大眾度假時代下的旅游地產.

編者按：8月7-8日，2015云南文博會十大主題活動之一的“中國國際（云南）文化旅游投資洽談會”，在昆明滇池溫泉花園酒店成功舉辦，我院林峰院長受邀參加此次會議，并以《大眾度假時代下的旅游地產》為主題，發(fā)表了主旨演講。

大眾度假時代下，一方面度假環(huán)境、度假生活方式正在全面展開，另一方面旅游度假也面臨著巨大的危機。如何在旅游度假需求，與傳統(tǒng)旅游地產之間尋找新的發(fā)展模式，從而實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)發(fā)展，是這兩三年來綠維創(chuàng)景一直研究的課題。林峰院長從“大眾度假時代的機遇”、“度假服務與地產去化整合模式”、“分權寶——分權度假交換平臺”三個角度，對這一問題進行了闡述。

林峰院長演講實錄如下：

非常高興今天有機會跟大家一起分享。

我把現(xiàn)在這個突飛猛進的時代，稱之為大眾度假時代，大眾度假和云南的關系是緊密的，之所以這次談這個題目，兩方面：一是度假環(huán)境、度假生活方式正在全面展開，另一方面旅游度假面臨著巨大的危機，如何在這樣一個時代把旅游度假好的發(fā)展形態(tài)，和傳統(tǒng)旅游地產之間尋找新的發(fā)展模式，從而實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)發(fā)展，是這兩三年來一直研究的課題。我說三個問題：第一，大眾度假時代的機遇。第二，度假服務與地產去化整合模式。第三，分權寶——分權度假交換平臺。

大眾度假時代的機遇

關于大眾度假我說有三個需求，”避暑避霾避寒“。我認為昆明人是需要避霾，霾的成分越來越多，對北京來說沒得說，生活在水生火熱之中，昨天又是冰雹，使我們逃離城市，尋求度假。另外重要的是中國快速形成的避暑和避寒兩大事情，云南首先是避寒，但很多云南的城市現(xiàn)在提出來自己已經(jīng)變成避暑的市場，比如說騰沖，打出“避暑騰沖”，確實是在云南有很多地方避暑避寒”這兩大市場，而三養(yǎng)：養(yǎng)心、養(yǎng)老、養(yǎng)生，不同層面都存在著養(yǎng)生的需求。最重要的GDP超過5000美元的時候就已經(jīng)形成，很快就達到了一萬美元的時代。

另外旅游開放增長里面休閑和度假這種消費形態(tài)在整個旅游產品里占有的比例是越來越高。2014年的時候大概28%，到2020年將會達到40%左右，到2030年左右將會達到67%，換句話說，到2030年2/3的旅游是度假旅游，觀光旅游大幅下降，再加上旅游和獨家的加速，實際上度假休閑市場的增長率超過20%，在當今中國能夠超過20%增長率的市場，已經(jīng)非常少了。而市場又是全民性市場，那就更少了。所以旅游的度假休閑市場大蛋糕是一個非常巨大的一個蛋糕，是一次盛宴，中國今天的經(jīng)濟發(fā)展拉動和消費市場的成長來說，它占有的地位是不可取代，度假已經(jīng)形成了具體市場，六大市場：

第一，黃金周市場，大家都很清晰，兩個大黃金周，以及幾個小的黃金周。大黃金周國企和春節(jié)，都構成了最長的度假時間。

第二，學生假期。90天不僅是避暑避寒的時間，而且是擁有學生擁有大量的假期，這一假期由學生市場倒過來帶動全社會的避暑。

第三，銀發(fā)度假市場。我們稱為度假型養(yǎng)老，不一定是度假養(yǎng)老地產，但一定是度假社區(qū)，不一定是養(yǎng)老地產，而是度假地產，適合老人的生活，身心相結合的市場。銀發(fā)市場我們稱為55-70歲老人之間，他們絕對不愿意讓自己到另外一個地方養(yǎng)老，關在一個地方像關監(jiān)獄一樣，相反來說在全國不同的地方，在全球不同的地方。同樣度假是他們理想的生活方式。這個群體，50年代出生的人已經(jīng)進入退休潮，他們的購買能力已經(jīng)形成。另外，70后、80后他們對父母的供養(yǎng)已經(jīng)構成更強的老人購買力，這兩個購買力疊加，形成了中國銀發(fā)市場購買力的提升，市場正在成為中國最重要的市場，但這一市場所謂的商業(yè)化養(yǎng)老，并沒有構成真正的市場價值。而他們的候鳥式避寒避暑避霾，正在構成巨大的商業(yè)市場。

第四，帶薪度假市場。國家已經(jīng)明確2020到實現(xiàn)末時代國家，帶薪國家每年增長10%，能夠帶來8000萬的度假人口，而帶薪度假人口不在于錢，我在于有沒有時間。60后、70后、80后的結構已經(jīng)擁有度假能力，而沒有時間，什么是度假？5天以上才是度假，原則上說是7天，構成了度假生活方式的結構，7天、14天、28天，然后是三個月、半年這樣的結構。

第五，自由職業(yè)者度假。他們可以自由選擇度假生活。

第六，還有周末微度假市場。對昆明來說兩個小時的時間，星期五的晚上過去，星期天下午回來，稱之為微度假。實際上周末休閑有人稱為微度假，因為它和生活休閑、周末休閑這個詞，和度假生活方式之間有差別，又有聯(lián)系。用微度假的概念可以很好概括他作為一種生活方式的特征，因為需要住下來，周末不一定是觀光，更需要住下來的一種二居所結構，所以由于高鐵分級，把這六大市場整合起來，大家想一想在整個旅游結構、旅游時間、旅游生活方式中，這六大市場構成了我們未來最大的旅游市場空間，而這種時間稱為大眾度假時代已經(jīng)來臨了，開著一個小小的奧拓車，同樣可以去度假，可能出去度假花100塊錢去住農家民宿，花200塊錢玩了兩天，也算度假，所以度假和大規(guī)模的經(jīng)濟增長之間的關系，消費水準是可控的，而今天60%以上城市人口是具備度假能力，隨著帶薪度假的持續(xù)增長，每年會增加8000萬以上的人口。

那度假的核心地產之間的關系，和云南旅游之間的關系尤其重要，就在于旅居，只要是度假，不同于我們稱之為旅行的差別在于度假是住下來再去玩，所以酒店和所居住的場所是第一位，而我們過去的旅行，是每天換一個地方，人在行走中，所以行是第一位的。我們說微度假是可重復的，每一周可以去一個地方稱之為微度假，當每個周末去同樣一個地方的時候，比如說我在安寧買了一套房子，我一個月至少在安寧泡一次溫泉，一年去了安寧12次，在安寧買的房子就變成微度假形態(tài)，雖然每次去了一天或者兩天，以居住為核心的旅居生活方式構成了度假，我們稱為微度假。

那避暑避寒都有它的因素，中國避暑更多在于高山，比如說井岡山，高原。避暑除了高原、高山之外，還有北方的大量地方。避寒主要是在云南，同樣作為高原地區(qū)又具有避暑的優(yōu)勢，再加上昆明作為一個大型城市，周邊有城郊避暑，再加上稱為生態(tài)型康療型的度假，主要是溫泉、醫(yī)療、藥療等等，由此度假服務是什么？核心是三大板塊：

第一，度假需要的是便捷生活條件。

第二，需要養(yǎng)生和運動服務。

第三，需要社會交流與互動。

度假服務與地產去化整合模式

秦皇島有一個黃金案例，這個地區(qū)第一階段投資了房產，賣了一部分賣不動，那怎么辦？大量搞了高爾夫球、馬會，最著名是搞了一個圖書館，很多人都看過這個微信，一下子引爆了市場，200多萬人點擊這個微信，做了商業(yè)街，做了鳥屋、教堂等等，做了大量的服務，通過一年多為會員和客戶服務，重新啟動銷售結果，房子快速銷售出去。構成了我們稱之為以服務形成盈利，通過服務和社群化實現(xiàn)地產去化的模式，這是最舒服的圖書館，這是他做了一個社區(qū)食堂，社區(qū)食堂有1000道菜品，所有人周末到這個地方都可以得到非常好的餐飲服務。

第二，形成了一個GO的團隊，這樣一群年輕人GO大規(guī)模的啟動了社群化，建了大概有50個群，他們的員工和所有社區(qū)業(yè)主們建立起一個非常強的互動群，通過互動群的社群營銷，把社群建出來以后，所有的這些業(yè)主幾乎每個周末互相約著到阿那亞這個地方來，一起騎馬，一起玩，一起游泳，一起打高爾夫，一起打牌，等等，這樣一種結構體現(xiàn)了新時代稱之為度假服務模式的典范。

我簡單總結一下，一句話，有溫情，有情懷，有溫度的社區(qū)，提倡輕資產整合重資產，用服務拯救房地產。創(chuàng)造度假地產未來的關鍵，一定不是房子，而是溫暖。這是他們什么跑步社群、話劇社群、天使計劃、種子計劃、合伙人計劃等等，都是業(yè)主里面的微信群。

我稱之為度假服務與會員社群模式，是房地產去化的利器。

第一，度假服務必須是精神創(chuàng)建，我們所做的度假地產一定是第二家園，應該是精神的家園。

第二，功能創(chuàng)建，有吃住行游購娛修養(yǎng)運悟的元素。

第三，盈利創(chuàng)建，吃喝玩樂都要賺錢，怎么才能把服務做到賺錢，這里邊有成本控制和運作模式的設計。

第四，市場細分。老年市場、兒童市場、中年人市場完全不一樣。老年希望的是安靜，小孩希望的是親子和熱情的玩法，而中年人希望的放松交流和投資，和事業(yè)相關聯(lián)的互動社群。這三個因素結合起來才能構成好的社群結果。

最后，GO。是地中海俱樂部最早引入的一種手法，由年輕人，我們稱之為運動達人，游玩的達人，帶著公關的內容把一群人組織起來去玩，中國度假是需要有人教他們玩、組織玩，因為教在度假生活中尤其重要。通過GO我們稱之為達人+公關的度假生活。

阿那亞形成了1000多個業(yè)主會員強有力的互動，然后他們做成功了這個案例以后，在三亞拿了一個已經(jīng)做死的樓盤，由他們把會員倒過去幫他們買樓，用服務來激活一個死掉的樓盤。這是我國鋼將到的。實際上社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為了最有價值的社區(qū)服務，如何通過度假服務、互聯(lián)網(wǎng)化整合來形成會員聯(lián)系、業(yè)主聯(lián)系，從而通過業(yè)主和會員聯(lián)系，把度假服務變成去化房地產的手段，實際上是今天所有度假地產面對最重要的方向。

分權寶——分權度假交換平臺

最后跟大家講一下分權寶，原因很簡單，房地產去化怎么辦？除了服務概念之外，必須要經(jīng)營，以前地產都是住宅型，這種地產由于住宅屬性，缺少可經(jīng)營的能力，如何把住宅型地產轉化為經(jīng)營的酒店化地產，這是第一。所有未來的度假地產是可經(jīng)營地產，90%是可經(jīng)營的，20%是保留的地產。另外是要做產權分割，如果是商業(yè)用地，只有一種產權，不能拆出很多的房子，無論是商鋪還是住宅，都應該要進行分割。第三，實權分割，如何去化旅游地產和商業(yè)地產，一定要玩實權，是什么？7天是一個核心度假單元，28天是一個結果。第四，要把他們和旅行交換起來，基于這兩個形成一個分權寶度假交換平臺，把不同的項目進行交換，同樣一個項目一間房子拆成1/3，每一個房間是13個共同擁有。每一個擁有28天的實權，通過托管經(jīng)營實現(xiàn)以房養(yǎng)游，可以做到10%-12%的回報。通過擁有10%-12%的回報，我們稱之為分分，分分是什么？回報的水平，可以置換各種酒店，已經(jīng)形成1000家酒店的置換結構，可以購買一家的酒店來獲得1000家酒店的置換，進行全球的交換，由此形成了這樣一種結構。

最后，玩轉全球，可以全球交換1000家酒店，最后可以在分分商場，用分分進行消費其他的服務，1000家酒店已經(jīng)形成交換的基礎，這是我們自由退出的平臺和資金結構。房地產去化依托于以會員制而形成的全球大個酒店共享的十萬、百萬的會員共同參與的結構，會很好的形成互動安排，很好的形成會員服務體系，最后把度假服務和會員制的黏性結構導入到旅游地產中，從而形成依托于社群，實現(xiàn)全方位的度假地產和互聯(lián)網(wǎng)時代升級的一種發(fā)展模式。

時間有限，謝謝大家。

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注：實錄內容來源于”文旅洽談會“微信。

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