對(duì)Recreation Mall類型項(xiàng)目深度策劃的幾點(diǎn)思考

1、只有高度清晰的把握了項(xiàng)目的主題理念、市場(chǎng)定位、功能定位、可行性的前提與基礎(chǔ)、運(yùn)作程序與目標(biāo)，才可能站在戰(zhàn)略的高度，進(jìn)行自如的管理與操作。我認(rèn)為，很多業(yè)主公司到目前為止，尚未做到胸有成竹，對(duì)究竟我們做的是一個(gè)什么項(xiàng)目，并沒有達(dá)到深刻清晰的把握。因此，只能按照先保證足夠補(bǔ)償和摸著石頭過河的原則進(jìn)行運(yùn)作。對(duì)于這種大大超過公司投資能力的項(xiàng)目，必須充分運(yùn)用多重杠桿，才可能成功的項(xiàng)目，若沒有對(duì)商業(yè)模式的充分認(rèn)識(shí)和運(yùn)用杠桿的足夠能力，投資這樣的項(xiàng)目是十分危險(xiǎn)的。

2、基于此，我認(rèn)為業(yè)主公司應(yīng)該進(jìn)行深度研究，詳細(xì)策劃，全面系統(tǒng)的進(jìn)行杠桿設(shè)計(jì)和運(yùn)作策劃，大力整合社會(huì)資源，實(shí)施明確的目標(biāo)管理，才可能運(yùn)籌于前，穩(wěn)步推進(jìn)，在公司全面控制下分步實(shí)施。所謂磨刀不誤砍柴工，前期的節(jié)約等于后期數(shù)倍的損失，前期研究與策劃太重要了，希望業(yè)主公司能高度重視。

3、前期的研究與策劃，必須達(dá)到以下目標(biāo)：一、充分論證細(xì)分市場(chǎng)的內(nèi)容與支持力度；　　二、創(chuàng)造性的策劃項(xiàng)目的主題與功能結(jié)構(gòu)；三、清晰的構(gòu)筑運(yùn)作的戰(zhàn)略與商業(yè)模式；四、異常明確的設(shè)計(jì)支撐性和撬動(dòng)性杠桿；五、簡(jiǎn)潔而實(shí)際的管理構(gòu)架和整合資源的方法。

4、就休閑MALL項(xiàng)目的功能，應(yīng)突出休閑Mall的整合，以較大土地，形成２0萬平方米以上的商業(yè)面積，建設(shè)依托古鎮(zhèn)的Recreation Mall。這一思路，在商業(yè)房地產(chǎn)界和旅游房地產(chǎn)界，都是一種創(chuàng)舉，是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)Shoping Mall和旅游房地產(chǎn)中心游憩區(qū)（Center Recreation District）兩種商業(yè)模式的一種新的綜合，是一種新的商業(yè)模式。

5、從商業(yè)房地產(chǎn)角度看，該項(xiàng)目類似于Shoping Mall ,同樣是巨型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要進(jìn)行系統(tǒng)的策劃，并通過打造和引進(jìn)主力店和核心項(xiàng)目，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，吸引顧客。但兩者又有巨大的差別：

Shopping Mall與Recreation Mall比較一覽表

6、 從運(yùn)作角度來看，至少有八重杠桿要打造： 

政績(jī)杠桿，撬動(dòng)資源與政策補(bǔ)償，撬動(dòng)國家開發(fā)銀行容資；

融資杠桿，撬動(dòng)國際國內(nèi)商業(yè)銀行貸款；

資本杠桿，撬動(dòng)海外戰(zhàn)略投資人；

項(xiàng)目杠桿，撬動(dòng)子項(xiàng)目投資商；

旅游營(yíng)銷杠桿，撬動(dòng)游客增量；

房地產(chǎn)營(yíng)銷杠桿，撬動(dòng)商鋪銷售；

帶動(dòng)杠桿，撬動(dòng)周邊旅游或旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目；

品牌杠桿，撬動(dòng)新的資源圈地和項(xiàng)目開拓。

7、從管理上看，必須安排專人，通過吸納人才及整合社會(huì)資源，落實(shí)戰(zhàn)略管理、策劃規(guī)劃、工程建設(shè)、政府公關(guān)、投融資、招商引資、旅游營(yíng)銷、景區(qū)及物業(yè)管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷等不同環(huán)節(jié)，形成戰(zhàn)略運(yùn)作清晰明確，具體業(yè)務(wù)職責(zé)分明的構(gòu)架。

8、建議公司在大規(guī)模投入前，投入一定的資金和精力，從管理、人力資源、深度研究與策劃三方面入手，加強(qiáng)和重組公司力量，形成高效運(yùn)作格局。

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