城市停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債政策、操作流程及案例探討

　一是停車(chē)場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀情況

　　1、供需矛盾突出停車(chē)位缺口大。

　　汽車(chē)保有量提升，停車(chē)位剛性需求大。2015年，我國(guó)汽車(chē)保有量1.72億輛，居全球第二位，保有量快速增長(zhǎng)帶來(lái)停車(chē)位剛性需求。全國(guó)共有40個(gè)城市保有量超過(guò)100萬(wàn)輛，其中北京、成都、深圳、上海、重慶、杭州、廣州、鄭州、蘇州、西安等11個(gè)城市超過(guò)200萬(wàn)輛，北京市超過(guò)500萬(wàn)輛。

　　汽車(chē)銷(xiāo)量快速增長(zhǎng)，新增停車(chē)位需求。2015年我國(guó)汽車(chē)銷(xiāo)量達(dá)到2459萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)4.71%，新增停車(chē)位數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于汽車(chē)銷(xiāo)量，長(zhǎng)期來(lái)看，新增汽車(chē)將是停車(chē)位需求的長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)力。供需不匹配，停車(chē)位缺口大。從全國(guó)主要城市來(lái)看，截止2014年底，北京市停車(chē)位缺口超250萬(wàn)個(gè)，深圳、上海、廣州等城市超過(guò)150萬(wàn)個(gè)。

　　2、政策推動(dòng)停車(chē)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)化，立體車(chē)庫(kù)迎來(lái)機(jī)遇。

　　2015年以來(lái)，我國(guó)停車(chē)產(chǎn)業(yè)政策密集發(fā)布，停車(chē)場(chǎng)建設(shè)首次寫(xiě)入當(dāng)年的政府工作報(bào)告，停車(chē)產(chǎn)業(yè)化時(shí)代來(lái)臨。從實(shí)際情況來(lái)看，通過(guò)城市停車(chē)空間的擴(kuò)容滿足停車(chē)需求的增長(zhǎng)是比較困難的。我國(guó)現(xiàn)行的車(chē)位、車(chē)庫(kù)配比標(biāo)準(zhǔn)是1988年由住建部、公安部制定的，據(jù)估算，目前住宅小區(qū)車(chē)位平均配比率在30%左右。

　　雖然近幾年已經(jīng)紛紛提高配建標(biāo)準(zhǔn)，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足停車(chē)的需求。同時(shí)，停車(chē)空間的分布和集中程度與城市土地級(jí)差收益的等級(jí)劃分情況是一致的，土地價(jià)值最高的地區(qū)也是停車(chē)需求最大的地區(qū)。立體車(chē)庫(kù)從空間入手，能夠有效節(jié)約土地資源，便于城市統(tǒng)一管理，是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì).

　　二是停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行情況

　　自2015年4月《城市停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行指引》出臺(tái)以來(lái)，截止2016年8月30日，國(guó)內(nèi)共成功發(fā)行30余例停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債券，發(fā)行總規(guī)模455.6億元。

　　截至2016年8月30日，廣東省成功發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券數(shù)量最多，其次為期南湖南盛浙江盛重慶、貴州省與安徽剩截至2016年8月30日，城市停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行主體層級(jí)主要為地級(jí)市和梳(單列市)，在30只停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債券中有15個(gè)屬于地級(jí)市平臺(tái).

　　三是停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債券政策分析

　　1、政策支持。

　　2015年3月，發(fā)改委印發(fā)《城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行指引》，要求相關(guān)手續(xù)齊備、償債措施完備基礎(chǔ)上，按加快和簡(jiǎn)化審核類(lèi)債券審核程序，放松了部分發(fā)行條件等。

　　2015年8月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)城市停車(chē)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，以停車(chē)產(chǎn)業(yè)化為導(dǎo)向，在城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理等方面加大改革力度，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資本積極性，加快推進(jìn)停車(chē)設(shè)施建設(shè)。加快推動(dòng)投資主體發(fā)行停車(chē)場(chǎng)建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)債券，完善停車(chē)收費(fèi)制度，加強(qiáng)停車(chē)綜合治理等。

　　2015年12月，發(fā)改委、住建部、交通運(yùn)輸部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出社會(huì)資本全額投資新建停車(chē)場(chǎng)設(shè)施服務(wù)收資標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營(yíng)者依法自主制定，創(chuàng)新政府與社會(huì)資本合作建設(shè)停車(chē)設(shè)施服務(wù)由政府出資方和社會(huì)投資者協(xié)議確定等。

　　2016年1月，發(fā)改委印發(fā)《加強(qiáng)城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)近期工作要點(diǎn)與任務(wù)分工》，提出支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)配建停車(chē)場(chǎng)，引導(dǎo)停車(chē)產(chǎn)業(yè)化；積極探索停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)、專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)權(quán)、預(yù)期收益質(zhì)押擔(dān)保措施，支持企業(yè)通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券、項(xiàng)目收益?zhèn)确绞饺谫Y；鼓勵(lì)政府綜合運(yùn)用城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金，通過(guò)投資補(bǔ)助、基金注資、擔(dān)保補(bǔ)貼、貸款貼息等方式，引導(dǎo)商業(yè)銀行等市朝金融機(jī)構(gòu)對(duì)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)提供支持；完善停車(chē)收費(fèi)服務(wù)，建立停車(chē)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，推動(dòng)停車(chē)與互聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展等。

　　2016年3月，國(guó)家發(fā)改委辦公廳印發(fā)《關(guān)于2016年停車(chē)場(chǎng)建設(shè)工作要點(diǎn)的通知》，提出各省市要盡快梳理2016年停車(chē)場(chǎng)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目；對(duì)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券予以積極支持等。

　　四是停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債券操作流程

　　1、準(zhǔn)備工作階段：確定發(fā)行方案，確定主承銷(xiāo)商及各中介機(jī)構(gòu)，召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，確定總體計(jì)劃安排，向發(fā)行人提供盡職調(diào)查資料清單。

　　2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段：各中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)訪談、資料收集、制作報(bào)告材料。

　　3、材料制作階段：各中介機(jī)構(gòu)完成報(bào)告初稿，包括不限于法律意見(jiàn)書(shū)、評(píng)級(jí)報(bào)告等，完成發(fā)行人批準(zhǔn)文件，各中介機(jī)構(gòu)出具正式文件，券商完成全套材料，出具核查意見(jiàn)。

　　4、發(fā)行申報(bào)階段：將全套申報(bào)材料上報(bào)發(fā)行人所在地省發(fā)改委，省發(fā)改委出具發(fā)行城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)債券批復(fù)，并轉(zhuǎn)報(bào)國(guó)家發(fā)改委，國(guó)家發(fā)改委出具發(fā)行城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)債券批復(fù)，同意專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行，專(zhuān)項(xiàng)債券具備發(fā)行條件。

　　5、發(fā)行階段：投行和發(fā)行人協(xié)商選擇合適的發(fā)行窗口進(jìn)行定價(jià)與發(fā)行，并選擇債券交易場(chǎng)所擇機(jī)發(fā)行，發(fā)行成功，募集資金到位，投行收取債券承銷(xiāo)費(fèi)用。

　　五是停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債券案例分析

　　1、新建城市停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目

　　債券全稱(chēng)：2016年重慶市合川城市建設(shè)投資(集團(tuán))有限公司城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)債券；

　　發(fā)行人全稱(chēng)：重慶市合川城市建設(shè)投資(集團(tuán))有限公司；

　　發(fā)行總額：12億；

　　資金用途：9.3億元用于重慶合川區(qū)城市停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目。

　　重慶市合川區(qū)城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃在城市內(nèi)新建31處停車(chē)場(chǎng)，項(xiàng)目總投資136,950萬(wàn)元，建設(shè)內(nèi)容包括：新建地面停車(chē)嘗鋪設(shè)綜合管網(wǎng)，綠化等環(huán)境工程；新建地下停車(chē)庫(kù)以及配套停車(chē)管理系統(tǒng)和供配電等公用工程；根據(jù)停車(chē)場(chǎng)周邊需要，配建商業(yè)、服務(wù)用房，以及建筑配套給排水、電氣、消防、市政管網(wǎng)等配套設(shè)施安裝工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)收入279,377萬(wàn)元，總收益(扣除折舊與攤銷(xiāo))149,817萬(wàn)元，扣除所得稅后凈收益(不含補(bǔ)貼)127,342萬(wàn)元，稅后項(xiàng)目投資回收期9.13年。

　　2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中新建配套停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目

　　債券全稱(chēng)：2016年浙江甌海城市建設(shè)投資有限公司城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)債券；

　　發(fā)行人全稱(chēng)：浙江甌海城市建設(shè)投資有限公司；

　　發(fā)行總額：17億元；

　　資金用途：全部用于溫州市甌海區(qū)相關(guān)停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目，共10個(gè)停車(chē)常

　　募投項(xiàng)目中獨(dú)立停車(chē)場(chǎng)為2個(gè)；安置房及商務(wù)樓配建停車(chē)場(chǎng)8個(gè)，主要為城中村改造商務(wù)樓工程、社區(qū)保障性安居工程、城中村改造安置房工程配套的停車(chē)常募投停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)主體為發(fā)行人全資子公司，預(yù)計(jì)本期債券存續(xù)期內(nèi)可形成2.67億元臨時(shí)停車(chē)費(fèi)、停車(chē)位使用權(quán)出售收入20.37億元、物業(yè)租賃收入4.05億元、物業(yè)管理收入0.44億元，合計(jì)27.54億元。

　　3、收購(gòu)已建成停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目

　　債券全稱(chēng)：2016年懷化城市建設(shè)投資有限公司停車(chē)場(chǎng)建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)債券；

　　發(fā)行人全稱(chēng)：懷化城市建設(shè)投資有限公司；

　　發(fā)行總額：22.7億元；

　　資金用途：13.62億用于懷化市城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)工程。

　　募投項(xiàng)目包括56個(gè)停車(chē)場(chǎng)，其中新建49個(gè)，收購(gòu)7個(gè)。新建停車(chē)徹包括建設(shè)配套商業(yè)建筑，如賓館、物流配送中心、汽車(chē)美容維修；收購(gòu)?fù)＼?chē)場(chǎng)主要包括華天酒店地下停車(chē)嘗商業(yè)廣場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)等，以TOT方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。經(jīng)懷化市政府、財(cái)政批準(zhǔn)，項(xiàng)目完工后債券存續(xù)期內(nèi)5年，項(xiàng)目收益不足以覆蓋還本付息的部分提供財(cái)政補(bǔ)貼(不超過(guò)項(xiàng)目總收入50%)。

　　4、可續(xù)期專(zhuān)項(xiàng)債與項(xiàng)目收益專(zhuān)項(xiàng)債

　　債券全稱(chēng)：2016年第一期廣州城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)債券；

　　發(fā)行人全稱(chēng)：廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司；

　　發(fā)行總額：25億元；

　　資金用途：15億元用于城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目；募投項(xiàng)目主要包括黃金圍、金沙洲、廣州國(guó)際金融城和珠江新城四大區(qū)域共11個(gè)地塊的地下停車(chē)場(chǎng)建設(shè)和商業(yè)配套建設(shè)，項(xiàng)目總投資456,509萬(wàn)元，全部建成可提供車(chē)位426個(gè)。

　　項(xiàng)目收入來(lái)源為配套商鋪銷(xiāo)售收入和停車(chē)場(chǎng)租金收入，債券存續(xù)期內(nèi)收入450,583萬(wàn)。其中，新建停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容還包括建設(shè)配套商業(yè)建筑，如賓館、物流配送中心、汽車(chē)美容維修；若企業(yè)有汽車(chē)美容維修、物流配送中心等設(shè)施，發(fā)行停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債時(shí)可將其納入募投項(xiàng)目范圍內(nèi)。保障性安居工程、城中村改造安置房工程中配套停車(chē)場(chǎng)可單獨(dú)發(fā)行。

　　停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債券，目前已有許多類(lèi)似發(fā)行案例。醫(yī)院、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、學(xué)校等配套建設(shè)的停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目也可單獨(dú)發(fā)行停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債券。收購(gòu)已有的停車(chē)場(chǎng)募集資金可用于收購(gòu)酒店、商業(yè)廣嘗安置小區(qū)等配套已建成的停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目，以TOT方式運(yùn)營(yíng)與對(duì)手方達(dá)成收購(gòu)意向，未簽署收購(gòu)協(xié)議，正在進(jìn)行收購(gòu)協(xié)議的細(xì)節(jié)溝通時(shí)可申請(qǐng)發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券，目前已有發(fā)行案例。

　　關(guān)于PPP業(yè)務(wù)模式，一是設(shè)立PPP發(fā)展基金，安信證券與國(guó)有施工企業(yè)共同設(shè)立PPP發(fā)展基金，該基金專(zhuān)向投資當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的PPP項(xiàng)目。該種模式下，投資項(xiàng)目的資金來(lái)源分為兩種：以安信證券自有資金獨(dú)立投資和安信證券自有資金加銀團(tuán)資金共同投資。二是組建聯(lián)合投標(biāo)體，安信證券與大型國(guó)有施工企業(yè)(主體評(píng)級(jí)AAA/AA+)組建聯(lián)合體，該聯(lián)合體作為投標(biāo)人參與優(yōu)質(zhì)PPP項(xiàng)目招投標(biāo)，聯(lián)合體中標(biāo)后，安信證券作為資金方參與項(xiàng)目投資，聯(lián)合體伙伴作為施工方參與項(xiàng)目建設(shè)。

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