走向溫泉綜合開發時代――“溫泉休閑綜合體”開發研究

       打造“溫泉休閑綜合體”

一、溫泉走向“綜合開發時代”是市場的必然選擇

經過10余年的開發經營，中國溫泉已經實現產業化發展，并成為中國多元化休閑產業的龍頭――全國涌現出來的一大批成功的溫泉度假村、溫泉小鎮和溫泉新城表明：溫泉對于休閑產業的聚集效應和對于區域經濟的帶動作用已經得到開發商和各地政府的高度認可。隨著旅游業成為國家戰略性支柱產業和中國休閑度假產業的進一步發展，加之旅游經濟與地產資本的雙重驅動，我們判斷：溫泉仍將是未來休閑度假開發的超級熱門。

然而，在消費需求不斷升級與市場競爭日趨激烈的態勢下，溫泉行業必然要進行重新洗牌，規模小、資金弱、功能單一、設施落后的一大批溫泉度假村必將被整合，規?；⒕C合性、復合型的“溫泉度假區”將會成為溫泉休閑市場的主流模式，溫泉將從“單一利用時代”走向“綜合開發時代”，這是市場的必然選擇，其原因主要表現為兩個方面：

其一，從土地開發角度來看，大型溫泉度假村的開發需要大規模的資金投入，單一開發溫泉泡浴產品顯然無法實現快速回報與土地開發價值的最大化，溫泉和地產的互動已是必然選擇，加之溫泉本身所具有的養生與休閑的雙重價值，“休閑養生地產”的概念能有力提升地產的附加值、增加開發回報（但凡打上溫泉概念的樓盤價格都不菲），因此必然要結合地產的開發。

其二，從消費需求角度來看，富裕起來的人們對于溫泉的消費需求，已經不局限于“單一泡浴”的層面，而是要求能夠滿足其對于“保健療養、運動游樂、商務會議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費需求，導致功能單一的溫泉度假村將逐步喪失在市場上的競爭力，亟待改造升級，這也直接加快了溫泉從“單一利用”走向“綜合開發”的進程。

二、溫泉綜合開發的目標是打造“溫泉休閑綜合體”

我們認為，溫泉綜合開發項目的目標，實際上是打造“以溫泉休閑為基礎、以會議度假酒店為重點、以休閑養生地產為核心”的“溫泉休閑綜合體”――小則百余畝即溫泉度假村，大則數平方公里即溫泉小鎮或溫泉新城。從功能業態上看，“溫泉休閑綜合體”主要包括“溫泉休閑中心、會議度假酒店、休閑商業街區、運動游樂項目和溫泉養生地產”五大核心功能板塊。

打造“溫泉休閑綜合體”，是在搭建一個功能齊全的品質化休閑平臺，構造一個溫泉休閑產業聚集區，這是溫泉開發模式的突破；選擇以溫泉養生為基礎、以會議酒店為重點、以休閑地產為核心的功能業態結構，是業態創新的升級。因此，我們認為，“溫泉休閑綜合體”，一定未來中國溫泉開發的大方向。

建設“溫泉休閑綜合體”，需要大規模的資金投入，更由于功能業態的綜合性，“溫泉休閑綜合體”的開發具有相當的復雜性和風險性，從開發戰略到產品設計，都需要一流的方案――要求規劃設計機構不僅要懂溫泉，更要洞悉酒店、商業、旅游和休閑地產等領域，能夠以商業模式的突破為核心，以休閑綜合體的眼光來審視溫泉綜合開發，從投資運營的實質來把握各個功能板塊的互動關系與土地利用結構，才能夠真正實現“溫泉休閑綜合體”開發價值的最優化。

5、以運營科學化的眼光，創新操作模式，突破其發展

運營操作的創新，關系項目的發展升級，主要形成以下經驗：

（1）項目運營

一是先做休閑平臺，再做休閑地產。休閑平臺主要指運動平臺、養生平臺、會議平臺、文化休閑平臺，通過休閑平臺的打造，來帶動休閑地產的開發，是休閑地產項目開發的商業模式實質。

二是先做項目品質，后做銷售面積。在開始先注重項目品質，為的是創造品牌效應，在土地充分升值后做大銷售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報。

三是銷售型物業與經營型物業相結合的運營模式。一般來說，除了主題園區、會所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內的休閑地產產品均可以產權式物業的手法先售后租，通過會議經營實現回租后的有效使用。

四是以會員卡的模式，實行捆綁銷售，增加項目附加值。如高爾夫地產可以與高爾夫會員捆綁銷售，溫泉地產可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業的若干個項目則可以通過會員卡實現組合權益大聯動。

（2）企業運營

從“項目開發商”到“區域運營商”，做“一級半”開發。在企業運營上，從“項目開發商”到“區域運營商”，以“一級土地開發與二級土地開發相結合”（即一級半開發）的方式，部分重點項目引進戰略合作伙伴共同進行開發，如度假酒店、溫泉SPA、養生項目、商業休閑街等，可分別引進國際著名的酒店管理集團、著名SPA、國家級中醫理療機構、休閑商業街各類業態品牌店來合作開發，最終推動整個項目的大發展，而開發商將在降低開發風險的同時，在土地增值與經營分成中獲得巨大收益。