎn)化，最重要的一個(gè)核心點(diǎn)是以人為本的變革，即讓農(nóng)民成為真正具有城市生活條件和生活質(zhì)量的人群。新型城鎮(zhèn)化是一場(chǎng)深刻的社會(huì)變革，具體說(shuō)來(lái)，其根本解決的問(wèn)題是，如何讓農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為城市居民，享受城市生活條件的同時(shí)獲得社會(huì)福利、社會(huì)機(jī)會(huì)、醫(yī)療條件和公共服務(wù)，并形成消費(fèi)能力提升。因此，新型城鎮(zhèn)化促進(jìn)中產(chǎn)階級(jí)和城市居民收入水準(zhǔn)人群大幅度增長(zhǎng)，由此激發(fā)的社會(huì)需求提供了內(nèi)需擴(kuò)大、核心拉動(dòng)的發(fā)展結(jié)構(gòu)。

單一城市中心向城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成了包括城市群、城鎮(zhèn)群在內(nèi)的發(fā)展架構(gòu)。市場(chǎng)主導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與產(chǎn)城一體化發(fā)展孕育一種更加適應(yīng)現(xiàn)狀的城鎮(zhèn)化模式——就地城鎮(zhèn)化，隨著農(nóng)民大規(guī)模遷移進(jìn)城越來(lái)越少，這一模式能夠真正解決剩下的農(nóng)民如何轉(zhuǎn)化為城市居民的問(wèn)題。新型城鎮(zhèn)化是未來(lái)十年第一位的內(nèi)需拉動(dòng)發(fā)展工程，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高增長(zhǎng)的頂層設(shè)計(jì)，如何參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、如何在產(chǎn)城一體化中尋找發(fā)展思路，始終是最有價(jià)值和最核心的問(wèn)題。無(wú)論是京津冀一體化還是城市群結(jié)構(gòu)，都為城市群衛(wèi)星城市的發(fā)展帶來(lái)巨大機(jī)會(huì)。

二、一帶一路戰(zhàn)略——中國(guó)開(kāi)發(fā)模式的世界擴(kuò)張

很多人認(rèn)為，一帶一路就是直接帶來(lái)大量的中國(guó)工程承包，實(shí)現(xiàn)剩余產(chǎn)品大規(guī)模向外推銷(xiāo)的機(jī)會(huì)，可以說(shuō)，這是最淺顯和最初級(jí)的認(rèn)知。一帶一路是以中國(guó)大規(guī)模金融擴(kuò)張為依托，帶動(dòng)最強(qiáng)的工程承包能力，包括技術(shù)設(shè)施建設(shè)能力、高鐵的全套技術(shù)和解決方案，拉動(dòng)很大一部分和地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)中國(guó)開(kāi)發(fā)模式的世界性擴(kuò)張。地產(chǎn)商已經(jīng)從修房子逐漸變成了園區(qū)開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)城一體化開(kāi)發(fā)商，拿了工程，修了高鐵、道路以后，會(huì)面臨一個(gè)問(wèn)題，別人拿什么來(lái)還你的貸款？在財(cái)政沒(méi)有足夠錢(qián)的情況下，用土地置換承包工程成為一種可行的方式，而換來(lái)的土地誰(shuí)來(lái)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)，修完的房子賣(mài)給誰(shuí)？必然要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的基礎(chǔ)是城鎮(zhèn)化發(fā)展。因此，基于全球擴(kuò)張、基于工程建設(shè)走出去、基于亞投行金融走出去，帶出去的除了工程承包，還有土地開(kāi)發(fā)、資源開(kāi)發(fā)，甚至是對(duì)整個(gè)亞非等欠發(fā)達(dá)地區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)，而綜合開(kāi)發(fā)在中國(guó)最充分的就是房地產(chǎn)界。中國(guó)房地產(chǎn)界擁有的巨大能力是城市開(kāi)發(fā)能力、區(qū)域開(kāi)發(fā)能力以及配套進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、園區(qū)開(kāi)發(fā)和區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)能力，這種能力是這30年來(lái)中國(guó)面對(duì)全世界最強(qiáng)的綜合發(fā)展能力，隨著我們一帶一路的“走出去”，中國(guó)面向世界的輸出和推動(dòng)，將是世界歷史上最偉大的一件事情。

一帶一路是未來(lái)二十年第一位的中國(guó)國(guó)際合作框架，是中國(guó)構(gòu)筑世界格局的主要通道，是從亞洲共同體到世界共同體的載體。一帶一路意味著的，絕不僅僅是地緣政治，而是和平發(fā)展的創(chuàng)新方式和中國(guó)開(kāi)發(fā)能力的輸出，房地產(chǎn)商將充分參與到這個(gè)偉大戰(zhàn)略的實(shí)施中，并在其中扮演極為重要的角色。

三、人民幣國(guó)際化——金融流通控制與資本擴(kuò)張

人民幣國(guó)際化是指人民幣能夠跨越國(guó)界，在境外流通，成為國(guó)際上普遍認(rèn)可的計(jì)價(jià)、結(jié)算及儲(chǔ)備貨幣的過(guò)程，實(shí)現(xiàn)人民幣成為世界貨幣的目標(biāo)。數(shù)據(jù)表明，2014年以前，僅1000億人民幣跨境流通，占總流通量的1%，而今年1到4月，在內(nèi)地、香港等亞太地區(qū)的支付中人民幣比例高達(dá)31%，美元在4月僅占12.3%。隨著雙邊本幣互換協(xié)議、離岸金融大發(fā)展，人民幣資本市場(chǎng)的空間不斷擴(kuò)大，必將帶動(dòng)外向型經(jīng)濟(jì)和對(duì)外投資的發(fā)展，而中國(guó)從世界工廠轉(zhuǎn)型為世界銀行，必是未來(lái)趨勢(shì)。

四、企業(yè)主體化——混合所有制+PPP+企業(yè)家價(jià)值觀

今天的政企關(guān)系正在發(fā)生一種實(shí)質(zhì)性變化，從八項(xiàng)規(guī)定、反腐倡廉開(kāi)始，中國(guó)的政府和企業(yè)之間不再存在灰色領(lǐng)域，而是企業(yè)作為市場(chǎng)和資源配置主體和政府之間形成了一種全新的關(guān)系，國(guó)有企業(yè)改制、商業(yè)模式的變化，以及大規(guī)模資本市場(chǎng)運(yùn)作，都存在于這種關(guān)系中。政府在哪些領(lǐng)域退出，由此給企業(yè)帶來(lái)哪些機(jī)會(huì)，越來(lái)越清晰。政府原來(lái)僅僅是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，現(xiàn)在已經(jīng)涉及公共服務(wù)購(gòu)買(mǎi)，甚至大型的地方發(fā)展工程。這種關(guān)系下旅游業(yè)發(fā)展已形成了新的模式：政府為推動(dòng)旅游發(fā)展，實(shí)行旅游項(xiàng)目運(yùn)作的PPP模式的深化與常規(guī)化，把創(chuàng)建景區(qū)用PPP模式進(jìn)行推動(dòng)，讓民營(yíng)企業(yè)參與其中，政府與企業(yè)共同建設(shè)，尋找開(kāi)發(fā)銀行投資，打造市場(chǎng)化、對(duì)區(qū)域有帶動(dòng)作用的旅游產(chǎn)業(yè)，形成永久性、持續(xù)性的資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)從建設(shè)到開(kāi)發(fā)與服務(wù)的逐步深化應(yīng)用以及管理的成熟。擁有自然環(huán)境和人文歷史條件優(yōu)勢(shì)的旅游景區(qū)，它的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越投資本身，這樣的產(chǎn)品、項(xiàng)目，市場(chǎng)化條件非常好，能夠成為政府最支持和眾多資本追逐的對(duì)象，這就是機(jī)會(huì)。企業(yè)主體觀必將成為未來(lái)需要輿論支持并落實(shí)到政府行為上最重要的核心理念和戰(zhàn)略。

五、眾創(chuàng)+資本戰(zhàn)略——中國(guó)微觀經(jīng)濟(jì)的核心引擎

隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《關(guān)于深化體制機(jī)制改革加快實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)》的推行，以“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”為特征的眾創(chuàng)時(shí)代迅速而至。創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)有著非常直接的關(guān)系，沒(méi)有創(chuàng)新，就沒(méi)有創(chuàng)業(yè)，我們需要用年輕的生產(chǎn)力、不斷創(chuàng)新的業(yè)態(tài)、不斷創(chuàng)新的企業(yè)去推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而不僅僅是就業(yè)。在創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的結(jié)構(gòu)之間，需要大規(guī)模資本，只有當(dāng)資本市場(chǎng)能夠?yàn)榇蠖鄶?shù)敢創(chuàng)新、敢創(chuàng)業(yè)的人買(mǎi)單的時(shí)候，大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新、中國(guó)創(chuàng)造才有可實(shí)現(xiàn)的途徑，這是中國(guó)當(dāng)前的核心發(fā)展結(jié)構(gòu)。

資本市場(chǎng)的變革表現(xiàn)為大牛市、注冊(cè)制、新三板、戰(zhàn)略新興板，創(chuàng)新型、成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展的制度安排，推動(dòng)尚未盈利、但有一定規(guī)模的科技創(chuàng)新企業(yè)上市等，良性的泡沫刺激創(chuàng)新，是培育經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的根本動(dòng)力，是人民幣資本盛宴的主場(chǎng)。

由土地財(cái)政、土地財(cái)富所帶來(lái)的基于不動(dòng)產(chǎn)升值的財(cái)富增長(zhǎng)已經(jīng)完成了，人民幣升值、人民幣繼續(xù)保持穩(wěn)定、中國(guó)財(cái)富繼續(xù)增長(zhǎng)，在全球擴(kuò)張靠什么，是資本流逝階段支撐著創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)和整個(gè)中國(guó)財(cái)富面向世界的一種增長(zhǎng)節(jié)奏。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)需要資本市場(chǎng)買(mǎi)單，資本市場(chǎng)的活躍、多樣化、多層次、開(kāi)發(fā)性等，為微觀動(dòng)力的形成提供了條件，由以土地為依托的地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)增值模式，轉(zhuǎn)化到以股權(quán)為依托的資本財(cái)富模式，是一條長(zhǎng)期要走的路。

除了創(chuàng)客和資本市場(chǎng)，眾籌模式和全球分享經(jīng)濟(jì)是世界范圍內(nèi)的創(chuàng)新，眾籌是運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)行股權(quán)眾籌和各種權(quán)益類型眾籌，包括團(tuán)購(gòu)、債券、時(shí)權(quán)、產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)等。分享經(jīng)濟(jì)是把使用權(quán)剝離出來(lái)，通過(guò)分享及交換的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)使用價(jià)值提升，目前全球分享經(jīng)濟(jì)的總產(chǎn)值約為135億美元。到2025年，全球分享經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值可以達(dá)到3450億美元。在假期住宿和拼車(chē)、租車(chē)等領(lǐng)域，分享經(jīng)濟(jì)將占據(jù)市場(chǎng)的半壁江山。

六、互聯(lián)網(wǎng)+——追趕信息革命浪潮

“互聯(lián)網(wǎng)+”是現(xiàn)在的一個(gè)熱點(diǎn)話題，也是改變時(shí)代的一個(gè)重要催化劑，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)所帶來(lái)的不僅僅是某一個(gè)領(lǐng)域的變化，而是一個(gè)全域的、全方位的變化，帶來(lái)的是理念和技術(shù)的顛覆性改革和升級(jí)?；ヂ?lián)網(wǎng)帶來(lái)的是一種跨界、融合、免費(fèi)、分享、生態(tài)的思維方式；是一種商品營(yíng)銷(xiāo)與交易的創(chuàng)新渠道；是一個(gè)物與物、人與人、物與人，所有都連接在一起的萬(wàn)物互聯(lián)的平臺(tái)……。未來(lái)每一個(gè)產(chǎn)業(yè)都會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)息息相關(guān)。

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