鄉(xiāng)村旅游綜合體模式研究

旅游綜合體，是指基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的旅游吸引核、休閑聚集區(qū)、旅游地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構架，相關配套設施與延伸產(chǎn)業(yè)為支撐保障，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區(qū)。包括鄉(xiāng)村旅游綜合體、休閑農(nóng)業(yè)綜合體、旅游小鎮(zhèn)（非建制）等各種類型。

田園綜合體是以企業(yè)和地方合作的方式，在鄉(xiāng)村社會進行大范圍整體、綜合的規(guī)劃、開發(fā)、運營，形成的是一個新的社區(qū)與生活方式，是企業(yè)參與、農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)的綜合發(fā)展模式。與鄉(xiāng)村旅游綜合體具有極強形式相似性和共同性，運用鄉(xiāng)村旅游綜合體方法打造田園綜合體，從邏輯及和市場結構看，是合理、可借鑒的，有效結合和參考最新國家政策（見前一篇《田園綜合體政策解讀》）和要求，打造符合市場發(fā)展的鄉(xiāng)村旅游綜合體。

本文跟大家分享綠維多年來在鄉(xiāng)村旅游綜合體、休閑農(nóng)業(yè)綜合體等方面形成的一些成果。

一、鄉(xiāng)村旅游綜合體

（一）闡述鄉(xiāng)村旅游綜合體

鄉(xiāng)村綜合體有別于城市綜合體，它是基于鄉(xiāng)村土地資源，以鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村工業(yè)等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)為導向對鄉(xiāng)村土地進行綜合的、合理的開發(fā)利用，將鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村基礎設施、鄉(xiāng)村住宅、社會建設等生產(chǎn)生活要素集約配置的地域空間形態(tài)，是一種規(guī)模化、多功能、現(xiàn)代化、開放性的鄉(xiāng)村聚合空間。

鄉(xiāng)村旅游綜合體是基于鄉(xiāng)村綜合體，把鄉(xiāng)村旅游作為鄉(xiāng)村綜合體外向聯(lián)系的突破口，合理的開發(fā)利用鄉(xiāng)村旅游資源和土地資源，以所開發(fā)的鄉(xiāng)村旅游休閑項目、鄉(xiāng)村配套商業(yè)項目、鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)為核心功能構架，整體服務品質較高的鄉(xiāng)村旅游休閑聚集區(qū)。

倡導鄉(xiāng)村旅游綜合體的概念，以鄉(xiāng)村旅游休閑為導向對鄉(xiāng)村進行土地綜合開發(fā)利用，進行多功能、多業(yè)態(tài)、多效益的集聚，以發(fā)展鄉(xiāng)村旅游提升土地價值、引爆目標市場、推動衍生產(chǎn)業(yè)發(fā)展、多元文化互動，實現(xiàn)城鄉(xiāng)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）鄉(xiāng)村旅游綜合體的特征

鄉(xiāng)村旅游綜合體，是在總結鄉(xiāng)村旅游與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展中所形成的成功經(jīng)驗基礎上提出的一種全新的發(fā)展模式，它將鄉(xiāng)村旅游與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展完美嫁接，其主要特征有：

1、功能復合性：鄉(xiāng)村旅游綜合體不只服務于鄉(xiāng)村居民，也要服務于鄉(xiāng)村旅游者――城鎮(zhèn)居民，這就要求其必須具備城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村的多重復合功能。

2、效益綜合性：鄉(xiāng)村旅游綜合體的本質特征決定了它不僅追求經(jīng)濟效益，而且追求生態(tài)效益和社會效益，追求全方位的綜合性效益。

3、要素系統(tǒng)性：鄉(xiāng)村旅游綜合體各個項目要素之間構成共生互補的能動關系。

4、產(chǎn)業(yè)規(guī)模性：鄉(xiāng)村旅游以具有鄉(xiāng)村性的自然和人文客體為旅游吸引物，依托鄉(xiāng)村景觀、鄉(xiāng)村環(huán)境、鄉(xiāng)村建筑、鄉(xiāng)村文化等資源，開展各種休閑活動的一種旅游方式。其中鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的重要載體，鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)規(guī)模化是鄉(xiāng)村旅游綜合體的重要特征之一，也是在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展下促進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)成功轉型的重要途徑。

5、城鄉(xiāng)融合性：從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的視角出發(fā)，打破城市和鄉(xiāng)村相互分隔的壁壘，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟和社會生活緊密結合與協(xié)調發(fā)展，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，使城市和鄉(xiāng)村融為一體，而鄉(xiāng)村旅游綜合體正是形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會一體化新格局的重要載體。

二、鄉(xiāng)村旅游綜合體的發(fā)展思路

（一）鄉(xiāng)村旅游綜合體開發(fā)思路

打造鄉(xiāng)村旅游綜合體，就是要深度挖掘鄉(xiāng)村特色資源，倡導低碳、生態(tài)等科學理念，以鄉(xiāng)村旅游資源與土地為基礎，以鄉(xiāng)村旅游休閑為脈絡，以休閑商業(yè)為配套，以鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)為核心，以高品質服務為保障，對項目地進行綜合開發(fā)，把鄉(xiāng)村打造成一個“島式圈層”結構的鄉(xiāng)村旅游綜合體，滿足政府、企業(yè)、居民、鄉(xiāng)村旅游者等多方需求。

（二）鄉(xiāng)村旅游綜合體發(fā)展結構

最外圍圈層――鄉(xiāng)村資源和鄉(xiāng)村土地，主要是農(nóng)業(yè)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，如漁業(yè)、采摘林業(yè)等；中間圈層――休閑商業(yè)項目，主要指為鄉(xiāng)村居民和鄉(xiāng)村旅游者提供服務，具有多重功能的商業(yè)配套設施，如提供餐飲、娛樂、休閑服務的商業(yè)街、酒店集群等；核心圈層――鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)，主要指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)、居住小區(qū)、產(chǎn)權式酒店等鄉(xiāng)村居所型地產(chǎn)，如鄉(xiāng)村景觀地產(chǎn)、鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產(chǎn)、鄉(xiāng)村主題地產(chǎn)等；鄉(xiāng)村旅游休閑則是串起各個圈層的連接線。

值得注意的是，“島式圈層”結構的鄉(xiāng)村旅游綜合體各個圈層之間并不是機械的，針對不同的鄉(xiāng)村本底，各個圈層有不同的開發(fā)方向和主題，從而形成各具特色的鄉(xiāng)村旅游綜合體。

（三）鄉(xiāng)村旅游綜合體運作思路

首先以鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)村土地為資源點，鄉(xiāng)村不僅有豐富的土地資源，還有以鄉(xiāng)村景觀為代表的自然資源、以建筑、文化、民族等為代表的人文資源、以人與人交往、鄉(xiāng)村生活方式為代表的社會資源，這些資源構成了鄉(xiāng)村旅游綜合體的本底資源；其次以鄉(xiāng)村旅游休閑（主要是指鄉(xiāng)村旅游休閑產(chǎn)品的合理組合）為吸引點，引爆鄉(xiāng)村旅游綜合體目標市場，對鄉(xiāng)村資源進行合理開發(fā)，打造不同類型、不同規(guī)模、不同層次的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品，使其成為吸引點；再次以鄉(xiāng)村休閑商業(yè)項目為支撐點，為鄉(xiāng)村旅游者和居民提供配套商業(yè)服務，完善服務體系；最后以鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)為核心贏利點，取得相應回報。

三、鄉(xiāng)村旅游綜合體的打造策略

（一）基礎+資源點——鄉(xiāng)村旅游資源和土地

鄉(xiāng)村旅游資源（泛鄉(xiāng)村旅游資源包含了人工打造的鄉(xiāng)村旅游資源），決定了項目地鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品開發(fā)的核心導向。土地資源決定了鄉(xiāng)村旅游綜合體的規(guī)模，影響著鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品的配比結構。

根據(jù)“島式圈層”鄉(xiāng)村旅游綜合體的開發(fā)模式，鄉(xiāng)村旅游資源和鄉(xiāng)村土地為最外圍圈層，通過運用合理的綜合開發(fā)手段，以農(nóng)業(yè)深層次開發(fā)（如循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)）和農(nóng)業(yè)規(guī)模化發(fā)展為主，輔以農(nóng)產(chǎn)品加工銷售、科研、教育、醫(yī)療、培訓等其它產(chǎn)業(yè)，并形成產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動。此外，項目地在發(fā)展農(nóng)業(yè)的同時，還可以發(fā)展以當?shù)剞r(nóng)作物為主的創(chuàng)意農(nóng)業(yè)，并適時開展農(nóng)業(yè)觀光、體驗、休閑、度假等鄉(xiāng)村旅游項目。

（二）主導/脈絡+吸引點——鄉(xiāng)村旅游休閑

鄉(xiāng)村旅游休閑功能是鄉(xiāng)村旅游綜合體開發(fā)的主導，在其主導下，合理的開發(fā)與之相適應的不同類型、不同層次、不同規(guī)模的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品，使其成為整個鄉(xiāng)村旅游綜合體的重要吸引點，撬動鄉(xiāng)村旅游市場。同時，各個鄉(xiāng)村旅游休閑項目之間通過有機組合而成若干條旅游線將扮演重要連接線的角色，串聯(lián)起鄉(xiāng)村旅游綜合體的各個圈層。

鄉(xiāng)村旅游休閑項目可融合鄉(xiāng)村觀光、游樂、休閑、運動、體驗、度假、會議、養(yǎng)老、居住等多種旅游功能，打造特有的“田園綜合旅游休閑”，如開設休閑垂釣、農(nóng)場動物園、采摘、農(nóng)事體驗等鄉(xiāng)村旅游項目。在具體開發(fā)中，可根據(jù)各自地脈、文脈等具體情況，側重打造其中某一項或幾項功能，形成各具特色的鄉(xiāng)村旅游休閑項目，從而帶動整個區(qū)域的發(fā)展。

（三）配套+支撐點——休閑商業(yè)項目

結合鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境、生態(tài)景觀等生態(tài)優(yōu)勢，可分期、分步、合理的建設生態(tài)化鄉(xiāng)村休閑度假酒店、鄉(xiāng)村特色商業(yè)街、鄉(xiāng)村MALL等商業(yè)設施，作為鄉(xiāng)村旅游綜合體的商業(yè)配套板塊，綜合性的體現(xiàn)生活、休閑、購物、娛樂等多項功能，為整個區(qū)域提供較高品質的服務。

（四）核心+贏利點——鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)

鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)，以生態(tài)化的鄉(xiāng)村環(huán)境為導向來打造，主要指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)、居住小區(qū)、產(chǎn)權式酒店等鄉(xiāng)村居所型地產(chǎn)。適合開發(fā)的鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)可大致分為：鄉(xiāng)村景觀地產(chǎn)、鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產(chǎn)、鄉(xiāng)村主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)、民俗地產(chǎn)、酒莊等多種類型，并可融入低碳、環(huán)保、節(jié)能、科學、效益高等現(xiàn)代化理念。鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)是鄉(xiāng)村旅游綜合體開發(fā)的最核心板塊，是贏利的核心所在。

四、農(nóng)業(yè)休閑綜合體結構體系

農(nóng)業(yè)休閑綜合體是以農(nóng)業(yè)為主導，融合工業(yè)、旅游、創(chuàng)意、地產(chǎn)、會展、博覽、文化、商貿(mào)、娛樂、物流等三個以上相關產(chǎn)業(yè)與支持產(chǎn)業(yè)，形成多功能、復合型、創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)結合體。綠維認為，現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)不能僅僅聚焦農(nóng)業(yè)資源開發(fā)，基于一定的農(nóng)業(yè)資源與土地基礎，將農(nóng)業(yè)和休閑游憩相結合，以農(nóng)業(yè)為切入點，以景觀打造為基礎，引入泛旅游產(chǎn)業(yè)，形成以旅游休閑為導向的土地綜合開發(fā)。

在新型城鎮(zhèn)化構架下，農(nóng)業(yè)休閑綜合體實際上是由五個部分構成：景觀吸引核、休閑聚集區(qū)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)、居住發(fā)展帶、社區(qū)配套網(wǎng)。

1、景觀吸引核

景觀吸引核是吸引人流、提升土地價值的關鍵所在，是農(nóng)業(yè)休閑綜合體打造的關鍵。農(nóng)業(yè)休閑綜合體通常位于地形豐富多變、景觀資質良好的地段，往往依托觀賞型農(nóng)田、瓜果園，觀賞苗木、花卉展示區(qū)，濕地風光區(qū)，水際風光區(qū)等等。可以使游人身臨其境的感受田園風光和自然美景，使游人放松身心、體會農(nóng)業(yè)魅力。

2、休閑聚集區(qū)

休閑聚集區(qū)，是為滿足由核心吸引物帶來客源的各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產(chǎn)品體系，實際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集（Mall構架的游憩方式）。主要包括農(nóng)家風情建筑(如莊園別墅、小木屋、傳統(tǒng)民居等)、鄉(xiāng)村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區(qū)等。休閑聚集區(qū)使游人能夠深入農(nóng)村特色的生活空間，體驗鄉(xiāng)村風情活動，享受休閑農(nóng)業(yè)帶來的樂趣。

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