大咖互動：田園綜合體實操指南

田園綜合體自寫入國家1號文件以來就一直是鄉村旅游的熱點，是農業供給側改革的重要抓手。綠維文旅作為旅游規劃設計行業的先鋒和創新驅動者，也在不斷地探索、創新和研究田園綜合體的理論與實踐。近日，綠維文旅集團董事長林峰博士特召集綠維精英進行田園綜合體主題沙龍，主要圍繞綠維對田園綜合體的思考以及項目、申報過程中的心得感受進行分享。此次沙龍也為即將出版的田園綜合體圖書提供智庫智囊支持，田園綜合體圖書將于2017年年底出版。

沙龍上發言專家主要觀點如下：

林峰：綠維文旅董事長

田園綜合體是政府的專有概念

田園綜合體與綠維很早研究的旅游綜合體是一致的，綠維多年來一直在研究基于鄉村旅游的綜合體，而以農業鄉村綜合體為主體的正是今天的田園綜合體，因此田園綜合體實質上就是綠維多年來一直研究的鄉村田園綜合體結構里形成的一個政府的專有概念。我們可以用原來說的鄉村綜合體、休閑農業綜合體的概念來探討其他開發模式，但是要申報國家的田園綜合體，就必須按照國家的標準走，申報模式和田園綜合開發結構是兩個事情。

農民的土地收入和地產是田園綜合體開發需要解決的兩大主要問題，我們將其概括為農民居住社區化，就是城市居民和農村居民共同形成了一個鄉村居住，享受著城市生活的知識水平和公共服務水平，同時另一個方面來說，你又可以導入城市，形成鄉村生活條件，到鄉村尋求鄉村生活的價值，這就是城鄉互動。互動的目的就是使田園綜合體達到城市化生活水平，實現宜旅宜區一體化。

我認為田園綜合體中，休閑農業是很重要的一塊，或者說農業基地或農業+，農業基礎肯定沒問題，農業的優質品種和農業本身增收這些都是必須的，沒有這些前提那么它就沒有普遍性，如果純粹為城市化那就沒有意義了，因此農業解決方案是第一個。

第二個就是基于集體建設用地和永久性建設用地將其變成變相房地產或者經營型產業運作，也就是為城市生活服務形成結構，農民生活轉化的結構和城市休閑獨家生活導入的結構，這些都是很關鍵的。

李璐：綠維農旅分院副院長、綠維鄉村旅游專家

田園綜合體的發展結構是鏈式的

田園綜合體是集“生態為依托、農業為基礎、旅游為引擎、數據為支撐、金融為保障、健康為理念、市場為導向的智慧集約型大農業產業集群”與“美麗田園建設運營創新模式”為一體的中國特色“三農”問題全面深化改革試驗田。

這個觀點主要從三個角度進行解讀，第一是針對長期工作生活在城市的市民，田園綜合體可以滿足他們對安全健康的農產品和品質化的鄉村體驗生活的消費需求。第二是生活在本地的農村居民，要滿足他們對田園版的現代城市化配套以及社會福利的需求。第三是對于中國鄉村的發展，希望通過田園綜合體進行農旅、文旅一體化，鄉村區域綜合發展以及優化城鄉二元結構。

田園綜合體鏈式的發展結構由供需鏈、利益鏈、執行鏈、產業鏈、產品鏈和效益鏈六條鏈組成。（詳見前文《田園綜合體鏈式結構》）

王德軍：綠維文旅城鎮規劃設計研究院副院長、綠維農旅分院院長、綠維鄉村旅游專家

田園綜合體是圈層鏈式的網格化的體系

田園綜合體實際上最早確實是由田園東方提出來的，但是我們現在理解的田園綜合體的業態，實際上和田園東方當時提的田園綜合體有很大區別。我理解的田園綜合體，實際上還是新瓶裝舊酒，只是在說法上有了一個明確概念，或者說有了進一步的規范，有了一些基本的要求。其實還是我們以前研究了二十多年的休閑農業、鄉村旅游的相關內容，只不過把它進一步規范化、標準化了。

那么到底怎么做田園綜合體呢？我們認為就是真正地能從主體，就主人的角度去思考問題，而不只是從第三方角度去考慮。將來田園綜合體的開發方主要是兩類人，一類人是鄉長，一類人是企業。比如說像田園東方這樣的企業，它要做田園綜合體的開發商，實際上就是農村產業或者是鄉村產業運營商這樣一個角色。第二個就是鄉長，鄉長要開發一個區域，就可以把它作為田園綜合體來開發，或者以田園綜合體的名義，帶動鄉村產業的區域發展綜合結構。這兩類人，實際上考慮的問題和我們第三方考慮的問題是不一樣的。那么不一樣在什么地方呢？一個就是要非常全面，這個事做不做得成，只有親身經歷過的人才有最有發言權。

我們所說的田園綜合體的鏈不是一條鏈，而是一個圈層鏈式的網格化的體系，這里的每一個鏈，每一個珠子實際上本身是一個小閉環，然后若干個小珠子加起來構成一個大閉環，是這樣的一個圈層結構。我們梳理了六個鏈，六個鏈最核心的還是供需鏈，綠維一直在提這個旅游本質的屬性是搬運屬性，實際上我覺得任何商業的屬性都有搬運屬性，只有搬運了才可能會交易，只有交易了才可能會有生命價值，它是一個經濟學的根本的東西。

劉祎：綠維綜合分院院長

田園綜合體應該小而精，不能百花齊放

關于田園綜合體我們已知的東西可能是90%，而創新占10%，因此我們用一個全新的鏈條把它梳理起來就可以了。我個人有幾個觀點：

第一就是田園綜合體與特色小鎮的結合互補。特色小鎮是現在比較熱門的話題，由傳統的產業鏈+新型鎮區構成，而田園綜合體是由傳統的農業加上新型社區構成。二者之間的關系和政策導向相互呼應和互補，可以作為未來進行中國特色新型城鎮化的兩大抓手

第二是需要構建一個田園綜合體理論上的打分體系。目前國家標準還在商酌，我們可以提出量化建議，結合行業協會等組織，形成行業公認的標桿和打分體系，掌握評定話語權。

第三個建議就是農業產業本身的專一性。畢竟田園綜合體的尺度比起全域旅游要小，基本上是以鄉鎮為單位。因此我認為田園綜合體一定要突出，盡量不要搞大而全，就搞小而精。比如說這一個鄉，最多就兩三種農產品構造，一個水果的一個養殖的，例如廣西玉林容縣的“山豬加蜜柚”這種組合就足矣。千萬別想著讓一個鄉鎮百花齊放，這是五年前的，甚至是十年前的提倡大而全的心思，現在倡導的是一根針頂破天。

衣瑋：綠維文旅城鎮規劃設計研究院副院長、文化產業分院院長

田園綜合體要有典型示范性、先行性和帶動性

近期我關注了兩個田園綜合體的申報，我認為田園綜合體申報有幾點要求：第一要有典型的示范性，就是必須要有一個核心的產業能夠在本地或者當地成為一個樣板，可以是農業產業資源，也可以是旅游資源轉化。現階段做田園綜合體需要具有典型的代表性，這種代表性是要能夠對當地帶來典型的示范性和引導性，引導產業發展和地方模式發展。我理解我們助力的花鄉果巷田園綜合體實際上就是找到了典型的示范性。第二條是要有先行性，我們做規劃、申報以及投資建設田園綜合體中有非常重要的一點就是要有先行性。什么叫先行性？就是今年所有的田園綜合體一定是已經建成的，能夠看得見、摸得著的。這些已經建成的意味著你再去干這件事的時候，它已經投入了將近一億規模的資金，只有具備了這樣的規模的項目才有資格去申報田園綜合體。第三點就是要有很強的這種帶動性，就是它能在周邊形成一個典型的示范作用，帶動周邊的經濟發展。在浙江省田園綜合體申報中有一條非常明確的要求就是要一托三或者是一托四，即通過自身發展帶動周邊發展。

秦川：綠維文旅副總裁、運營管理事業部總經理、旅游規劃運營專家

做好田園綜合體就要利用好政策，不能做政策的奴隸！

現在國家提的這個田園綜合體，本質上講說是一個老概念，實際上它是一個新瓶裝舊酒的概念，沒有什么特別出新的東西。除了把綜合體這個概念，綜合提的更綜合一點之外，其他所有的理念其實在以前，包括什么國家農業公園，美麗鄉村，社會主義新農村，其實全有的。所以我對田園綜合體有兩個層面的解讀，一個層面是國家解讀，包括創意農業、循環農業，加這個農事體驗，實際上旅游在里面是一個可有可無的，可以有旅游，也可以沒有旅游。

第二個層面解讀，其實是市場層面的解讀，市場層面的解讀現在有一批當時出田園綜合體的一堆案例，包括田園農莊、多利農莊、綠城小鎮等等，這些其實跟田園綜合體關系不大，完全就是一個田園綜合開發結構，或者叫鄉村綜合開發結構，根本就不是田園綜合體。

實際上我們面向的開發商或業主，絕大多數訴求可能是后者的，他并不需要前者，所以我們不能把國家和市場的田園綜合體強扭在一起。因此我們要做好田園綜合體，就要利用好政策，做好自己的事情，而不是做政策的奴隸。

黃曉春：綠維文旅度假分院院長

做田園綜合體要抓好時代機遇，平臺化運作無錫田園綜合體大部分是通過地產銷售來實現最后的經濟收益的，田園前期的投入比較大，短期很難見到收益平衡。由于社會對于地產的各種限制條件，包括內部的一些合作原因，在田園綜合體的推動上，在經過幾個城市這種去探討和合作之后，最終在無錫落成了一個田園綜合體，但是其他更偏地產的項目基本上就被泯滅掉了，因為城市的土地太稀缺。

之前解讀國家政策，以及出臺國家政策的部分專家的一些讀物，我對田園綜合體有一些理解，其實這一輪對鄉村的開發，我認為跟當年的知青下鄉有些共通之處，在城市經濟發展到一定問題階段，或者遇到一定瓶頸的時候，以某種手段來解決城市過剩勞動力，或者以某種方式來彌補經濟發展動力。鄉村作為城市經濟發展的一個緩沖，或者是后備空間可以有很多可能。從城市房地產經濟的過度發展到如今泡沫化嚴重，產能過剩，整體經濟需要在一些新的方向得到補充。這是給鄉村發展，給田園綜合體發展的歷史機遇。同時從城鎮化政策來說也是要通過這一階段，縮小城鄉差距。萬達商業綜合體的成功在于它背后有很多經營成功的小商家，包括各類餐飲、零售、娛樂等業態的成功，這與我們未來要做的田園綜合體有一些共通之處，田園綜合體也是要做一個平臺，是一個鏈式結構，不是一家獨大的思路，以一個平臺為切入點，來吸納更多從事一產二產三產的二級商家，專業從事生產的制造商，或者是專門做銷售，做品牌包裝的一些經銷商，還有一些專門做民宿的。形成一個以田園為范疇的綜合業態集合，形成一個鄉村農業和休閑旅游產業集群。

胡俊伍：開發孵化事業部副總經理

特色小鎮和田園綜合體在某種功能上是重疊的

田園綜合體在不同程度上均涉及三農問題，解決好三農問題就使得田園綜合體成為農村側供給改革的重要支撐與推手，是中國未來農村社會發展中的一個重要思維和引擎帶動結構。田園綜合體是在現代循環休閑農業和旅游綜合體的概念基礎上形成的，是基于鄉村城鎮化發展的一種新模式。是基于一定的農業資源與土地基礎而形成的集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的土地綜合開發。特色小鎮和田園綜合體在某些功能上是有重疊的，譬如旅游產業、村居和產業融合等，所以田園綜合體是旅游小鎮中的一種重要組成架構，規模小，易操作。既然有產業的重疊和結構重疊這種復合性的話，特色小鎮和田園綜合體很可能會形成一種復合功能。就是特色小鎮旁邊去做田園綜合體，那田園綜合體可能做特色小鎮，這種T型結構發展模式是會有的。所以特色小鎮帶動田園綜合體，或者田園綜合體來推動特色小鎮，因此田園綜合體在三五年后規模也許會是特色小鎮一半的體量。

綠維在田園綜合體或特色小鎮申報的過程中，曾經遇到哪些難點，這些難點怎么去突破，實際上我們現在探討的一個結構性的問題是這樣的，在田園綜合體方面，我們除了規劃還能做什么。什么能形成有效盈利模式，是規劃，還是項目開發，還是依項目實際情況可爭取政府相關扶持基金？我們在開江項目遇到的核心問題是項目生產和營銷環節無法掌控，用稻田+或者農業+的模式去解決農業的問題，在最終的產銷結構是不是真的能達到預期的目標，我覺得仍需要進一步的考察論證，這種投資型產值收益亦是田園綜合體未來能持續走多遠的最核心的本質問題。

本文關鍵字： 查看更多