休閑地產(chǎn)的開發(fā)關鍵與經(jīng)典模式研究（上篇）

       休閑地產(chǎn)分類及核心困局

當前，中國的傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)正經(jīng)受著前所未有的高強度政策調控考驗，土地獲取難度加大、利潤空間持續(xù)下降已是不爭事實。在此背景下，諸多開發(fā)商開始轉戰(zhàn)休閑地產(chǎn)（包含重要休閑功能的復合型地產(chǎn)）領域，通過打造出滿足休閑時代強大休閑消費需求的產(chǎn)品，來實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的轉型，以華僑城為代表的許多先行者已經(jīng)在這一領域做出了一大批著名的項目，獲得了巨大的成功。

但是，由于缺乏具有指導意義的研究成果，許多開發(fā)商還未弄懂休閑地產(chǎn)的開發(fā)關鍵，不清楚有哪些經(jīng)典模式值得借鑒，常常是拿了地不知如何干。為此，作為旅游運營與地產(chǎn)開發(fā)的腦庫，綠維創(chuàng)景根據(jù)近年來休閑地產(chǎn)項目規(guī)劃咨詢實戰(zhàn)經(jīng)驗，對休閑地產(chǎn)項目的分布特征、核心困局、開發(fā)關鍵與經(jīng)典模式進行了初步研究，以供開發(fā)商參考。

一、休閑地產(chǎn)項目的分布特征

休閑地產(chǎn)項目的規(guī)模一般為數(shù)百畝到數(shù)千畝不等，從地塊分布上來看，主要包括以下三大類：

1、一是在大景區(qū)外圍的休閑地產(chǎn)項目

此類項目一般距離城市較遠（如海南國際旅游島、黃山、峨眉山、武陵源、千島湖等名山大川），其開發(fā)機會，主要在于依托著名景區(qū)的稀缺價值與其已有的龐大市場基礎，借助交通的改善、旅游業(yè)態(tài)從單一觀光向綜合休閑升級的大勢，通過發(fā)展互補于核心景區(qū)觀光功能的休閑業(yè)態(tài)，來帶動第二居所型房地產(chǎn)（投資置業(yè)、度假置業(yè)為主）的開發(fā)。

2、二是在大城市周邊的休閑地產(chǎn)項目

此類項目一般位于城郊，距離中心城區(qū)在2個小時以內的環(huán)城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區(qū)），規(guī)模大都較大，其開發(fā)機會，主要是依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場，來帶動第一居所與第二居所相結合（投資與自住型置業(yè)并存）的休閑地產(chǎn)開發(fā)。

3、三是在城中新地塊的休閑地產(chǎn)項目

此類項目一般位于中心城區(qū)或者位于中心城拓展區(qū)，常常擁有某些獨特的人文資源或者是城中村大型改造地塊，如曲江新區(qū)等，其機會主要是依托中心城區(qū)強大的休閑消費與地產(chǎn)消費需求，利用城市的產(chǎn)業(yè)升級與空間拓展大勢，通過特色文化休閑體驗產(chǎn)品（商業(yè)地產(chǎn)）的打造，來帶動第一居所型房地產(chǎn)（自住型為主）開發(fā)。

二、休閑地產(chǎn)項目的核心困局

在中國進入休閑時代的大勢下，一般說來，不論是上述哪種類別的休閑地產(chǎn)項目，只要拿到地，就已實現(xiàn)贏利。但是，如何把一個項目的贏利做到最優(yōu)水平，總結出一個成功的開發(fā)模式，從而為企業(yè)鑄就一個全新的品牌并獲得地方政府的更大支持，則并非易事，困局體現(xiàn)在：

1、一是缺乏核心吸引物

休閑地產(chǎn)的開發(fā)，要使得生地變熟地，需要有核心吸引物。許多項目，特別是位于城市周邊的項目，除了擁有較好的生態(tài)環(huán)境外，幾乎沒有任何拿得出手的吸引物，更有甚者，就連項目地塊本身的生態(tài)環(huán)境，也極其一般。缺乏核心吸引物，這是相當一部分休閑地產(chǎn)項目所面臨的最大困局。

2、二是同質化問題嚴重

休閑地產(chǎn)的開發(fā)，也并非擁有好資源就是擁有春天。在現(xiàn)實中，依托一個核心景區(qū)或資源進行開發(fā)的休閑地產(chǎn)項目，往往不止一個，而是以集群的形式出現(xiàn)，如海南島各大灣區(qū)、如云南陽宗海板塊等，資源同質、客源同質、模式同質、產(chǎn)品同質，可謂“你有我有大家有”，同質化問題非常嚴重，如何避免陷入“多你一個不多，少你一個不少”的紅海競爭，必須破解“同質化”這一核心困局。

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