休閑地產的開發關鍵與經典模式研究（上篇）

       休閑地產分類及核心困局

當前，中國的傳統住宅地產正經受著前所未有的高強度政策調控考驗，土地獲取難度加大、利潤空間持續下降已是不爭事實。在此背景下，諸多開發商開始轉戰休閑地產（包含重要休閑功能的復合型地產）領域，通過打造出滿足休閑時代強大休閑消費需求的產品，來實現發展戰略的轉型，以華僑城為代表的許多先行者已經在這一領域做出了一大批著名的項目，獲得了巨大的成功。

但是，由于缺乏具有指導意義的研究成果，許多開發商還未弄懂休閑地產的開發關鍵，不清楚有哪些經典模式值得借鑒，常常是拿了地不知如何干。為此，作為旅游運營與地產開發的腦庫，綠維創景根據近年來休閑地產項目規劃咨詢實戰經驗，對休閑地產項目的分布特征、核心困局、開發關鍵與經典模式進行了初步研究，以供開發商參考。

一、休閑地產項目的分布特征

休閑地產項目的規模一般為數百畝到數千畝不等，從地塊分布上來看，主要包括以下三大類：

1、一是在大景區外圍的休閑地產項目

此類項目一般距離城市較遠（如海南國際旅游島、黃山、峨眉山、武陵源、千島湖等名山大川），其開發機會，主要在于依托著名景區的稀缺價值與其已有的龐大市場基礎，借助交通的改善、旅游業態從單一觀光向綜合休閑升級的大勢，通過發展互補于核心景區觀光功能的休閑業態，來帶動第二居所型房地產（投資置業、度假置業為主）的開發。

2、二是在大城市周邊的休閑地產項目

此類項目一般位于城郊，距離中心城區在2個小時以內的環城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區），規模大都較大，其開發機會，主要是依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場，來帶動第一居所與第二居所相結合（投資與自住型置業并存）的休閑地產開發。

3、三是在城中新地塊的休閑地產項目

此類項目一般位于中心城區或者位于中心城拓展區，常常擁有某些獨特的人文資源或者是城中村大型改造地塊，如曲江新區等，其機會主要是依托中心城區強大的休閑消費與地產消費需求，利用城市的產業升級與空間拓展大勢，通過特色文化休閑體驗產品（商業地產）的打造，來帶動第一居所型房地產（自住型為主）開發。

二、休閑地產項目的核心困局

在中國進入休閑時代的大勢下，一般說來，不論是上述哪種類別的休閑地產項目，只要拿到地，就已實現贏利。但是，如何把一個項目的贏利做到最優水平，總結出一個成功的開發模式，從而為企業鑄就一個全新的品牌并獲得地方政府的更大支持，則并非易事，困局體現在：

1、一是缺乏核心吸引物

休閑地產的開發，要使得生地變熟地，需要有核心吸引物。許多項目，特別是位于城市周邊的項目，除了擁有較好的生態環境外，幾乎沒有任何拿得出手的吸引物，更有甚者，就連項目地塊本身的生態環境，也極其一般。缺乏核心吸引物，這是相當一部分休閑地產項目所面臨的最大困局。

2、二是同質化問題嚴重

休閑地產的開發，也并非擁有好資源就是擁有春天。在現實中，依托一個核心景區或資源進行開發的休閑地產項目，往往不止一個，而是以集群的形式出現，如海南島各大灣區、如云南陽宗海板塊等，資源同質、客源同質、模式同質、產品同質，可謂“你有我有大家有”，同質化問題非常嚴重，如何避免陷入“多你一個不多，少你一個不少”的紅海競爭，必須破解“同質化”這一核心困局。

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