從“旅游綜合體”本質看其規劃咨詢的關鍵（下篇）

       （二）開發階段的規劃咨詢

1、階段特征描述
  
拿地階段完成后，項目將進入真正的開發階段。本階段是真正考驗企業開發運作能力的階段，除去以炒地為目的的少量企業，多數企業都將會面臨這一個實戰性的環節。尤其對于一個初次運作旅游綜合體項目的企業來說，由于經驗缺乏，此階段借助外腦進行規劃咨詢，顯得更加重要。

此階段有兩個基本要求：其一是要搞明白項目整體運作的戰略；其二是要弄清楚近期啟動產品如何真正落地。所謂“長計劃、短安排”，意義正在于此。

2、階段實質目標
  
此階段的實質目標，是實現土地開發回報的最大化。即在清晰梳理項目整體商業模式與運作戰略的前提下，有序打造符合市場需求的產品，最終通過旅游產品的經營、地產產品的銷售、配套項目的建設以及三者的完美互動實現土地綜合開發效益的最大化。因此，本階段的重點是：整體戰略與定位研究、產品深度策劃與落地布局、基于市場發展與土地升值的開發運營建議。

3、對話對象與階段規劃重點
  
開發階段的規劃咨詢，以市場為對話對象。目標市場的準確把握、核心產品的創意策劃、投資運營的科學安排、經營手法的創新設計，是關鍵所在。即要形成一個市場明晰、產品落地、投資合理、經營創新的規劃咨詢方案，才能對項目的實際開發形成真正的科學指導作用。

客觀而言，一般的旅游集團或地產企業，特別是初次介入“旅游綜合體”項目開發的企業，都需要邀請專業的規劃設計機構特別是熟知旅游綜合體開發規律的機構，因時（態勢）、因市（市場）、因地（地塊）、因人（企業）制宜，共同來完成規劃咨詢方案的編制。方案的核心目標是：基于市場發展與土地增值的態勢把握，合理進行旅游產品、地產產品與配套項目的創新設計、規劃布局與開發安排，結合經營的創新，最終實現項目綜合開發的最優收益。

該階段的規劃咨詢任務一般包括三個層面：

第一個層面――“開發運營深度策劃”：主要包括以“目標市場休閑需求把握”為目的的目標市場調研、以“產品打造與經營模式借鑒”為重點的相關案例研究、以“市場調研及案例研究結論”為基礎的產品深度策劃和以“指導具體產品經營運作”為導向的開發運營策劃四大部分。

第二個層面――“啟動區修建性詳細規劃”：其目的在于指導近期建設，依據產品的深度策劃，結合場地現狀與建設條件的綜合研究，對用地布局、基礎設施、景觀系統、重點項目、交通游線、工程管線、豎向關系、環衛系統等進行詳細規劃。

第三個層面――“啟動區建筑、景觀及游樂設計”：結合策劃與修建性詳細規劃，進行建筑、景觀與游樂的創新設計，將策劃與修建性規劃的方案“真正落地”。

總結來說，到了開發階段的項目，在規劃咨詢的需求上，需要編制《開發運營深度策劃、啟動區修建性詳細規劃與建筑、景觀及游樂設計》――長線安排與短線建設相結合的落地性方案。

與拿地階段的規劃咨詢不同，開發階段的規劃咨詢是面向實際開發的深度方案，市場定位問題、產品吸引力問題、建筑景觀設計創新問題、指標規模問題、投入產出問題、經營運作問題、營銷推廣問題，都是“實打實”的“落地問題”，需要規劃設計機構對旅游綜合體項目的開發規律與投資運作以及各項旅游休閑產品與休閑地產產品的運營手法有相當的把握能力，并且與開發企業充分協調互動，才能夠拿出真正具有指導意義的科學方案。

本文關鍵字：旅游綜合體 查看更多