從“旅游綜合體”本質看其規劃咨詢的關鍵（上篇）

根據階段目標的不同，旅游綜合體規劃咨詢工作一般包括兩個階段：

第一階段，是以獲取土地為核心目的的初步策劃規劃階段，即“拿地階段的規劃咨詢”。

第二階段，是以開發運作為目標指向的深度策劃規劃階段，即“開發階段的規劃咨詢”。

兩個階段的具體特征、實質目標、對話對象、關注重點各不相同，需要進行針對性編制規劃咨詢方案，才能夠取得應有成效。

（一）拿地階段的規劃咨詢

1、階段特征描述

土地作為項目開發的根本載體，能否獲取土地是一切具體工作能否開展的決定性前提。從這個意義上說，拿地階段，是最為關鍵的一個環節，直接決定著一個項目能否持續操作。

此階段有兩個基本要求：一是開發企業自身要搞明白這個項目能不能做，該怎么做，如何獲取更好的綜合資源條件；二是開發企業要讓政府弄清楚這個項目將會怎么做，如何更大程度地帶動區域綜合發展。

2、階段實質目標

此階段的實質目標，是開發企業在自身搞明白項目能否做、怎么做的前提下，讓政府最大力度支持項目的開發，以獲取最優化的資源條件、土地條件與政策條件――即土地利潤空間最優化。因此，本階段關注的重點應是土地總體規模、土地性質劃分、土地開發強度。

3、對話對象與階段規劃咨詢重點

拿地階段的規劃咨詢，以政府部門為對話對象。如何判斷其需求、把握其脈搏，是關鍵所在，并且要通過一個思路清晰、概念鮮明、產品獨特、布局合理、表現生動的規劃咨詢方案，打動政府，讓其鼎力支持企業對項目進行綜合開發。

這就需要企業邀請熟知旅游綜合體開發規律的專業規劃設計機構對項目進行策劃規劃咨詢，方案的核心關鍵是：在旅游綜合體的框架下科學協調旅游產品、地產產品及配套項目的發展關系，最終使得土地綜合開發的綜合效益及其對于區域發展帶動的綜合效果達到最優化――既要滿足政府的需求、也要照顧企業的回報、還要關注百姓的利益，實現三方滿意的目標，此即拿地階段旅游綜合體項目規劃咨詢的根本重點。

該階段的規劃咨詢方案一般要包括兩大層面：

第一個層面――“開發策劃”：主要包括開發思路與定位策劃、產業構架與產品策劃、投資分期與運營策劃三大部分，其核心是在研究區域發展態勢與資源調查及市場調研的前提下，解決項目的開發思路、概念定位、產業定位、產品定位、運營建議問題。

第二個層面――“概念性規劃”：主要包括規劃構思、土地利用規劃、總體布局、規劃結構分析、功能區劃、開發強度確定、技術經濟指標整合等方面，其核心是圍繞開發策劃方案，對項目場地進行優化利用、解決項目總體布局與用地規模、路網及交通組織、重要節點效果與整體風貌表現等問題。

總結來說，處于拿地階段的項目，在規劃咨詢的需求上，需要編制《開發策劃及概念性規劃》――既解決創意問題，又解決落地問題，是思路創意與初步落地相結合的綜合性方案。很多時候，還需要通過三維動畫演示片來對策劃規劃成果進行更直觀、更形象化的展現，以便在向政府的方案匯報中提高效果。光有創意的純策劃，或僅有落地的純規劃，都無法真正打動政府。

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