對Recreation Mall類型項目深度策劃的幾點思考

1、只有高度清晰的把握了項目的主題理念、市場定位、功能定位、可行性的前提與基礎、運作程序與目標，才可能站在戰略的高度，進行自如的管理與操作。我認為，很多業主公司到目前為止，尚未做到胸有成竹，對究竟我們做的是一個什么項目，并沒有達到深刻清晰的把握。因此，只能按照先保證足夠補償和摸著石頭過河的原則進行運作。對于這種大大超過公司投資能力的項目，必須充分運用多重杠桿，才可能成功的項目，若沒有對商業模式的充分認識和運用杠桿的足夠能力，投資這樣的項目是十分危險的。

2、基于此，我認為業主公司應該進行深度研究，詳細策劃，全面系統的進行杠桿設計和運作策劃，大力整合社會資源，實施明確的目標管理，才可能運籌于前，穩步推進，在公司全面控制下分步實施。所謂磨刀不誤砍柴工，前期的節約等于后期數倍的損失，前期研究與策劃太重要了，希望業主公司能高度重視。

3、前期的研究與策劃，必須達到以下目標：一、充分論證細分市場的內容與支持力度；　　二、創造性的策劃項目的主題與功能結構；三、清晰的構筑運作的戰略與商業模式；四、異常明確的設計支撐性和撬動性杠桿；五、簡潔而實際的管理構架和整合資源的方法。

4、就休閑MALL項目的功能，應突出休閑Mall的整合，以較大土地，形成２0萬平方米以上的商業面積，建設依托古鎮的Recreation Mall。這一思路，在商業房地產界和旅游房地產界，都是一種創舉，是對商業房地產Shoping Mall和旅游房地產中心游憩區（Center Recreation District）兩種商業模式的一種新的綜合，是一種新的商業模式。

5、從商業房地產角度看，該項目類似于Shoping Mall ,同樣是巨型商業房地產項目，需要進行系統的策劃，并通過打造和引進主力店和核心項目，形成核心競爭力，吸引顧客。但兩者又有巨大的差別：

Shopping Mall與Recreation Mall比較一覽表

6、 從運作角度來看，至少有八重杠桿要打造： 

政績杠桿，撬動資源與政策補償，撬動國家開發銀行容資；

融資杠桿，撬動國際國內商業銀行貸款；

資本杠桿，撬動海外戰略投資人；

項目杠桿，撬動子項目投資商；

旅游營銷杠桿，撬動游客增量；

房地產營銷杠桿，撬動商鋪銷售；

帶動杠桿，撬動周邊旅游或旅游房地產項目；

品牌杠桿，撬動新的資源圈地和項目開拓。

7、從管理上看，必須安排專人，通過吸納人才及整合社會資源，落實戰略管理、策劃規劃、工程建設、政府公關、投融資、招商引資、旅游營銷、景區及物業管理、房地產營銷等不同環節，形成戰略運作清晰明確，具體業務職責分明的構架。

8、建議公司在大規模投入前，投入一定的資金和精力，從管理、人力資源、深度研究與策劃三方面入手，加強和重組公司力量，形成高效運作格局。

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